Thị trường bất động sản năm 2020: Ít nguy cơ xảy ra 'bong bóng' nhưng có thể 'sốt' giá đất nền cục bộ

Nhân tố tác động

Đánh giá về những nhân tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2020, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình hình thế giới năm 2020 tiếp tục có những diễn biến khó lường, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS) nước ta, do độ mở của nền kinh tế lớn và khu vực FDI chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Theo HoREA, công tác hoàn thiện thể chế pháp luật sẽ được đẩy mạnh trong năm 2020, với lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS và nhất là yêu cầu cấp bách phải sửa đổi ngay một số văn bản dưới luật, để khai thông các điểm nghẽn, tạo điều kiện để thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp nhân dân.

Bên cạnh đó, nghị quyết 02/NQ-CP ngày 1/1/2020 của Chính phủ "Về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2020", theo HoREA nhận định sẽ là nghị quyết được cộng đồng doanh nghiệp rất chờ đợi, kỳ vọng sẽ kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh để đảm bảo phát triển bền vững.

Trong khi đó, thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, đã xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS, sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, tạo áp lực tích cực buộc các doanh nghiệp BĐS phải nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh và tìm kiếm thêm các nguồn vốn đầu tư thay thế.

"Mặt tiêu cực là làm cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng hơn trước, có thể dẫn đến làm giảm tổng cầu của thị trường, nhất là đối với phân khúc BĐS cao cấp", HoREA cho hay.

Cũng theo HoREA quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2/căn, mở ra triển vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, giới trẻ mới lập nghiệp mới lập gia đình. Việc hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng đất, xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với dự án căn hộ du lịch (condotel) sẽ chấn chỉnh và tạo điều kiện để phát triển đúng hướng các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư thứ cấp.

Qua đó, HoREA đề xuất UBND TP.HCM sớm xem xét, rà soát, giải quyết các vướng mắc thuộc thẩm quyền của thành phố, đặc biệt là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, sẽ giúp cho thị trường BĐS TP sớm có cơ hội phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường. Đặc biệt, Lãnh đạo UBND TP định kỳ hàng quý gặp gỡ doanh nghiệp BĐS sẽ kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và định hướng thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh.

Đối với Cộng đồng doanh nghiệp BĐS, HoREA cũng đề nghị, phải đặt mục tiêu phát triển bền vững, thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và có trách nhiệm xã hội; Chuyển hướng phát triển BĐS xanh và thông minh;

Tích cực tham gia các chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình xây dựng lại chung cư cũ, chương trình nhà ở xã hội, đề án phát triển khu đô thị sáng tạo phía đông TP và lộ trình đô thị hóa chuyển các huyện ngoại thành lên thành quận… góp phần làm thay đổi về "chất" thị trường BĐS TP.

thị trường bất động sản 2020

Nhìn nhận về thị trường BĐS trong một năm qua (năm 2019), theo HoREA, năm 2019 là năm thứ hai, thị trường BĐS và các doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018.

Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Trước thực trạng trên, đưa ra dự báo thị trường BĐS cho năm 2020 HoREA cho rằng, với sự tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cơ quan có thẩm quyền Trung ương và TP, có thể từ quý 3/2020 trở đi, thị trường BĐS sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây.

"Năm 2020, ít có nguy cơ xảy ra 'bong bóng', nhưng có thể xảy ra tình trạng 'sốt' giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông. Nhưng trong 6 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp BĐS có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức", HoREA dự báo.

Bên cạnh đó, dự báo về phân khúc BĐS sẽ phát triển trong năm 2020, HoREA cho biết, phân khúc thị trường căn hộ chung cư nhà ở thương mại từ 1 đến 2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền (trên dưới 2 tỷ đồng/căn) sẽ tiếp tục giữ vị trí chủ đạo trong thị trường BĐS, đồng thời, nguồn cung dự án nhà ở xã hội tăng thêm trong năm 2020.