Thị trường bất động sản nghẽn vì vướng mắc về pháp lý

Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần II diễn ra ở Hà Nội mới đây, TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) nhận định, hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá. Tuy nhiên, những hạn chế này đang tạo nên những điểm nghẽn mà chúng ta chưa giải quyết được.

"Cụ thể, sửa đổi Luật Đất đai đang phải tạm thời dừng lại, các giải pháp trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng chưa được giải quyết. Do đó, việc giải quyết các điểm nghẽn này đang trở thành một vấn đề quan trọng hàng đầu. Vừa qua, chúng ta có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như "muối bỏ biển", chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản như hiện nay", ông Lộc cho hay.

Cũng theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội: "Các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập".

Theo vị chuyên gia này, quá trình sửa luật cần phải xác định rõ ràng câu chuyện: Các đạo luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai hay Luật Đất đai sửa theo các luật chuyên ngành? Nếu không xác định rõ thì vẫn có vướng mắc.

"Các đạo luật hiện nay sửa theo quy định của họ nên có những mâu thuẫn với Luật Đất đai. Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số Nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến.

Vị chuyên gia này cũng nói thêm, câu chuyện định danh các bất động sản mới ví dụ như bất động sản du lịch cũng là vấn đề. Vì nhiều người đầu tư condotel vướng mắc về pháp lý. Khi quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng thì các địa phương cũng trở nên lúng túng. Với các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo.

Ngoài ra, theo ông Tuyến, về vấn đề chuyển đổi số, thì pháp lý chuyển đổi số như thế nào để đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng. Điều này liên quan đến các bộ luật khác. Cơ chế pháp lý để đảm bảo vệ quyền bí mật thông tin cá nhân của khách hàng sẽ ra sao? Khi chuyển đổi số sẽ tạo ra mô hình kinh tế chia sẻ hay là một chuỗi kỳ nghỉ ra sao?...

Đưa ra giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, ông Tuyến phân tích: "Để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2021 về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán".

Bên cạnh đó, một điểm nữa là bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.

Ngoài ra, rà soát sửa đổi các quy định của Luật Du lịch năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch, bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc thị trường bất động sản du lịch.