Thực hư chuyện giá đất Nhơn Trạch tăng chóng mặt ngay sau khi tỉnh Đồng Nai đề xuất xây dựng cầu Cát Lái

Dự án cầu Cát Lái có tổng chiều dài 3.782m. Cầu được thiết kế dây văng 2 trục tháp, dầm bê tông dự ứng lực, khổ thông thuyền 250m; bề rộng mặt cầu 37m, thiết kế 6 làn xe cơ giới và 2 làn xe thô sơ. Tổng mức đầu tư dự kiến gần 7.200 tỷ đồng. Theo thiết kế, cầu Cát Lái sẽ được xây dựng vượt sông Đồng Nai, nối quận 2, TP.HCM với xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch.

Theo UBND huyện Nhơn Trạch, nếu cầu Cát Lái được xây dựng sẽ tạo điều kiện tốt cho các xã Phú Hữu, Đại Phước và Phú Đông của huyện phát triển. Tại các huyện này, một số dự án đang thu hút đầu tư như đường liên cảng  để phát triển cụm cảng biển nhóm 5. Theo quy hoạch, tuyến đường liên cảng có chiều dài gần 15km, đi qua các xã: Đại Phước, Phú Hữu, Phú Đông, Phước Khánh và Vĩnh Thanh.

Đường sẽ kết nối 15 cảng đã và đang được đầu tư theo quy hoạch cảng biển nhóm 5 Đông Nam bộ. Ngoài ra, còn có dự án Cảng tổng hợp Phú Hữu II (đối diện Cảng Cát Lái) có chiều dài bến quy hoạch 2km, quy mô cho tàu 20 ngàn DWT và nhiều dự án khác đang chờ triển khai. Khi có cầu Cát Lái, các dự án giao thông ở đây sẽ được kết nối thuận tiện hơn cho các xã ở khu vực Tây - Bắc huyện Nhơn Trạch.

Cũng theo lãnh đạo huyện Nhơn Trạch, ngoài việc kết nối hạ tầng với các dự án cho các cụm cảng, thì cầu Cát Lái còn được kỳ vọng để phát triển các khu dân cư ở khu vực này tốt hơn. Thực tế hiện nay người dân từ TP.Hồ Chí Minh sang mua đất sinh sống tại các xã: Đại Phước, Phú Đông, Vĩnh Thanh khá nhiều, cây cầu này sẽ xóa đi ngăn cách giữa TP.HCM và Nhơn Trạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng những dự án này kỳ vọng sẽ giúp cho thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch khởi sắc hơn trong thời gian tới, sau một thời gian khá dài im ắng bởi những quy hoạch cũ. Tuy nhiên, quá trình khởi sắc này cần rất nhiều thời gian, không phải chỉ mỗi thông tin dự án cầu Cát Lái có thể vực dậy cả một thị trường đã đóng băng khá dài này. 

"Không hề có chuyện giá đất ở đây tăng mạnh chỉ sau một đêm, hoạ chăng có hiện tượng một số cò đất lại lợi dụng thông tin dự án hạ tầng giao thông để thổi giá, đẩy hàng ra thị trường sau nhiều năm không bán được", ông Châu nói thêm.

Theo đó, hơn 10 năm trước, Nhơn Trạch từng được kỳ vọng sẽ là một thành phố mới phát triển nhanh chóng, là vệ tinh đắt giá của TP.HCM, một "Đông Sài Gòn" sầm uất. Song vì nhiều lý do, quy hoạch và phát triển đô thị Nhơn Trạch hơn 20 năm qua vẫn giậm chân tại chỗ, đến độ hiện nay nhiều người trong giới đầu cơ bất động sản vẫn gọi Nhơn Trạch bằng những lời lẽ không mấy thiện cảm như "thành phố ma" hay "cú lừa lớn của thập niên"…

Cũng trong thời gian này, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã tìm đến các xã Phú Hữu, Đại Phước và cả trung tâm huyện Nhơn Trạch để đón đầu về sự ra đời của thành phố mới Nhơn Trạch, nhưng các dự án nhanh chóng đóng băng do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế và do sự chậm ra đời của nhiều dự án hạ tầng giao thông kết nối. Hệ quả là đến tận hôm nay, tại huyện Nhơn Trạch, nhiều dự án bỏ hoang đang dần trở thành phế tích.

