Thị trường căn hộ cho thuê Tp.HCM “đuối sức” do nguồn cung tăng cao

Theo nghiên cứu về Chỉ số cho thuê nhà ở hạng sang của Savills World, giá vốn đầu tư cùng với sự tăng trưởng trong việc cho thuê đã chậm lại trong nửa cuối năm, với mức tăng 0,3%, so với 0,8% trong nửa đầu năm.

Trong khi đó, cùng với sự gia tăng nguồn cung hiện hữu ngày càng lớn và cạnh tranh khắc nghiệt, lợi tức từ cho thuê căn hộ đang ngày càng giảm trên thị trường Tp.HCM.

Thực tế, rất nhiều NĐT “chán nản” vì sau thời gian khai thác cho thuê căn hộ nhưng không sinh lời như kì vọng. Nhiều NĐT tham gia thị trường cho thuê với kì vọng mức lợi nhuận cho thuê có thể đạt 6-7%/năm hoặc cao hơn, tuy nhiên do nguồn cung hoàn thiện trên thị trường ngày càng gia tăng khiến giá thuê bị cạnh tranh khốc liệt. Có những căn hộ hoàn thiện hạ 1-2 giá thuê nhưng cũng không có khách thuê trong khoảng thời gian dài. Theo một số NĐT, lúc đầu bàn giao nhà còn có khách thuê dài hạn nhưng càng ngày càng khó kiếm khách thuê.

Thậm chí sự cạnh tranh giá thuê diễn ra khốc liệt trong cùng dự án. Cùng diện tích căn hộ, nội thất như nhau nhưng NĐT cho thuê giá khác nhau khiến một số NĐT cho thuê giá cao hơn đành chấp nhận hạ giá để có khách. Chính vì hạ giá thuê và tìm khách thuê qua các kênh môi giới (mất phí hoa hồng) nên nhiều NĐT đã “hụt hẫng” vì biên lợi nhuận chỉ đạt khoảng 4-5%/năm thay vì 6-8% như kì vọng ban đầu.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng thị trường căn hộ cho thuê đang giảm lợi tức bởi sức ép cạnh tranh từ các dự án mới hoàn thiện. Trong năm 2020 Tp.HCM có khoảng 40.000 căn hộ bàn giao, trong đó có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê. Chính vì biên lợi nhuận giảm nên kênh đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn với NĐT.

Theo một báo cáo của một đơn vị nghiên cứu, trong một năm, giá bán căn hộ tăng bình quân 11,8% còn lợi tức cho thuê ít biến động, đạt 5,4%. Cùng kích cỡ chung cư này có giá chào thuê bình quân 14,2 triệu đồng một căn mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận trong 12 tháng gần như không đổi, ước tính quanh mốc 5,4%. 

Chính vì tốc độ tăng giá bán nhà chung cư đang cao hơn của giá thuê sẽ làm giảm sút phần nào sức hấp dẫn của kênh đầu tư căn hộ cho thuê. Kịch bản này đã được dự báo trước và xu hướng giá bán căn hộ không ngừng leo thang đang khiến cho thị trường đầu tư căn hộ cho thuê chịu sức ép cạnh tranh khốc liệt về giá. Hệ quả của việc giá chào bán tăng nhanh hơn giá chào thuê là có thể kéo lợi nhuận cho thuê sụt giảm ở nhiều quận trên địa bàn thành phố.

Trong một báo cáo quý đầu năm 2019, tỉ suất lợi nhuận của căn hộ hạng sang chỉ đạt 4,4% một năm, thấp nhất so với các phân khúc cao cấp (5,9%), trung cấp (5,7%) và chung cư bình dân (5,9%). Thậm chí, tỷ suất lợi nhuận của nhà hạng sang còn kém xa so với khả năng sinh lời của nhà giá rẻ (kém tới 1,5%).

Theo dự báo của các chuyên gia trong ngành, thị trường cho thuê căn hộ vẫn sẽ kém hấp dẫn trong năm 2020 vì dự báo sẽ có một lượng lớn căn hộ hoàn thiện được bàn giao trong năm. Chưa kể, lượng căn hộ cho thuê trong năm vừa qua vẫn chưa được hấp thụ tốt. Vì thế, giá cả sẽ cạnh tranh khốc liệt. Các NĐT có căn hộ cho thuê phải chấp nhận giảm giá để có khách thuê. Và biên lợi nhuận dự báo chỉ dao động ở mức trên dưới 5%, để đạt mức 6% cũng rất khó đối với NĐT có căn hộ cho thuê.

Những năm 2015, 2016, 2017, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, có khoảng 45.000 - 50.000 sản phẩm bất động sản là chung cư được mở bán. Các dự án có quá trình xây dựng từ 2 đến 3 năm, nghĩa là năm 2018, 2019 và 2020 sẽ bàn giao cho khách hàng. Trong khi đó, lượng căn hộ mua đầu tư cho thuê ở các dự án vào khoảng 30 - 40%. Chính vì vậy, riêng lượng hàng mới đã dư thừa nguồn cung. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà không tăng buộc các nhà đầu tư phải giảm giá cho thuê để thu hút khách hàng.

Theo ghi nhận, khá nhiều NĐT có căn hộ cho thuê “than thở” không chỉ vì lợi nhuận cho thuê giảm mà còn khó kiếm khách thuê trước bối cảnh thị trường cạnh tranh. Chưa kể, các NĐT này muốn bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không còn dễ dàng như trước khi mà hầu hết khách hàng tìm kiếm dự án hình thành trong tương lai mua để hưởng giá mềm hơn.