Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Báo cáo về toàn cảnh thị trường bất động sản trong quý 1/2021 vừa được Bộ Xây dựng công bố chiều 6/5 cho thấy: lượng giao dịch bất động sản thành công chỉ đạt 25.386 giao dịch, bằng 86% so với quý trước. Mặc dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục xu hướng tăng.

GIÁ BÁN TĂNG Ở HẦU HẾT PHÂN KHÚC

Một điểm đáng lưu ý trong báo cáo này là giá bán đã tăng cao ở hầu hết các phân khúc, từ căn hộ chung cư tại các địa phương đến biệt thự, nhà liền kề.

Giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới. Cụ thể, giá căn hộ chung cư bình quân tăng 5-10% so với quý 4/2020. Tại Hà Nội, một số dự án có mức tăng cao là Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%); Tại TP. HCM có dự án The Metropole Thủ Thiêm (tăng 5,2%), Đạt Gia Residence Thủ Đức (tăng gần 5%), West Gate Park (tăng 6,1%). Tại Bình Dương, giá giao dịch ở các dự án như Bcons Suối Tiên, The East Gate, Compass One tăng từ 4 - 5%...

Tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 tr/m² rất ít. Hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Những dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng 20 triệu/m², nay đã tăng lên trên 25 tr/m².

Tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá tăng từ 5-11%. Tại Hà Nội, dự án Hoàng Thành Villas tăng khoảng 7%, Vinhomes The Harmony tăng gần 10%; tại TP. Hồ Chí Minh, dự án Phú Mỹ Hưng tăng 4,7%, Villa Riviera tăng khoảng 6,6%, Khu đô thị Vạn Phúc City tăng khoảng 10%; tại Hải Phòng, dự án Belhomes Hải Phòng, Vinhomes Cầu Rào 2 tăng đến 11%. Những dự án khác tại Đà Nẵng, Đồng Nai gồm: Kim Long City, Aqua City, Swan Park… cũng đã tăng giá 5-7,5%.

Phân khúc đất nền được xem là tăng giá cao nhất và là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng sốt nóng ở nhiều địa phương.

Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì bình quân vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên đều tăng khoảng 20 – 30%.

Với thị trường TP. Hồ Chí Minh, giá nhà đất ở khu vực Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay. Trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…,  vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m² , thậm chí gần 200 triệu/m2; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m², giờ đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m², có nơi đạt 100 triệu đồng/m².

Một số vùng thuộc các tỉnh cũng ghi nhận mức tăng đột biến như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa… Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc. Sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

NGUYÊN NHÂN GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN

Nguyên nhân cơ bản khiến giá bất động sản nhìn chung đều tăng và có hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực của các địa phương đã được Bộ Xây dựng chỉ rõ trong báo cáo.

Các địa phương rất tích cực triển khai lập quy hoạch tỉnh. Trong đó có chủ trương đầu tư các dự án lớn về phát triển đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, việc sáp nhập, mở rộng, nâng cấp đô thị nhưng chưa có thông tin công khai, định hướng kịp thời cho người dân để giới đầu cơ lợi dụng tung tin, đồn thổi, đẩy giá bất động sản.

Xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều. Vì đây được đánh giá là kênh đầu tư an toàn và còn nhiều cơ hội phát triển. Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ không ổn định và đang giao dịch mức cao; lãi suất tiền gửi thấp, không còn đủ hấp dẫn nguồn tiền tích lũy của người dân.

Việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng dẫn đến nguồn cung bất động sản hạn chế.

Công tác đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian qua chưa được quan tâm đúng mức (thiếu quỹ đất, nguồn vốn hỗ trợ thiếu,…).Từ đó dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu nhiều so với nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, chưa có biện pháp quản lý chặt chẽ để các nhà đầu tư, người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được đầu tư, hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng; thực hiện mua đi, bán lại, giao dịch trao tay nhiều lần để đẩy giá.

Cũng theo Bộ Xây dựng, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây mặc dù chưa tác động trực tiếp làm tăng giá nhà ở. Đất ở của các dự án nhưng cũng có tác động tâm lý đến giới đầu tư bất động sản đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.

Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa  phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.

Ví như hiện tượng về thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng...

Tuy nhiên, tình trạng này cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường, cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, cần có sự theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản”, đại diện Bộ Xây dựng nhận định.