Thị trường bất động sản phía Nam rục rịch đón nguồn cung mới, diễn biến lạ vào cuối năm

Động thái bung hàng của doanh nghiệp lúc thị trường biến động

Báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam chỉ ra, trong tháng 5/2022, nguồn cung và sức cầu của thị trường BĐS có sự tăng trưởng mạnh ở hầu hết các phân khúc so với tháng và cùng kì trước đó. Tuy nhiên, nguồn cung không thật sự đồng đều, chỉ tập trung chủ yếu ở một số dự án, khu vực tỉnh thành nhất định. Trong đó, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào gia tăng.

Ghi nhận cho thấy, giữa quý 2/2022, thị trường BĐS bị tác động bởi các thông tin về chính sách. Trong đó, câu chuyện "siết" tín dụng, đề xuất không cấp sổ hồng cho chung cư, hay các chỉ số lạm phát tăng… đã khiến tâm lý thị trường phần nào bị xáo trộn. Tuy nhiên, cuối quý 2/2022, bước sang đầu quý 3/2022, thị trường BĐS vẫn ghi nhận những thông tin lạc quan về dự án ra thị trường. Một số chủ đầu tư vẫn ra hàng trong bối cảnh thị trường biến động và nhận được sự quan tâm.

Chẳng hạn, ở phân khúc BĐS liền thổ, tại Tân Uyên, Tập đoàn An Gia đang ra mắt các căn Villa giới hạn tại khu biệt lập The Standard tại đường Tân Phước Khánh 10 (Bình Dương). Người mua nhà thanh toán 30% là nhận nhà ở ngay hoặc khai thác cho thuê, kinh doanh.

Tại Bến Lức, Long An, Nam Long Group đang chào thị trường các căn biệt thự hạng sang The Aqua thuộc dự án KĐT Waterpoint quy mô 355 ha. Do có vị trí view sông nên giá của các căn Grand villa lên đến triệu đô mỗi căn. Tuy vậy, loại hình này vẫn hút dòng tiền của giới nhà giàu.

Tại An Giang, Trần Anh Group dự kiến ra mắt dự án Phúc An Asuka quy mô 53,5 ha, tọa lạc tại TP.Châu Đốc, bao gồm các sản phẩm là nhà phố, biệt thự và shophouse.

Ở loại hình khối đế chung cư, tại Tp.Thủ Đức Thang Long Real Group đang giới thiệu các căn hộ shophouse thuộc dự án FIATO Premier. Theo đó, người mua thanh toán 21% đến khi nhận nhà, tương đương khoảng 1.5 tỷ với TMDV 1 tầng, hay khoảng 5.5 tỷ với TMDV 3 tầng.

Cùng khu vực, dự án MT Eastmark City cũng đang chào các căn shophouse ở gần vị trí gần đường vành đai 3.

Trong khi ở phân khúc căn hộ ở, tại Tp.HCM gần như vắng bóng nguồn cung mới. Hiện chỉ có một số dự án bung giai đoạn tiếp theo, giá đã tăng trên thị trường thứ cấp như Akari City (Võ Văn kiệt, Bình Tân) của Tập đoàn Nam Long, Picity High Park (quận 12) của Tập đoàn Pi Group…

Hiện nguồn cung căn hộ chỉ tập trung tại Bình Dương – Khu vực giáp ranh Tp.HCM. Hiện, Dĩ An, Bình Dương có dự án Phú Đông Sky Garden đã ra mắt thị trường với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2 (đã VAT). Cùng khu vực có dự án Diamond Connect đang chào giá khoảng 40 triệu đồng/m2, thanh toán 55% nhận nhà ở. Trong khi tại các thị trường như Long An, Đồng Nai, BR-VT và Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung căn hộ mới trong tháng 5/2022.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, hiện đã có nhiều đơn vị lên kế hoạch phát triển giới thiệu sản phẩm ngay trong bối cảnh thị trường biến động. Người mua cũng đã bắt đầu kết nối lại với các chủ đầu tư và các sàn giao dịch để tìm hiểu sản phẩm.

Vị chuyên gia này lạc quan sự phục hồi của thị trường BĐS năm 2022 và cho hay, nhu cầu của người mua, đặc biệt là người mua để ở vẫn còn rất mạnh mẽ. Bằng chứng là những dự án mà chủ đầu tư bằng cách này hoặc cách khác đưa ra thị trường trong giai đoạn hiện nay, có tỷ lệ tiêu thụ vẫn khá tốt. Một số chủ đầu tư chia đợt ra bán thì gần như đợt chào bán nào cũng đạt mức tiêu thụ trên 80%. Điều đó có nghĩa là nhu cầu vẫn cao trong khi nguồn cung hạn chế.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, mặc dù đối diện với nhiều khó khăn, thị trường BĐS vẫn ghi nhận một nguồn cung mới nhất định, đặc biệt là đến từ các dự án có quy mô lớn.

Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, giá chưa có dấu hiệu dừng lại

Dự báo nửa cuối năm 2022, nguồn cung BĐS mới vẫn khan hiếm, giá thứ cấp BĐS vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Khảo sát tai một số dự án căn hộ cho thấy, giá thứ cấp vẫn chiều hướng gia tăng. Chẳng hạn như, dự án căn hộ Akari City (Võ Văn kiệt, Bình Tân) đã tăng giá bán ở cả nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, trong tháng 12/2021, khi giai đoạn 1 hoàn thiện, chủ đầu tư đã bàn giao 1.800 căn và lập tức thiết lập mặt bằng giá mới, từ 35-38 triệu đồng/m2, lên 40-43 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn mở bán đợt 2 của dự án, mức giá dự kiến tiếp tục tăng khi mặt bằng giá chung của khu Tây Tp.HCM đã chạm mức 45-50 triệu đồng/m2, riêng khu vực Bình Tân, Bình Chánh vào khoảng 55-58 triệu đồng/m2.

Một dự án khác như Picity High Park (quận 12) do Tập đoàn Pi Group làm chủ đầu tư, giá mở bán đầu năm 2020 ở mức 38-40 triệu đồng/m2, hiện tại, chủ đầu tư chuẩn bị chào bán block 1 và 2 với giá dự kiến 46-57 triệu đồng/m2, tức tăng thêm 8-17 triệu đồng/m2.

Chia sẻ trên báo chí, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, giá đất 2 năm qua ở nhiều nơi tăng gấp đôi, gấp ba, chi phí đầu vào cũng rất cao. Bên cạnh đó, tiền thuế sử dụng đất rất khó đóng, vì chưa tính, nên doanh nghiệp phải bán giá cao để "trừ hao" trong trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung. Bên cạnh đó, việc siết dòng tiền vào bất động sản khiến các doanh nghiệp càng gặp khó khăn.

"Tôi cho rằng, trong nửa cuối năm 2022, nguồn cung nhà ở vẫn hiếm, phải ít nhất 2 năm nữa các vấn đề liên quan đến nguồn cung mới được tháo gỡ. Trong khi đó, giá vật liệu xây dựng, cụ thể là giá thép đã tăng gấp đôi trong năm qua, kéo theo giá hàng loạt vật liệu khác tăng theo, nên giá nhà ở khó giảm trong ngắn hạn", ông Nghĩa nói.

Theo TS Khương, việc nguồn cung hạn chế sẽ tạo điều kiện cho các đô thị xung quanh Hà Nội và Tp.HCM phát triển. Bởi đây là những khu vực có quỹ đất còn nhiều, giá mềm hơn, từ đó cải thiện tính thanh khoản.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung mới sẽ tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Khi cầu vượt cung sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và Tp.HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cùng nhận định, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường sẽ không có gì thay đổi, nguồn cung thiếu, giá bán duy trì mức cao. Việc nguồn cung hạn chế sẽ tạo điều kiện cho các đô thị xung quanh Hà Nội và Tp.HCM phát triển. Bởi đây là những khu vực có quỹ đất còn nhiều, giá mềm hơn, từ đó cải thiện tính thanh khoản.

Theo các chuyên gia, nguồn cung giảm, giá vẫn xu hướng tăng là bởi tất cả các chi phí liên quan đến phát triển sản phẩm cũng cao hơn so với bình thường. Ngoài những chi phí liên quan đến xây dựng, vật liệu và vận chuyển hàng hóa, chi phí vốn, chi phí trả lãi ngân hàng… sẽ khiến cho giá thành của sản phẩm bị đội lên.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục duy trì như giai đoạn nửa đầu 2022. Đặc biệt, hoạt động siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản trong thời gian qua được dự báo sẽ giúp thanh lọc thị trường mạnh mẽ, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.

Trong 6 tháng tới, thị trường sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như Tp.Thủ Đức và quận 7. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu.

"Các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại Tp.HCM hạn chế. Hiện nay, giá căn hộ tại Tp.HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân Tp.HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở", bà Trang nhấn mạnh.