Thị trường bất động sản sát Tết: Hé lộ những điều bất thường

Cuối năm được xem là giai đoạn nước rút bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu như giai đoạn 2015-2017, thời điểm sát Tết luôn được xem là "giai đoạn" tăng trưởng vàng của thị trường với nguồn cung và nguồn cầu dòi dào thì năm nay lại có nhiều điều bất thường.

Ở phân khúc bất động sản nhà ở, TPHCM - thị trường bất động sản lớn nhất cả nước có dấu hiệu giảm sút nguồn cung rõ rệt. Cụ thể, Novaland năm 2015 có 12 dự án, năm 2016 có 5 dự án, năm 2018 cho đến thời điểm cuối năm cũng chỉ đưa ra thị trường dự án Grand Manhattna. Him Lam Land từ đầu năm 2018 đến nay cũng không có dự án mới nào. Hưng Thịnh Corp cũng chỉ có một dự án duy nhất tại quận 7. Phúc Khang với 1 dự án duy nhất là Diamond Lotus (quận 2); TNR Holdings cũng chưa biết thời điểm chính xác ra được dự án mới.

Đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết do vướng mắc một số quy định về tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nên dù các doanh nghiệp đang làm thủ tục để xin đầu tư một số dự án nhưng chưa biết khi nào xong nên chưa thể công bố. Nhu cầu lớn trong khi nguồn khan hiếm khiến mức giá trên thị trường bất động sản TP. HCM đang có dấu hiệu bị đẩy lên cao. Nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng tìm được thanh khoản.

Tại Hà Nội, lượng nguồn cung mới cũng trong tình trạng tương tự. Nếu như năm 2017 số lượng dự án mới ra mắt thời điểm cuối năm có đến cả chục dự án thì bước sang năm 2018 số lượng dự án mới cũng trong tình trạng khan hiếm. Trong quý cuối năm, duy nhất chỉ có Tập đoàn Vingroup ra mắt cùng lúc 2 đại dự án Vincity Ocean Park Gia Lâm và VinCity Sportia . Theo đánh giá của các chuyên gia, do số lượng căn hộ mang thương hiệu Vincity lên đến hàng chục nghìn căn nên các doanh nghiệp khác đang trong giai đoạn "nghe ngóng" chưa bung hàng.

Thị trường BĐS năm nay cũng ghi nhận những tín hiệu lạ. Các thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại các khu vực vốn được xem là "thiên đường nghỉ dững" như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh…. đang phải chứng kiến cơn lao dốc mạnh về nguồn cung và èo uột về tính thanh khoản. Một điều nghịch lý là trong khi nguồn cung sản phẩm mới khá èo uột thì sức cầu của thị trường lại khá thấp, đặc biệt phân khúc căn hộ condotel do giá đã bị đẩy lên quá cao, trong khi pháp lý còn chưa rõ ràng.

Nhà đầu tư đang chuyển hướng từ căn hộ condotel sang phân khúc đất nền ven biển.

Quan sát thực tế trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay xuất hiện những diễn biến hết sức bất thường. Luồng tiền của các nhà đầu tư đang đổ mạnh sang những thị trường BĐS nghỉ dưỡng mới, những sản phẩm đất nền ven biển miền Trung và đặc biệt là những sản phẩm đang được bán ở giá trị thực chưa bị đẩy giá lên quá cao tọa lạc tại những vùng biển rất tiềm năng chưa được đánh thức, thuận lợi về giao thông như Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Hà Tiên...

Lấy ví dự như tại Phan Thiết – Mũi Né, đây là thị trường BĐS nghỉ dưỡng sôi động nhất trong thời gian cuối năm 2018 với hàng loạt dự án lớn liên tục được ra mắt. Từng được biết đến là thủ phủ resort tại Việt Nam, từ lâu Mũi Né – Phan Thiết đã phát triển loại hình BĐS nghỉ dưỡng, nhưng lại bị rơi vào tình trạng "ngủ đông" nhiều năm. Nay, với nhiều tiềm năng du lịch cùng với sự phát triển mạnh hệ thống hạ tầng, nơi đây đang là "thỏi nam châm" mới hút các đại gia địa ốc cũng như nhà đầu tư. Đặc biệt, giá nhà đất hiện vẫn còn thấp, giá một biệt thự nghỉ dưỡng chỉ từ 2-4 tỷ đồng, bằng một căn hộ condotel ở những thị trường lớn như Nha Trang, Đà Nẵng.

Ngoài ra một xu hướng khá khác biệt nữa trên thị trường BĐS đang được các nhà đầu tư quan tâm là xu hướng không cam kết lợi nhuận, đưa bất động sản nghỉ dưỡng về đúng giá trị thực. Theo đó, việc không cam kết lợi nhuận là một trong những thế mạnh hút khách của dự án bởi mức giá không bị đẩy lên quá cao để bù vào phần cam kết lợi nhuận. Hơn thế nữa, ở những dự án không cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư không bắt buộc người mua phải ủy thác lại quyền kinh doanh căn hộ cho đơn vị vận hành đứng ra khai thác cho thuê.

Nhìn nhận thực tế trên thị trường có thể thấy, tại một số dự án đang đi đúng "khẩu vị" của nhà đầu tư đang tạo nên những sự đột phá trên thị trường. Điển hình như tại dự án Goldsand Hill Villa Mũi Né dù mới công bố hồi tháng 11 nhưng đã nhanh chóng trở thành điểm nóng trên thị trường BĐS cuối năm khi có mức giá chỉ khoảng 1,6 - 2 tỷ/nền, pháp lý rõ ràng. Cộng thêm chi phí xây dựng và trang trí nội thất, tổng giá trị mỗi căn biệt thự tại đây cũng chỉ tới khoảng 4 tỷ đồng. Mức giá này bằng 1 căn condotel tại Nha Trang, Phú Quốc.

Theo ông Vũ Văn Thành, Tổng giám đốc VNG Group: "Hiện nay, nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đã có gu hơn, họ không còn tâm lý ồ ạt đầu tư theo đám đông nữa mà đã có sự lựa chọn kỹ lưỡng và gắt gao hơn. Đặc biệt, các nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TPHCM đang có xu hướng đầu tư đất nền ven biển ở những vùng đất mới, chưa phát triển, dư địa tăng giá còn nhiều. Và đây sẽ là xu hướng này tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong năm 2019".