"Chúng ta có thể thấy rằng việc "sa lầy" trong đầu cơ bất động sản Nhơn Trạch thời gian qua chủ yếu là do một bộ phận người kinh doanh thiếu tâm đã "thổi" giá đất lên để kiếm lời, và những người mang tiền đầu cơ cũng có lỗi khi kỳ vọng một giấc mộng làm giàu nhanh chóng mà thiếu đi sự tìm hiểu kỹ càng. Và dự án cầu Cát Lái cũng sẽ là một trong những "cú lừa" như thế của nhiều cò đất muốn thoát khỏi nơi này sớm. Bởi, dự án này không phải mới nói đến lần đầu tiên, mà hơn 10 năm trước hai điạ phương đã tính toán, lên kế hoạch nhưng vẫn chưa triển khai được", vị chuyên gia này cho biết thêm.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, một số tỉnh giáp ranh với TP.HCM nhiều tháng qua giá đất đang giảm mạnh nên hiện tượng tăng mạnh ngay tức thì là không có! Đặc biệt, Đồng Nai lại đang thực hiện siết chặt việc phân lô, bán nền nên không có nhiều dự án đất nền mới trên thị trường. "Nói đến Nhơn Trạch, hầu như khách hàng nào cũng sợ "cú lừa quy hoạch" của giai đoạn trước, do đó mà không nhiều người muốn bỏ tiền vào đây, trừ khi các kế hoạch xây dựng hạ tầng trên được triển khai thật sự", ông Châu nói.

Thật vậy, một nhà đầu tư đất lâu năm tại thị trường Nhơn Trạch cũng vừa quyết định rút khỏi đây để dồn vốn đầu tư vào thị trường mới. Được biết, hơn 2 năm trước gia đình bà đã mua một số lô đất lớn tại Nhơn Trạch, nhưng rao bán mãi mới tìm được khách hàng vào cuối tháng 7 vừa qua. Khách hàng này nhận thấy nhu cầu mua đất tại Nhơn Trạch đã chững lại, xu hướng tăng giá dần chấm dứt nên bà chuyển hướng sang khu vực đầu tư mới.

Tương tự, nhiều nhà đầu tư khác cũng cho biết họ đã bán đất tại Nhơn Trạch và rời khỏi thị trường này sau khi chốt lời. Theo đó, làn sóng đầu tư đất tại Nhơn Trạch đã hạ nhiệt, khá nhiều đơn hàng ký gửi tại các sàn môi giới bán ra đang tồn đọng, giá cũng giảm từ 3-5 triệu đồng/m2 để sớm đẩy được hàng.

Qua khảo sát cho thấy, dọc tuyến đường từ trung tâm huyện Nhơn Trạch dẫn đến phá Cát Lái (nơi dự kiến sẽ xây cầu Cát Lái) không còn tình trạng người người tranh nhau hỏi mua đất đai, nhiều vị trí trước đây là văn phòng giao dịch nhà đất giờ cũng đã đóng cửa hoặc chuyển sang buôn bán nhỏ lẻ. Giám đốc một công ty môi giới tại đây cho biết một số dự án khu dân cư được quy hoạch bài bản có mức bán khá ổn định, nhưng giá trung bình cũng 15-25 triệu đồng/m2, chứ không có chuyện tăng mạnh đến 30 hay 40 triệu đồng/m2. 

"Giá bán này được giữ hơn một năm nay, cho dù gần đây thông tin xây sân bay Long Thành, cầu Cát Lái xuất hiện rầm rộ trên mặt báo", vị này nói thêm.

Một chuyên gia kinh tế chỉ ra rằng chúng ta phải chờ đến khi các cơ sở hạ tầng này được xây dựng đồng bộ thì đất đai tại Nhơn Trạch mới khởi sắc được chứ giờ chỉ ở giai đoạn phê duyệt chủ trương, hay chỉ mới đề xuất đầu tư thì không biết bao lâu mới thực hiện.

Khách hàng cần cân nhắc trước khi đầu tư, khách hàng nên nhớ bài học khu đô thị Nhơn Trạch được phê duyệt hơn 20 năm nhưng đến giờ vẫn nằm bất động. "Một số thông tin sân bay Long Thành, cầu Cát Lái sẽ được khởi công vào cuối năm nay là hoàn toàn sai. Nhiều người không tìm hiểu kỹ, nhảy vào ồ ạt mua. Doanh nghiệp, môi giới bán hết, rút đi, khách hàng có nguy cơ chết đứng", ông Châu khẳng định.