Thị trường hiện nay khác thời 2011, bất động sản không gặp khủng hoảng

Nhìn lại cuộc khủng hoảng BĐS năm 2011-2013 được nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính là do khủng hoảng tín dụng tác động đến trong bối cảnh thị trường khi đó phần lớn "sốt nóng" do đầu cơ đất đai. Có tới 2/3 nhu cầu thị trường là đầu cơ nên khi tín dụng bị siết chặt đột ngột dẫn đến làn sóng bán tháo tài sản diễn ra, bong bóng bất động sản đổ vỡ.

Khi đó, nhà đất sụt giá mạnh, ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho BĐS năm 2012 lên tới trên 100.000 tỉ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp BĐS tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường BĐS Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho BĐS vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết.

Những dấu hiệu khó khăn kéo dài của thị trường BĐS thời gian gần đây có những nét tương đồng sự đóng băng về BĐS của gần 10 năm trước cũng dấy lên những lo ngại về một cuộc khủng hoảng BĐS có thể xảy ra vào năm 2011.

Chia sẻ tại hội thảo mới đây về thực trạng BĐS hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam khẳng định, khó khăn hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam không phải đến từ nội tại mà đến từ các yếu tố khác.

Vào những năm 2017-2018, thị trường BĐS Việt Nam phát triển rất mạnh. Sang năm 2019 có khựng lại đôi chút, các chỉ số của thị trường ngay lập tức giảm hơn 2018. Theo đó, năm 2017, có 130.000 sản phẩm được hấp thụ, đến năm 2018 vọt lên 180.000 sản phẩm nhưng đến năm 2019 còn 110 – 120.000 sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường có sự sụt giảm nhưng xuất phát từ nguyên nhân là do tác động của tình hình vĩ mô.

Theo ông Đính, dù thị trường sụt giảm nhưng có những dự án được hấp thụ lên tới 90%. Cụ thể, tại Tp.HCM có những dự án giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2 nhưng trong vòng hai ba tháng đã tiêu thụ tới 95%. Còn ở thời điểm 2011-2012 gần như thị trường đóng băng, phần lớn là người bán tài sản chứ không có người mua. Do đó, thị trường hiện nay không phải khủng hoảng bởi thị trường BĐS nhu cầu vẫn rất mạnh, rất lớn.

Chưa kể, thời gian qua, khi gặp các vướng mắc này, doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel. Đối với các dự án đang phát triển Chính phủ cũng đã có Nghị định 25.

Theo ông Đính,, lượng giao dịch đến nay chỉ được 10 nghìn giao dịch thành công, bằng khoảng 10% năm ngoái. Tuy nhiên, chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, chỉ có hai tháng sau dịch lần 1 kết thúc thị trường đã khôi phục hoạt động. Như vậy, thị trường vẫn hoạt động tốt, mặc dù có ảnh hưởng của đợt dịch đầu năm.

"Theo tôi, BĐS không gặp khủng hoảng, mà đang bị yếu tố bên ngoài tác động vào làm thị trường bị chậm nhịp lại. Chúng ta tin tưởng Chính phủ, nhân dân Việt Nam chắc chắn sẽ thành công trong việc kiểm soát đợt dịch thứ hai này. Và khi dịch được kiểm soát, BĐS sẽ là một trong những lĩnh vực đầu tiên được khôi phục, bên cạnh đó là du lịch, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng. Trong thời gian tới vẫn còn cửa sáng cho thị trường BĐS nên chúng ta vẫn nên lạc quan", ông Đính nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho hay, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, tác động y tế của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả các cấp trung ương và địa phương.

"Trong khi kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8% trong quý đầu năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng Covid-19 đang diễn ra là khó dự đoán, tùy thuộc vào quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh", ông Neil chia sẻ.

Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills VIệt Nam

Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy nền kinh tế, Việt Nam tiếp tục cho thấy nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây. Số liệu sơ bộ cho thấy GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỉ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Do hội nhập kinh tế sâu rộng,

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cũng dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Ông Neil MacGregor cho rằng, bản thân đã chứng kiến và trải qua tất cả những thăng trầm và phát triển của thị trường. Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung trong tâm dịch Covid-19, ông vẫn luôn có cái nhìn lạc quan và tin tưởng vào sự vực dậy của BĐS.

Thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc, ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Có thể khẳng định rằng bên cạnh đầu tư vàng, BĐS đã , đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây.

Cũng chia sẻ tại hội thảo, Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết khẳng định, Nhiều doanh nghiệp BĐS trong một hội thảo gần đây đã đưa ra quan điểm rằng Covid-19 chưa ảnh hưởng nhiều đến lĩnh vực này. Cho đến nay, chưa mấy doanh nghiệp nào kêu khó trong mảng BĐS. Cái đáng lo nhất theo tôi lại là các ngành dịch vụ, du lịch, vận tải, hàng không, đường biển...

"Với điều kiện khó khăn như vậy từ nay đến sang năm, vậy sản phẩm ra thị trường sẽ rất ít? Các bạn có thể tìm hiểu số lượng các dự án ra thị trường nay đến năm sau, không nhiều. Mặt khác, qua hai làn sóng dịch Covid, tôi vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả. Bởi vậy, tôi tin rằng những năm tới, chắc chắn thị trường bất động sản còn rất nhiều lợi thế", ông Quyết nhấn mạnh.