Thị trường bất động sản mất cân đối

Tại báo cáo tổng kết tình hình thị trường bất động sản quý 1/2019, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM đánh dấu sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ.

"Hiện tượng trì trệ phát triển các dự án bất động sản xuất hiện trong thời gian dài tại 2 địa phương này làm mất cân đối cung cầu của thị trường, tạo tâm lý e ngại, thiếu tin tưởng của các nhà đầu tư và người tiêu dùng" ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới đánh giá.

Hà Nội: lượng cung căn hộ giảm 68,5%

Cụ thể, lượng cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ đạt 31,5%, bằng 75,7% so với cùng kỳ 2018; lượng giao dịch đạt 30,4% và bằng 61,7% so với cùng kỳ năm trước; tỉ lệ hấp thụ căn hộ chung cư giảm 15,3% và không có nhiều biến động; giá bán ở phân khúc trung và cao cấp đi ngang, ở phân khúc bình dân tăng nhẹ.

Lý giải về điều này, Hội Môi giới cho biết, do nhiều dự án đã ra hàng với số lượng rất lớn từ quý 4/2018, cùng với việc rà soát, thận trọng trong việc phê duyệt dự án là những nguyên nhân hạn chế nguồn cung bất động sản vào đầu năm 2019. 

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn do các chính sách mới được áp dụng từ tháng 1/2019, cùng với việc giá căn hộ chung cư ổn định, làm giảm các hoạt động đầu cơ của các nhà đầu tư thứ phát vào phân khúc căn hộ. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch chung cư giảm.

Trong khi đó, giá đất nền tăng khoảng 5% so với quý trước. Có hiện tượng sốt giá diễn ra khá mạnh ở một vài nơi, giá chào bán tăng từ 30%- 50% so với 4/2018. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ diễn ra ở các khu vực đất thổ cư trong các khu vực dân cư sinh sống lâu đời và chủ yếu là chào bán một chiều chứ việc giao dịch của người có nhu cầu ở thật gần như không có.

Tp.HCM: tỷ lệ hấp thụ lên đến gần 90%

Cũng như thị trường Hà Nội, từ cuối năm 2018 đến nay, Tp.HCM đẩy mạnh việc rà soát lại quá trình giao đất, giao dự án. Bởi vậy, trong giai đoạn này, Tp.HCM có rất ít nguồn hàng mới được đưa vào thị trường. Chỉ có vài ba ngàn sản phẩm được cháo bán trong quý 1, so với dân số thành phố mà 3-4 năm tăng 1 triệu dân, nhu cầu nhà ở rất lớn thì nguồn cung này rất thấp. Từ đó dẫn đến tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường giảm mạnh so với quý trước.

Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ sản phẩm dự án mới tương đối cao, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp có tỉ lệ hấp thụ lên tới 89,7%. Điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường vẫn đang rất mạnh. 

Cũng do nguồn cung hạn chế nên giá căn hộ tại Tp.HCM tăng từ 5-7% so với cùng kỳ năm 2018 và tăng 2-3% so với quý 4/2018; con số này ở phân khúc đất nền là 4-5% và 1-1,5%. 

Dự đoán về xu hướng của thị trường bất động sản trong những quý tới, Hội Môi giới nhận định: thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM mặc dù có sự sụt giảm về số lượng cung và giao dịch, nhưng có xu hướng tăng mạnh về tỉ lệ hấp thụ tại các dự án mới. 

Điều này cho thấy lực cầu tại 2 khu vực này vẫn rất cao. Giá bất động sản nhà ở có chiều hướng tăng nhẹ nhưng không sốt, có xuất hiện một số điểm nóng về thị trường đất nền nhưng đều được kiểm soát. Vì vậy, không xảy ra bong bóng bất động sản.

Thời gian tới, nguồn cung từ các dự án bất động sản sẽ tăng mạnh so với quý 1 bởi việc phê duyệt, xử lý hồ sơ, thủ tục các dự án phát triển bất động sản mới từ các cơ quan quản lý nhà nước đang có dấu hiệu tích cực. 

Nguồn cung chủ đạo tiếp tục là dòng sản phẩm căn hộ, trong đó phần lớn là phân khúc bình dân và trung cấp; lượng giao dịch cũng sẽ tăng mạnh bởi nguồn cung dồi dào, phong phú từ các dự án ra hàng. Đồng thời giá nhà ở có thể tăng nhẹ ở mọi phân khúc.