Thị trường bất động sản trầm lắng, nhà đầu tư chờ giá giảm sâu

Thanh khoản thị trường kém

Mấy tháng trở lại đây, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng cục bộ. Trái ngược với cảnh ô tô xếp hàng dài để xem, mua bán đất thời sốt đất. Hiện nay, thực trạng của thị trường khiến nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đã bắt đầu cắt lỗ. Tuy nhiên, việc sang tay chủ mới trong thời gian này là khó thành công.

Anh Nguyễn Văn Hà, môi giới bất động sản tại Bắc Giang cho biết, khoảng 1 tháng nay, văn phòng của anh đã nhận hơn 20 người gọi tới nhờ rao bán hộ đất nền. Tất cả mảnh đất này đều được mua trong thời điểm sốt đất nên giá khá cao.

“giờ đa phần mọi người đều chấp nhận muốn bán nhanh sẽ phải chịu lỗ, có thể từ 10 - 15%, hoặc hơn, tùy vào vị trí và tiềm năng của mảnh đất. Họ cũng sẵn sàng chi tiền hoa hồng cao hơn bình thường để có thể giải phóng nhanh được”, anh Hà nói.

Tuy nhiên, theo anh Hà, hiện nay số lượng người nhờ bán thì nhiều, nhưng người hỏi mua lại rất ít, chủ yếu hỏi thăm dò thị trường xem có giảm giá nữa không.

“Để tìm cách bán được hàng, tôi đã cho đăng tải liên tục trên các hội nhóm bất động sản, chạy quảng cáo, gọi điện chào mời những khách hàng thân thiết… nhưng đều nhận được câu trả lời thời điểm này chưa muốn đầu tư”, anh Hà cho hay.

Anh Vũ Thanh Tùng, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, trong những tháng gần đây xuất hiện tình trạng người bán nhiều hơn người mua, không chỉ diễn ra ở khu vực vùng ven Hà Nội, mà tại nhiều tỉnh có hiện tượng sốt đất đã diễn ra phổ biến.

Anh Tùng cho biết, trước thực trạng ngân hàng siết tín dụng từ đầu năm 2022, những nhà đầu tư F0 thiếu kinh nghiệm, sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng là chủ yếu bắt buộc phải đẩy hàng vì không có khả năng cầm cự, cùng với tâm lý sợ thị trường bất động sản chững lại và đóng băng thời gian tới.

“Về phía người mua có tâm lý dè dặt, cẩn trọng chờ diễn biến của thị trường. Đa phần các lời chào mời đều nhận được câu trả lời chờ thị trường giảm giá sâu hơn mới xuống tiền”, anh Tùng cho biết.

Phân tích thêm, anh Tùng cho biết, giá mua vào bất động sản đã cao nên thời gian gần đây, nhà đầu tư dù cắt lỗ nhưng vẫn không có giao dịch vì người mua cảm thấy vẫn băn khoăn về mức giá. Nhiều người cho rằng, giá vẫn cao hơn so với hạ tầng, tốc độ phát triển ở nhiều khu vực. Đặc biệt khi thị trường bất động sản đang bất định như hiện nay việc thì nhà đầu tư lại càng cân nhắc kỹ lưỡng.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Do vậy, trong những tháng cuối năm 2022, thách thức mà thị trường phải đối mặt là dấu hiệu giao dịch sụt giảm, thanh khoản chậm. Trong giai đoạn này sẽ xuất hiện nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ.

Giá sẽ giảm ở những nơi bị thổi giá

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Ông Khương phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thời gian qua, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, nhiều cò đất tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Việc đầu cơ đó làm cho thị trường trở nên méo mó, giá bán qua tay bị đẩy lên cao nhưng giao dịch không có, thanh khoản kém.

Đối với nguồn cung nhà ở, do nguồn cung không có nhiều, nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, sốt đất. Trong khi đó, giá bất động sản sẽ giảm tập trung ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, còn những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá.