Mua căn hộ để cho thuê: Qua thời hoàng kim!

Trong nhiều năm, mua căn hộ để cho thuê từng là lựa chọn an toàn, mang lại thu nhập ổn định hằng tháng cho nhiều người, đặc biệt với nhóm khách hàng trung niên. Họ xem đây không chỉ là cách giữ tài sản, mà còn là kênh sinh lời bền vững nhờ giá trị căn hộ gia tăng theo thời gian. Tuy nhiên, thực tế vài năm gần đây cho thấy bài toán lợi nhuận từ cho thuê đang thay đổi nhanh chóng, khi giá mua căn hộ "phi mã" trong khi giá thuê chỉ tăng "rùa bò".

Tỉ suất sinh lời giảm hơn 1/2

Một khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động cho thấy chỉ trong 3-4 năm qua, giá căn hộ chung cư tại TP HCM đã tăng 30%-50%, một số dự án thậm chí tăng gấp đôi. Trong khi đó, giá thuê hầu như chỉ nhích 10%-15%. Sự chênh lệch này khiến tỉ suất sinh lời từ cho thuê giảm mạnh, nhiều trường hợp chỉ còn 2%-3%/năm, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.

Bà Thanh Dung (ngụ phường Xuân Hòa), kể năm 2015-2016, bà mua hai căn hộ hai phòng ngủ tại dự án Masteri Thảo Điền (phường An Khánh) với giá chỉ 2,4 tỉ đồng/căn. Sau khi hoàn thiện nội thất, mỗi tháng bà cho thuê với giá 1.000 USD. Thế nhưng sau đại dịch, giá thuê giảm còn 19 triệu đồng/tháng. Ngược lại, giá trị căn hộ tăng vọt. Tháng 4-2025, bà bán một căn với giá 6,9 tỉ đồng, tức tăng gần 290% so với lúc mua. Chỉ vài tháng sau, chủ mới sang tay với giá 8 tỉ đồng, trong khi giá cho thuê căn nhà này hiện nay chỉ nhích 1-2 triệu đồng so với lúc bà bán. Tỉ suất sinh lời từ cho thuê vốn ở mức 10%/năm nay chỉ còn khoảng 3,5%.

Không chỉ Masteri Thảo Điền, nhiều khu vực từng là "thiên đường" cho thuê căn hộ cũng rơi vào tình trạng tương tự. Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (thuộc các phường Tân Hưng, Tân Mỹ), nơi từng đạt tỉ suất sinh lời 6%-9%/năm, nhiều chủ nhà đã rút lui. Bà Minh, một nhà đầu tư lâu năm, cho biết bà sở hữu 2-3 căn hộ tại đây nhưng đã bán hết trong năm nay. "Trước kia, một căn hộ mới hai phòng ngủ giá khoảng 4,2-4,5 tỉ đồng có thể dễ dàng cho thuê 20-21 triệu đồng/tháng. Nay mức giá này khó giữ, nhiều căn hiện chỉ còn 17-18 triệu đồng/tháng vì cạnh tranh từ nguồn cung mới. Cho thuê không còn "ngon" như trước, lại phải khai thuế 5% mỗi tháng nên tôi quyết định bán để đầu tư vào kênh khác" - bà nói.

Ở phân khúc bình dân hơn, như chung cư Phú Mỹ (phường Phú Thuận), giá một căn hộ hai phòng ngủ khoảng 3,8-3,9 tỉ đồng nhưng cho thuê chỉ được 12 triệu đồng/tháng, tức tỉ suất khoảng 4%. Các dự án tại quận 8, Bình Tân, quận 9 cũ cũng tương tự, với giá 2,7-3,5 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ 8-10 triệu đồng/tháng, lợi suất 3%-3,3%.

Không còn "dễ ăn" như trước

Bà Hương, Trưởng phòng kinh doanh một công ty chuyên cho thuê căn hộ ở khu Phú Mỹ Hưng, thừa nhận mặt bằng giá hiện quá cao so với thu nhập cho thuê. "Khách thuê hiện nay ưa chuộng căn hộ mới hơn căn hộ cũ nhưng chi phí vốn đầu tư lại tăng nhanh trong 4-5 năm qua. Vì vậy, dù nhu cầu thuê không hề biến mất nhưng tỉ suất sinh lời cho nhà đầu tư lại giảm rõ rệt" - bà nói.

Bức tranh toàn thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý II/2025, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 79 triệu đồng/m², tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái; giá thứ cấp đạt 50 triệu đồng/m², tăng 15%. Tại TP HCM, giá sơ cấp đạt 82 triệu đồng/m², tăng 29%; giá thứ cấp 53 triệu đồng/m², tăng 33%. Trong khi đó, tỉ suất cho thuê gộp tại hai thành phố lớn chỉ còn 3,4%-3,7% trong 6 tháng đầu năm. Con số này thấp hơn đáng kể so với Bangkok - Thái Lan (6,2%), Kuala Lumpur - Malaysia (5,1%), Seoul - Hàn Quốc (4,3%) và chỉ cao hơn Hồng Kông - Trung Quốc (3,2%) và Singapore (3,3%).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, lý giải nguyên nhân chính khiến lợi suất cho thuê giảm là nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt ở TP HCM - nơi quý I và II/2025 chỉ có 1.676 căn hộ mới mở bán, thấp nhất kể từ 2015. Hầu hết tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, khiến giá bị đẩy lên. Hà Nội tuy nguồn cung dồi dào hơn (1.400 căn trong quý II) nhưng 100% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, cũng đẩy mặt bằng giá tăng.

Ngoài yếu tố cung cầu, các chi phí phát sinh như bảo trì, quản lý, thuế cũng bào mòn lợi nhuận của nhà đầu tư. Chưa kể, xu hướng thuê ngắn hạn qua Airbnb và sự phát triển mạnh của nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang làm giảm nhu cầu thuê căn hộ dài hạn, nhất là ở phân khúc trung bình.

Dù vậy, một số chuyên gia cho rằng vẫn còn cơ hội nếu nhà đầu tư biết chọn lọc. Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Wowhome, nhận định: "Nếu chọn đúng dự án mới bàn giao, vị trí tốt, nhiều tiện ích, tỉ suất cho thuê vẫn có thể đạt 4%-5%/năm, kèm theo đó là mức tăng giá 10%-15%/năm. Quan trọng là không thể mua đại trà như trước, mà phải tính toán kỹ từng sản phẩm".