Tiềm năng tăng “nóng” trong năm 2022, “miếng bánh” bất động sản công nghiệp liệu có "dễ xơi”

Sau thời gian “đóng băng” trong quý III và quý IV/2021 vì dịch Covid-19, nguồn cung mới bất động sản công nghiệp được dự báo tăng lên đáng kể trong năm nay.

Theo dự báo của Colliers Việt Nam, TP.HCM sẽ có thêm 5 dự án mới tham gia thị trường, cung cấp hơn 4.200 ha vào quỹ đất công nghiệp. Trong đó, 4 khu công nghiệp tọa lạc tại huyện Bình Chánh, bao gồm: Lê Minh Xuân giai đoạn II (319 ha), Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha), Vĩnh Lộc I giai đoạn III (200 ha) và Phong Phú (148 ha).

Tương tự, nguồn cung mới của thị trường bất động sản công nghiệp Hà Nội cũng được dồn sang năm 2022 và 2023, với các dự án tiêu biểu như: Khu công nghiệp Quang Minh II (266 ha), Khu công nghiệp Thanh Mỹ - Xuân Sơn (108 ha), Khu công nghiệp Sóc Sơn (306 ha, Khu công nghiệp Sóc Sơn II (204 ha), Khu công nghiệp HANSSIP giai đoạn II (300 ha) và Khu công nghiệp Phùng Xá (84 ha).

Ngoài ra, dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ làm tâm điểm của thị trường này nhờ vào giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh.

Theo đánh giá của Collier, việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại chính là đòn bẩy để Việt Nam thay áo cho diện mạo nền kinh tế và thị trường bất động sản công nghiệp. Các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực đã tạo ra nhiều cơ hội thu hút những công ty từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất nhiều hơn.

Nhiều đơn vị tư vấn cũng đánh giá tích cực về cơ hội bùng nổ của bất động sản công nghiệp năm 2022. CBRE Việt Nam nhận định bất động sản công nghiệp sẽ diễn biến tích cực hơn trong năm 2022, thậm chí kéo dài đà tăng trưởng sang năm 2023. Mức giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng ổn định là khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong năm 2019 và 2020.

Còn Công ty chứng khoán SSI đánh giá triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp tươi sáng, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng mạnh trong năm 2022 do làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam diễn ra mạnh mẽ.

Giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn 20-33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. Giá thuê tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD-295 USD một m2 cho cả chu kỳ thuê. Mức giá này cao hơn từ 42 -51% so với các thủ phủ khu công nghiệp tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Với giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam đang ở mức cạnh tranh trong khu vực và sức hút dịch chuyển sản xuất ngày càng lớn, dư địa tăng giá thuê trong thời gian tới khá cao. SSI dự báo năm 2022, lợi nhuận ròng của khu công nghiệp ước tính tăng 18-26% theo năm.

Cạnh tranh gay gắt giành thị phần

Trên phương diện nhà phát triển bất động sản công nghiệp, bà Phạm Hồng Thúy, Tổng Giám đốc TNI Holdings Vietnam cũng tin rằng, năm 2022, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ tiếp tục đón nhận những tín hiệu tích cực và là điểm đến đầu tư được tin cậy từ các nhà đầu tư trên thế giới.

“Điều này được củng cố khi nhìn lại 2 năm đầy thách thức đã qua. Trong bối cảnh đại dịch ảnh hưởng tiêu cực tới hầu hết ngành kinh tế, thị trường bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm vẫn ổn định và thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn”, bà Thuý cho biết.

Tuy nhiên, trong báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng chỉ ra, các nhà phát triển phân khúc này phải có tiềm lực vốn tương đối cao để đảm bảo vốn đầu tư theo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu.

Không chỉ vậy, thời gian chiếm dụng vốn và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại, đặc điểm này đã trở thành rào cản gia nhập đối với các doanh nghiệp phát triển vừa và nhỏ không đủ vốn.

Ngoài ra, quy mô đầu tư của bất động sản công nghiệp từ vài tỷ đến vài trăm tỷ, vốn đầu tư, quản lý và vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư có thể kéo dài đến hơn chục năm. Nếu năng lực vốn không đủ, sẽ xảy ra tình huống đứt quỹ.

Chia sẻ về khó khăn mà nhà phát triển bất động sản công nghiệp gặp phải, bà Phạm Hồng Thúy, Tổng Giám đốc TNI Holdings Vietnam cho rằng, khó khăn lớn nhất mà các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đều gặp là việc đảm bảo các công tác đền bù giải phóng mặt bằng đáp ứng đúng tiến độ và cam kết cho các nhà đầu tư.

Bà Thuý cũng cho rằng, hiện các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước những cạnh tranh gay gắt để giành được thị phần, giành được ưu thế trên thị trường.

Các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với 4 thách thức chính. Thứ nhất, cạnh tranh về môi trường kinh doanh với sự hiện diện của nhiều nhà đầu tư BĐS công nghiệp nước ngoài có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm. Thứ hai, cạnh tranh về quỹ đất có vị trí đầu tư chiến lược. Tiếp theo là cuộc đua về tốc độ xây dựng, khai thác và hoàn thiện hạ tầng. Cuối cùng sẽ là "trận chiến" về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành khu công nghiệp. Bất kỳ sự hụt hơi nào trong 4 thách thức này cũng có thể khiến chủ đầu tư bị tụt lại phía sau.