Thị trường căn hộ Tp.HCM diễn biến khó hiểu sau nhiều biến động?

Tuy nhiên, tình hình hoạt động căn hộ gần như trái chiều với dự báo, khi mà kết thúc quý 3/2022 – quý được xem là ảnh hưởng nhất từ chính sách tín dụng, căn hộ vẫn giữ "thế thượng phong" về giá bán. Nghĩa là, chưa có dấu hiệu giảm giá căn hộ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thậm chí, giá của cả hai thị trường này đang có dấu hiệu tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Bà Võ Thị Khánh Trang Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu trị trường Savills Tp.HCM cho hay, thanh khoản thị trường giảm, giá sơ cấp tăng đã làm giảm lượng giao dịch trên thị trường căn hộ. Khả năng chi trả đang là vấn đề. Nghĩa là, thị trường phân khúc này xuất hiện nghịch lý là thanh khoản giảm nhưng giá vẫn đà tăng. Suốt những quý qua, mức giá căn hộ vẫn leo thang, chưa có dấu hiệu giảm giá trên thị trường.

Ở chiều ngược lại, giao dịch đang ghi nhận chậm nhịp ở phân khúc này. Theo Savills, lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2022 giảm 89% theo quý, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý đạt mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Đáng nói, nguồn cung mới có mức hấp thụ thấp nhất từ trước đến nay với 20%.

Các dự án mới có tỷ lệ hấp thấp so với trước do giá cao. Hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp đạt mức cao mới với hơn 124 triệu đồng/m2. Như vậy để thấy, giá cao chính là rào cản lớn nhất ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường căn hộ.

Tuy vậy, không có nhiều lý do để chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ khi mà nguồn cung mới ra thị trường đang giảm dần. Chưa kể, theo một số chuyên gia, rất nhiều chủ đầu tư vẫn có niềm tin lớn vào thị trường BĐS, khi họ cho rằng: Nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở tại các đô thị vẫn rất lớn. Có chăng, hiện tại đang bị ảnh hưởng về mặt tâm lý hoặc chính sách liên quan tín dụng.

Ảnh minh hoạ.

Báo cáo mới nhất của Savills chỉ ra, giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu có mức giá tăng 10% đối với các căn mới. Trong khi báo cáo CBRE Việt Nam cho rằng, giá sơ cấp căn hộ tăng trung bình 12%/năm, còn giá thứ cấp ghi nhận 20-25%, thậm chí một số khu vực giá tăng 30% so với cùng kì năm trước. Điều này cho thấy, dù bối cảnh sức mua sụt giảm nhưng giá căn hộ vẫn đà tăng, với niềm tin sâu sắc của chủ đầu tư là thị trường sẽ phục hồi trong thời gian tới.

Chia sẻ về phân khúc này, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, những chính sách tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và việc hạn chế giải ngân của các ngân hàng đang ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này. Tuy nhiên, giá không có dấu hiệu giảm, ít ra quý 3/2022, giá căn hộ vẫn giữ so với quý trước đó. Những dự án có giá bán trên 4.500 USD/m2 tập trung chủ yếu tại quận 1, khu Thảo Điền và Thủ Thiêm thuộc thành phố Thủ Đức.

Tình hình này cũng diễn ra tương tự tại Hà Nội. Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, Hà Nội hiện đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, tuyến metro và sự gia nhập của các chủ đầu tư mới vốn chỉ tập trung vào các tỉnh thành phía Nam. Giá sơ cấp căn hộ tại thủ đô tiếp tục tăng xấp xỉ 15% đặc biệt là tại các quận Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai. Thị trường tiếp tục chứng kiến sự tăng giá của phân khúc này tại cả Hà Nội và Tp.HCM, tuy nhiên tốc độ tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang cao hơn Tp.HCM. Ngoài ra, trong những năm gần đây, giá đất ở khu vực vùng ven Hà Nội thu hút được nhiều sự quan tâm, qua đó nâng giá mặt bằng chung của các phân khúc khác bao gồm cả căn hộ lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ ở Hà Nội vào khoảng 1.900 USD/m2.

Tương tự, tại Đà Nẵng, giá bán sơ cấp căn hộ được dự báo sẽ thiết lập giá trần mới khi hai dự án căn hộ cao cấp được mở bán trong quý 4/2022 với mức giá từ 3.000 – 4.800 USD/m2.

"Từ 2021 đến nay, thị trường căn hộ ở Tp.HCM vắng bóng phân khúc căn hộ phổ thông, các dự án mới ra mắt chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang và mới nhất là dòng căn hộ hàng hiệu", ông David Jackson nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra, trong ngắn hạn, giá của phân khúc căn hộ có chiều hướng tăng cao do các yếu tố sau: thứ nhất, giá đất và chi phí xây dựng tiếp tục tăng dẫn đến chi phí triển khai các dự án tăng. Thứ hai, đây là thời điểm khi mà dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn chưa được thông qua, nên việc sở hữu căn hộ tại thời điểm này sẽ không bị giới hạn thời hạn sử dụng. Thêm vào đó, việc ngân hàng nhà nước thông báo nới room tín dụng cho một số ngân hàng trong thời gian gần đây cũng thúc đẩy nhà đầu tư và người mua với nhu cầu ở thực tận dụng thời cơ sở hữu bất động sản từ nguồn vốn vay ngân hàng.

Vì vậy, cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đều tin rằng thị trường bất động sản căn hộ trong thời gian tới sẽ sôi động trở lại.