Thời bất động sản phục vụ nhu cầu thật và khu công nghiệp

Chôn vốn vì đầu tư theo… tin đồn

Người Việt rất chuộng mua đất nền vì quan niệm đất đai là tài nguyên có hạn trong khi dân số ngày càng tăng và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, chính niềm tin này cũng khiến nhiều người lao theo các cơn sốt đất mà thiếu quan tâm đến việc phân tích, chọn lựa sản phẩm đầu tư thực sự tiềm năng, đảm bảo thanh khoản.

Sau cơn sốt đất năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thị trường đất nền đang có dấu hiệu chững lại, trở về đúng giá trị thực. Các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh có thể là khởi đầu cho một chu kỳ phát triển mới. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” theo phong trào tại các thị trường quá xa, khu vực thiếu bóng dân cư hay mua đất sào, đất nông nghiệp bắt đầu tìm cách thoát hàng.

Tại nhiều khu vực trước đây giá đất tăng theo tin đồn vô căn cứ xây sân bay hay gần các dự án do doanh nghiệp lớn chuẩn bị đầu tư nay bắt đầu lặng sóng. Các khu vực Bình Ba (Bà Rịa Vũng Tàu), Hớn Quản (Bình Phước) hay Mã Đà (Bình Phước, Đồng Nai)… là những ví dụ cụ thể.

Thậm chí, một số nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để nhanh chóng bán được hàng nhưng cũng không dễ. “Giữa năm 2021 tôi mua miếng đất tại Hớn Quan để đón đầu dự án xây dựng sân bay Técníc với giá 5 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa bán ra được dù chấp nhận cắt lỗ. Tôi như đang ngồi trên đống lửa vì không khí giao dịch tại khu vực này đang trầm lắng hẳn”, anh Hữu Lộc (TPHCM) chia sẻ.

Câu chuyện “vô tình lướt sóng trở thành cư dân như anh Hữu Lộc không hiếm. Anh Khải Phong (TP. Thuận An) cũng đang phải “ôm” hai miếng đất hơn 500m2 tại Bình Phước để đón sóng quy hoạch khu công nghiệp nhưng gần đây không thấy ai nhắc đến dự án này nữa khiến thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Anh Phong cho biết, nhóm của anh gồm 6 người trước đây chưa hề đầu tư tại khu vực này nhưng thấy sốt đất mang đến lợi nhuận cao nên hùn vốn mua chứ không nghiên cứu kỹ. Kết quả là cả nhóm đang mắc kẹt số vốn hơn 10 tỉ đồng.

Trong số các tỉnh giáp ranh TPHCM thì thị trường đất nền Bình Dương vẫn được các nhà đầu tư đánh giá cao về tiềm năng do các yếu tố về phát triển hạ tầng nhanh và đồng bộ, thu hút FDI hàng đầu cả nước, hàng chục khu công nghiệp hoạt động nhộn nhịp... Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy không phải khu vực nào cũng có khả năng mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Nhà đầu tư cần nắm kỹ thông tin quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch, thời gian cụ thể triển khai các dự án giao thông hay khu công nghiệp thì khả năng chiến thắng sẽ rất cao.

Tiềm năng từ KCN hiện hữu và hệ thống giao thông

Theo các chuyên gia, về lâu dài, đất nền vẫn là kênh đầu tư an toàn và mang lại lợi nhuận hấp dẫn. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ vị trí dự án, nắm chắc thông tin triển khai các dự án hạ tầng, khu đô thị hay khu công nghiệp cũng như các tiện ích dịch vụ liên quan. Bởi đây là những yếu tố tạo nên giá trị gia tăng rất lớn cho bất động sản.

Anh Tín Hiếu (TP. Thủ Đức) chia sẻ rằng đầu tư ở nơi đông dân cư thì tiềm năng phát triển hơn hẳn so với những nơi “đồng không mông quạnh” dù giá mua rẻ hơn nhiều. Nhiều năm qua, anh chỉ tập trung đầu tư đất nền ven các khu công nghiệp lớn tại Bình Dương với tỷ suất lợi nhuận không dưới 20%/năm. Cuối năm 2021, anh bán căn hộ tại Thủ Đức dồn tiền mua cùng lúc ba lô đất ven khu công nghiệp Tân Bình (Tân Uyên) mà nếu bây giờ bán ra thì lợi nhuận đạt hơn 30% vì giá tăng mạnh theo tiến độ xây dựng khu công nghiệp Tân Bình 2. “Với đất nền, tôi chỉ mua những sản phẩm nơi dân cư sầm uất hoặc liền kề khu công nghiệp vì có thể xây nhà bán lại, khai thác phòng trọ hay cho thuê mặt bằng kinh doanh trong ngắn hạn. Các sản phẩm này thanh khoản luôn rất cao và tăng trưởng tốt”, anh Hiếu nói.

Thực ra, xu hướng "ăn theo" bất động sản công nghiệp và các dự án giao thông đã phổ biến nhiều năm nay tại Bình Dương. Bất chấp thị trường “có biến”, những khu vực này vẫn luôn giao dịch hết sức sôi động. Bởi đây là những sản phẩm phản ánh đúng giá trị thật, nhu cầu nhà ở rất cao nên thanh khoản luôn tốt hơn.

Theo một số nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, những địa phương đang phát triển nhiều khu công nghiệp như Bình Dương chắc chắn sẽ kéo theo một lượng lớn công nhân đổ về làm việc. Từ đó, các tiện ích công cộng như trung tâm thương mại, chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính… cũng lần lượt xuất hiện, mang đến giá trị gia tăng cho bất động sản. Nhờ vậy, đất thổ cư nằm gần khu công nghiệp sẽ tiếp tục là miếng bánh béo bở cho những nhà đầu tư nhanh nhạy.

Các chuyên gia cũng khuyên nhà đầu tư nên mua đất nền dự án có vị trí kết nối giao thông thuận tiện hoặc đang trong quá trình xây dựng. Vì khi hạ tầng giao thông hoàn thiện thì cơ hội tăng giá đất cũng sẽ lớn hơn, tính thanh khoản cao hơn. Điều này cũng giải thích vì sao Bình Dương đang thu hút rất nhiều “ông lớn” bất động sản trong và ngoài nước đến phát triển dự án trong thời gian gần đây.