Thời hoàng kim của các tỷ phú bất động sản Trung Quốc đã hết?

Chính phủ Trung Quốc cải cách lĩnh vực bất động sản trên quy mô toàn quốc khiến tài sản của những người đứng sau 3 tập đoàn bất động sản hàng đầu nước này “bốc hơi” 30 tỷ USD kể từ khi Danh sách Tỷ phú thế giới được công bố hồi tháng 4 năm ngoái.

Việc những tỷ phú như Hui Ka Yan, Yang Huiyan và Sun Hongbin, đều mất tiền cho thấy thời kỳ hoàng kim về tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức hai con số của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã qua và họ gần như chắc chắn sẽ tiếp tục thua lỗ.

“Bất động sản có thể sẽ sớm bị chuyển thành lĩnh vực công như điện, nước. Biên lợi nhuận sẽ bị hạn chế và không ai được phép kiếm lời lớn”, Hong Hao, Giám đốc kiêm trưởng phòng nghiên cứu tại Bocom International, nói.

Giới phân tích cho biết Chủ tịch Tập Cận Bình hình dung ra một thị trường tương đối nghiêm túc, ở đó các công ty bất động sản sẽ xây dựng nhiều nhà ở với giá cả phải chăng hơn. Ông Tập quyết tâm hạn chế việc vay nợ quá mức trong lĩnh vực này, đồng thời muốn ngăn chặn đà tăng chóng mặt của giá bất động sản. Lâu nay, giá nhà tăng mạnh là nguyên nhân khiến tài chính của các hộ gia đình trung bình bị căng thẳng, ngăn cản họ chi tiêu nhiều hơn cho các lĩnh vực khác và làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở Trung Quốc.

Tỷ phú đứng sau những công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc mất 30 tỷ USD kể từ tháng 4 năm ngoái. Ảnh: Bloomberg.

Tỷ phú Hui Ka Yan là một trong những người bị thiệt hại nặng nề nhất. Tập đoàn China Evergrande Group của ông đang kêu gọi sự kiên nhẫn và yêu cầu các chủ nợ nước ngoài không thực hiện các hành động pháp lý quá khích trong thời gian công ty xây dựng kế hoạch tái cơ cấu. Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất của đất nước tính theo doanh số bán hàng, đang bị mắc kẹt trong cuộc khủng hoảng thanh khoản sau khi Trung Quốc quy định giới hạn vay nợ và ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8/2020.

Ông Hui đã mất 80% của tổng tài sản 42,5 tỷ USD (con số của năm 2017) và đang phải vật lộn để trả khoản nợ hơn 300 tỷ USD mà Evergrande từng vay trong thời gian phát triển thần tốc. Được thúc đẩy bởi niềm tin rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng và doanh thu sẽ luôn vượt chi phí, Evergrande đã vay nợ từ nhân viên, các nhà đầu tư cá nhân cũng như một loạt tổ chức tài chính bao gồm ngân hàng và các công ty uỷ thác để mua đất và xây dựng căn hộ.

Tuy nhiên, sau khi nguồn vốn cạn kiệt và giá nhà giảm, mô hình của Evergrande sụp đổ. Toàn bộ thị trường chứng kiến hàng loạt vụ vỡ nợ không chỉ là Evergrande, mà cả Kaisai Group, Shimao Group, China Aoyuan Group và Guangzhou R&F Properties. Làn sóng bán tháo trên thị trường trái phiếu và cổ phiếu liên quan tới lĩnh vực bất động sản đã lan sang cả những cái tên chất lượng hơn như Country Garden và Longfor Properties.

Tuần trước, tâm lý lo lắng của thị trường đã ảnh hưởng đến tập đoàn Country Garden niêm yết tại Hong Kong. Giá cổ phiếu này giảm 8,1% chỉ trong một ngày do lo ngại công ty không được các nhà đầu tư ủng hộ hoàn toàn trong thoả thuận trái phiếu chuyển đổi.

Cuộc khủng hoảng niềm tin này khiến Chủ tịch Yang Huiyan của Country Garden, người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc, mất hơn 1 tỷ USD trong tổng tài sản chỉ trong một ngày. Mặc dù cơn hoảng loạn đã giảm bớt trong ngày hôm sau và cổ phiếu phục hồi phần nào, song giá trị tài sản ròng của Yang giảm 6,2 tỷ USD kể từ tháng 4 năm ngoái, do giá cổ phiếu Country Garden mất hơn 1/3 giá trị.

Trong khi đó, tập đoàn Sunac của Sun Hongbin vừa bị Fitch Ratings và S&P Global Ratings hạ xếp hạng tín nhiệm. Fitch cho rằng tính linh hoạt về tài chính của tập đoàn đang bị suy giảm trong bối cảnh thị trường vốn biến động mạnh. Tập đoàn này huy động được 580 triệu USD vào giữa tháng 1/2021 bằng cách bán 452 triệu cổ phiếu với giá 10 đôla Hong Kong/cổ phiếu, tương đương mức chiết khấu 15% so với giá đóng cửa vào thời điểm đó. Nhưng họ cần nhiều thanh khoản hơn và sau này có thể phải bán tài sản, theo Fitch.

Chính phủ Trung Quốc nhận thức được rằng cuộc cải tổ lĩnh vực bất động sản đang tác động đến tất cả. Nhưng những thay đổi gần đây trong chính sách cũng không được thể hiện là chính phủ đang yếu lòng, theo nhận định của Qu Hongbin, trưởng phòng kinh tế học về Trung Quốc và là đồng Giám đốc ở Asia Economics ở HSBC. “Quyết tâm vẫn rất lớn và công cuộc cải cách này có sức mạnh chưa từng thấy”.

Tuy nhiên, theo ước tính của một số chuyên gia, để tránh sụp đổ đột ngột của toàn bộ thị trường bất động sản, lĩnh vực chiếm tới 25% GDP Trung Quốc, các nhà chức trách đã ban hành chỉ thị đẩy nhanh việc phê duyệt các khoản thế chấp, giảm cấp vốn cho một số giao dịch mua bán và sáp nhập, cũng như hạ một loại lãi suất chính lần đầu tiên trong gần hai năm để thúc đẩy nền kinh tế nói chung.

Một số nhà phân tích kêu gọi sự thận trọng trong việc cải cách thị trường bất động sản. Shen Meng, giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson & Co., cho biết: “Trong bối cảnh nền kinh tế nói chung đang gặp khó khăn, việc đại tu lĩnh vực bất động sản sẽ được tiến hành một cách thận trọng hơn. Và tỷ suất lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản sẽ được kiểm soát trong phạm vi hợp lý”.