Thị trường BĐS bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ đầu cơ

Nguồn cung tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2025 của CBRE Việt Nam, nhà thấp tầng tại khu vực TPHCM (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn.

CBRE đánh giá, nguồn cung nhà thấp tầng năm 2025 cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại TPHCM (cũ). Đóng góp chủ yếu vào nguồn cung này là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870 ha, dự kiến cung cấp 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường .

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mở bán mới trong năm đều đạt trung bình 70% qua các quý. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp toàn thị trường trong quý IV/2025 giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, ảnh hưởng từ nguồn cung mới tại Cần Giờ.

Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TPHCM sẽ cải thiện nhờ các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Hầu hết nguồn cung này đến từ các dự án đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai như Vingroup, Masterise và GS E&C.

Trong khi đó, căn hộ TPHCM cũ năm 2025 ghi nhận 7.084 sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với năm trước. Dù tất cả nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, sức nóng của thị trường đã tăng dần qua từng quý. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TPHCM đạt mức 92 triệu đồng/m2, tăng gần 21% so với năm trước.

Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% so với năm trước. Trong đó, khu vực quận 2 (cũ) dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.

Thị trường Bình Dương sau khi sáp nhập vào TPHCM ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TPHCM cũ.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh thành cùng với đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực lớn cho thị trường bất động sản , đặc biệt trong bối cảnh thành phố ngày càng khan hiếm quỹ đất.

Ngoài ra, nguồn cung mới đang có dấu hiệu tăng trở lại, dù pháp lý chưa hoàn toàn được tháo gỡ nhưng những nỗ lực của Chính phủ cho thấy sự quan tâm hàng đầu của Nhà nước đối với lĩnh vực này. Điển hình là kế hoạch số hoá giao dịch bất động sản , với việc định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026. Đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế rủi ro, và tạo nền tảng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tình trạng đầu cơ ngắn hạn như trước đây.

Thanh khoản chung cư giảm

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ đầu quý IV/2025, cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại, đã tác động rõ rệt đến tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.

Theo ông Tiến, sau một thời gian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động bắt đầu đảo chiều từ tháng 10/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt tăng 1 - 2%. Đến ngày 21/11, tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%.

Cùng lúc đó, các khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 lần lượt hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến áp lực trả cả gốc lẫn lãi tăng mạnh, buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sau 3 quý đầu năm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tích cực, bước sang quý IV/2025, thanh khoản chung cư giảm mạnh. Nguyên nhân đến từ nguồn cung mới dồi dào hơn trong khi lãi suất nhích lên, khiến nhóm nhà đầu tư trở nên dè dặt và ưu tiên an toàn.

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, một bộ phận mua nhà theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nóng đã buộc phải rao bán với mức cắt lỗ khi thị trường chững lại.

Đáng chú ý, theo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho bất động sản có dấu hiệu tăng trở lại trong nửa cuối năm. Báo cáo của 24/34 địa phương cho thấy, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 khoảng 32.894 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư là 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ 9.810 căn và đất nền 12.132 nền. So với quý III/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 24%, còn tồn kho đất nền tăng khoảng 22%.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng 20 - 30% so với năm 2024. Một số khu vực tăng trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm trước. Ở TPHCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm 2024.

Giá biệt thự và nhà liền kề trong dự án vào năm 2025 tăng 10 - 20% so với năm 2024. Một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 20 - 30%. Đối với đất nền, giá trên thị trường thứ cấp trong năm 2025 tăng 20 - 25% so với năm 2024, tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và thông tin quy hoạch rõ ràng.