Thị trường bất động sản Long An: Nở rộ tình trạng bán ‘lúa non’

Pháp lý chưa đầy đủ đã vội vàng huy động vốn

Ngay khi TP.HCM cùng các địa phương ráp ranh mở cửa trở lại sau dịch COVID-19, thị trường bất động sản từ đó cũng trở lại dần sôi động. Long An - cánh tay nối dài của TP.HCM cũng không là ngoại lệ, thậm chí ngay thời điểm dịch bệnh có một số chủ đầu tư lớn như Thắng Lợi, Trần Anh, Cát Tường… ở địa phương này ra còn chào bán dự án với nhiều sản phẩm đa dạng thông qua kênh bán hàng trực tuyến.

Theo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Long An, tính đến giữa tháng 10/2021, địa phương này có tổng cộng 243 dự án khu dân cư đã được phê duyệt quy hoạch với 7.157 ha. Trong đó, có 34 dự án đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật với tổng diện tích khoảng 907 ha và 11 dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, thời gian gần đây thị trường bất động sản Long An lại đang nhộn nhịp với “cuộc đua” của những công ty, doanh nghiệp bất động sản bán dự án, huy động vốn từ khách hàng khi chưa đủ thủ tục pháp lý.

Có mặt tại huyện Đức Hòa, Long An vào khoảng giữa tháng 11, trong vai là người đầu tư đất nền, phóng viên Nhadautu.vn được nhân viên môi giới V.T dẫn đi tham quan một số dự án, trong đó đáng chú ý là dự án Dragon Pearl (xã Đức Hòa Đông) do Công ty CP Bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư, Công ty CP & Đầu tư Bến Thành Invest và Công ty CP Bất động sản Phúc Thịnh làm đơn vị phân phối, phát triển dự án.

Với quy mô gần 49 ha, hơn 1.700 nền, Dragon Pearl được nhân viên môi giới giới thiệu, quảng cáo như là “siêu phẩm” bất động sản phía Tây TP.HCM. Theo nhân viên môi giới này, sau thời gian dịch bệnh thì đây là khu đô thị có vị trí chiến lược, “đẹp” nhất ở Long An được bao quanh bởi hạ tầng giao thông, hệ thống sông, kênh rạch và nằm liền kề với các khu đô thị sinh thái khác.

“Đây là sản phẩm mới của công ty bên em, được ra hàng cuối tháng 11, rất thuận lợi để đầu tư lướt sóng. Anh có nhu cầu thì dự án đang có giá khoảng 16 triệu đồng/m2, với diện tích dao động từ 70-75-80-90-100 (chưa tính đất biệt thự). Hiện, dự án đang cho khách hàng quan tâm đặt cọc giữ chỗ là 50 triệu đồng/nền thông qua phiếu đăng ký tìm hiểu thông tin dự án, phương thức thanh toán là 12 tháng và trả nhanh”, nhân viên V.T nói.

Khi hỏi về pháp lý dự án cũng như muốn tiếp cận các thủ tục có liên quan đến dự án thì nhân viên nói là chưa thể cung cấp mới có quy hoạch 1/500 vì đang trong giai đoạn hoàn thiện và khẳng định, nếu khách hàng mua thì sau 1 tháng là ra sổ từng nền, khách hàng yên tâm đầu tư.

Trái ngược với những lời quảng cáo có “cánh” từ chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối, ghi nhận thực tế của phong viên, dự án Dragon Pearl chỉ đang là bãi đất trống, vài con đường bê tông ngang dọc, hạ tầng ngổn ngang, một số vị trí trong dự án chưa được san lấp mặt bằng, cây cối um tùm.

Đến với huyện Cần Giuộc, là câu chuyện của dự án Khu dân cư xã Trường Bình, tên thương mại là Khu dân cư Iris Residence do Công ty TNHH Đầu tư - Kinh doanh Bất động sản Long Thượng Lộc làm chủ đầu tư,  Công ty CP Iris Land, Công ty CP Bất động sản GM Holdings là đơn vị phân phối và triển dự án.

Iris Residence có quy mô 3,8 ha với 263 căn nhà phố liền kề, 19 căn nhà phố/shophouse. Vẫn là những lời quảng cáo “hoa mỹ” như là khu đô thị xanh và hiện đại mang đến điểm nhấn về kiến trúc, không gian sống lý tưởng… phía Nam TP.HCM nhưng pháp lý dự án cũng chưa có có gì ngoài quy hoạch 1/500 và quyết định chủ trương đầu tư. Dự án đang được quây tôn kín mít, bên trong là máy móc đặt cho có.

Theo chia sẻ của nhân viên môi giới của GM Holdings, Iris Residence đang triển khai cơ sở hạ tầng, dự kiến quý I năm sau. Dự án nhận cọc 50 triệu đồng/sản phẩm và đã có hơn một nửa số lượng sản phẩm đã được khách hàng giữ chỗ.

Đáng chú ý, thông tin mà Nhadautu.vn có được, 2 dự án nên trên không nằm trong danh sách mà Sở Xây dựng tỉnh Long An quản lý.

Tương tự là dự án Phước Đông Garden do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Xây dựng - Mua bán Bất động sản Phi Trường làm chủ đầu tư và Công ty CP Đầu tư Nam Sài Gòn là đơn vị phát triển dự án. Dự án có quy mô 4,9 ha và được quảng cáo như là một khu dân cư cao cấp chuẩn Singapore.

Xuấ hiện trên mạng xã hội hồi tháng 3, quảng cáo rầm rộ ngay trước lúc dịch COVID-19 bùng phát lần thứ 4, các sản phẩm của Phước Đông Garden đang được chào bán với giá từ 15-19 triệu đồng/m2, diện tích từ 60-158m2. Khách hàng muốn mua thì đặt cọc 50 triệu đồng/nền.

Dù pháp lý chưa đầy đủ, chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng đơn vị phân phối cũng như chủ đầu tư dự án Phước Đông Garden đã huy động vốn trái phép từ khách hàng. Thực tế cho thấy, dự án cũng chỉ là bãi đất trống, hạ tầng cũng ngổn ngang.

Thậm chí có những dự án ở Long An sau nhiều năm mở bán nhưng pháp lý vẫn nằm trên “miệng” của chủ đầu tư.

Cẩn trọng với những dự án “ma”

Hiện nay, trong bối cảnh dịch bênh COVID-19 vẫn còn phức tạp, thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn trong việc cấp phép dự án mới nên doanh nghiệp sẽ chọn phương án chạy về thị trường các tỉnh lẻ, đang có quy hoạch, kêu gọi đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội như Long An hay một số tỉnh vùng ven để triển khai dự án.

Việc chưa chuẩn bị quỹ đất và chưa chuẩn bị pháp lý dự án ngay từ đầu, trong khi đó do áp lực kinh doanh đã khiến nhiều doanh nghiệp sau khi mua được quỹ đất, xin chủ trương đầu tư đã ngay lập tức tiến hành bán dự án theo hình thức huy động vốn của khách hàng. Để cấp phép dự án bất động sản phải mất cả năm, điều này tạo ra câu chuyện khách hàng mua các sản phẩm nhà ở, đất nền chưa đủ pháp lý sẽ đi khiếu kiện chủ đầu tư và làm loạn thị trường.

Các chuyên gia địa ốc nhận định, hiện nay không khó để nhận biết dự án ma khi khách quan tâm đến dự án nào chỉ cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép dự án và không nên ham rẻ khi mua nhà đất.

Thông thường, ở các dự án ma, chủ đầu tư hay “nổ” tiện ích để thu hút người người mua. Ngoài ra, khi có nhiều người quan tâm, chủ đầu tư sẽ bố trí đưa khách đến xem thực tế dự án, có những chiếc xe cẩu, máy xúc… đang tích cực triển khai xây dựng. Nhưng thực tế, chỉ hoạt động khi có khách hàng xuống xem, sau đó lại nằm im.

Chia sẻ với Nhadautu.vn , Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, nhiều doanh nghiệp mới thành lập, năng lực yếu hoặc không có uy tín trên thị trường thường xuyên “lách” luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên "Hợp đồng góp vốn", "Phiếu đăng ký giữ chỗ", "Giữ chỗ thiện chí" để huy động vốn từ khách hàng. Thậm chí, có dự án pháp lý chưa đầy đủ, khách hàng xuống tiền sau đó muốn đòi lại tiền sẽ rất chậm hoặc mất trắng.

Vì vậy, để chắc chắn mua dự án đủ pháp lý khách hàng nên thận trọng yêu cầu chủ đầu tư cho xem pháp lý để biết dự án đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng và được phép huy động vốn theo hình thức dự án hình thành trong tương lai hay chưa. Đồng thời, khách hàng nên xuống trực tiếp xem khu đất dự án để tính toán, cân nhắc lựa chọn đầu tư.

“Khách hàng nên tỉnh táo khi đầu tư vào các dự án bất động sản có giá rẻ so với thị trường, tránh mua các bất động sản trên giấy và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực để kiểm tra đối chiếu các hồ sơ dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Trong trường hợp nghi ngờ, khách hàng cần liên hệ với chính quyền địa phương để kiểm tra đối chiếu các thông tin từ chủ đầu tư cung cấp”, Luật sư Phượng lưu ý.