Thị trường bất động sản "hút" dòng tiền khi thanh khoản hồi phục?

Nguồn vốn tín dụng dần quay lại thị trường bất động sản

Theo Bộ Xây dựng, tính đến 29/2/2024 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản đạt gần 1,114 triệu tỷ đồng, tăng hơn 20.700 tỷ đồng so với cuối năm 2023 (tương đương tăng 1,86%). Cuối năm 2023, dư nợ bất động sản là khoảng 2,88 triệu tỷ đồng, trong đó vay kinh doanh bất động sản khoảng 1,09 triệu tỷ đồng; vay tiêu dùng, tự sử dụng trong lĩnh vực bất động sản 1,79 triệu tỷ đồng.

Điều này cho thấy mức tăng trưởng tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đang ngược chiều với xu hướng tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Tính tới cuối tháng 2/2024, quy mô tín dụng toàn nền kinh tế đạt 13.467.585 tỷ đồng, giảm 0,75% so với cuối năm 2023, tương ứng mức giảm gần 101.393 tỷ đồng. Song tín dụng đã tăng trưởng dương trở lại trong tháng 3/2024.

Như vậy hết quý I/2024, cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng bất chấp thị trường còn nhiều khó khăn. Do đó, cho vay bất động sản vẫn là kênh được các nhà băng ưa chuộng, nhất là khi chứng kiến thị trường này dần khởi sắc trong thời gian qua.

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, nguồn vốn vẫn là khó khăn “đeo bám” doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng vẫn là kênh chủ đạo để các doanh nghiệp nhìn vào phục vụ hoạt động kinh doanh, bởi các kênh huy động khác đều đang gặp khó. Chính phủ đã đưa ra nhiều hỗ trợ về lãi suất và pháp lý, do đó, doanh nghiệp phải chủ động tái cơ cấu, định hướng chiến lược kinh doanh phù hợp hơn trước xu hướng của thị trường và hành lang pháp lý mới.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng tín dụng tăng trưởng trong quý I/2024 cũng cho thấy niềm tin vào thị trường bất động sản đã phần nào phục hồi. Các quy định mới liên quan tới bất động sản quan trọng đã được thông qua, dù chưa đến thời điểm áp dụng, tuy nhiên đã hỗ trợ tâm lý thị trường.

"Rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt khi nhiều doanh nghiệp chủ động mua lại trước hạn trái phiếu doanh nghiệp và cơ cấu lại nợ. Các doanh nghiệp bất động sản hưởng lợi sẽ là các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, dự án đủ điều kiện mở bán, phục vụ nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân cho doanh nghiệp là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án", ông Nghĩa chia sẻ.

Thanh khoản của thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng "hút" dòng tiền

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm sự phục hồi vào cuối năm ngoái. Thanh khoản của thị trường bất động sản đã bắt đầu tăng vọt trong quý I/2024 khi số lượng giao dịch tăng mạnh so với cùng kỳ. Số lượng hồ sơ giao dịch nhà đất trong quý đầu năm tăng khoảng 20% so với cùng kỳ 2023. Đây là mức phục hồi rất tích cực sau 4 quý giảm liên tục trong năm 2023. Lãi suất thấp và hoạt động giải ngân dễ dàng từ phía các ngân hàng đã giúp cho các giao dịch bất động sản nhiều thuận lợi.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường chứng khoán sẽ hồi phục trước, sau đó dòng tiền mới chảy vào thị trường bất động sản. Phải đến năm 2025 - 2026, thị trường bất động sản mới có thể hồi phục trở lại, trước hết ở các phân khúc có nhu cầu thực như nhà phố ở trung tâm, căn hộ chung cư ở trung tâm. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền ngoại thành hồi phục chậm hơn, phải 3 - 5 năm sau mới có hi vọng sôi động trở lại.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, những loại hình bất động sản được người dân ở thực như căn hộ chung cư và nhà riêng đóng vai trò dẫn sóng thị trường. Tuy nhiên, hiện thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn ở dòng tiền và cần thêm thời gian để gỡ vướng.

"Dòng tiền hiện tại đang nằm khá nhiều trong trái phiếu và những dự án bất động sản chưa giải quyết pháp lý. Hiện tại, cần chính sách để thúc dòng tiền ra thị trường. Lượng tiền gửi tiết kiệm của người dân vẫn rất lớn, chưa giải quyết được vấn đề này thì thị trường chưa thể phục hồi hoàn toàn. Sau khi giải quyết, thị trường mới thực sự vào giai đoạn khởi sắc, ổn định", ông Quốc Anh chia sẻ.

Còn theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả cho rằng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm với giá trị đầu tư không quá cao và sở hữu tiềm năng sinh lời lớn.

"Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi lên giá và bán, trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người đợi lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản", ông Ánh nhận định.

Trong thời gian tới, các chuyên gia nhận định, hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong phần còn lại của năm 2024. Huy động vốn trên sàn cũng sẽ là một trong những hoạt động nổi bật trong thời gian sắp tới của các doanh nghiệp bất động sản nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất và chi phí phát triển dự án tăng cao.