Tìm nguyên nhân nhà giá rẻ dần ‘mất hút’ trên thị trường bất động sảnicon

Cả năm không có dự án nhà giá rẻ mới 

Nhìn lại năm 2020, thống kê cho thấy, thị trường BĐS cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng đều sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở mới. Khan hiếm nguồn cung ở các phân khúc có nhiều nguyên do, tuy vậy ảnh hưởng của dịch Covid-19 và sự chậm trễ trong khâu giải quyết thủ tục pháp lý được cho là hai nguyên nhân chính. 

Tại TP.HCM, theo số liệu từ Sở Xây dựng, tổng nguồn cung dự án nhà ở trong năm 2020 giảm 34% so với năm trước. Tổng nguồn cung sản phẩm cũng giảm 30,4% so với năm 2019. 

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại Thành phố đang mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường. Tỷ lệ nhà ở phân khúc nhà ở bình dân thời gian qua liên tục giảm, từ 51% xuống còn 1% và chiếm tỷ lệ thấp nhất. 

Một trong những dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp lại tăng. Cụ thể, phân khúc nhà ở trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9%, còn phân khúc nhà ở cao cấp tăng từ 25,3% lên 42,1%. 

“Đây là dấu hiệu của lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất cho sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường cân bằng hơn, phân khúc nhà ở bình dân có giá bán vừa túi tiền với đại đa số người dân có nhu cầu phải chiếm tỷ lệ cao nhất, tiếp theo mới đến phân khúc trung và cao cấp”, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá. 

Trong năm qua, trên địa bàn TP.HCM có 37 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung ứng ra thị trường 23.669 căn. Trong đó chỉ có 9 dự án hoàn thành với quy mô 14.204 căn. 

Cơ cấu sản phẩm nhà ở mất cân đối trầm trọng khi nhà giá rẻ chính thức mất hút. Theo đó, không có dự án nhà ở xã hội (NOXH) hay nhà ở cho công nhân nào được cấp phép cũng như đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Trao đổi với VietNamNet, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm nhà ở trong năm qua thể hiện rõ nhất khi số lượng nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, giảm 98,6% so với con số 12.366 căn trong năm 2019. 

Theo ông Châu, nghiên cứu của HoREA cho thấy, thực tế tỷ lệ phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến 70%, còn phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ trên dưới 25%. Sự thiếu vắng sản phẩm nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, giá thấp dẫn đến thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững. 

“Sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng và thực tế vì khi trình dự án, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp. Nhưng đến khi huy động vốn thì họ bán với giá cao hơn, thậm chí có mức giá của một dự án nhà ở cao cấp”, ông Châu nói. 

Vì đâu doanh nghiệp không mặn mà đầu tư NOXH?

Dù không có dự án nhà ở cho công nhân và dự án NOXH mới nào được cấp phép, tuy nhiên trong năm qua, tại TP.HCM có 4 dự án NOXH với quy mô 4.204 căn xây dựng hoàn thành. 

Luỹ kế từ năm  2016 đến năm 2020, TP.HCM đã hoàn thành xây dựng 15.177 căn NOXH, đạt gần 76% kế hoạch xây dựng 20.000 căn NOXH giai đoạn 2016 – 2020.

Về sự khan hiếm nguồn cung dự án cũng như số lượng NOXH, Chủ tịch HoREA cho rằng, nguyên nhân đến từ cơ chế chính sách chưa đồng bộ và chưa sát với thực tế, nhất là chưa bố trí được nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để tái cấp vốn hoặc bù lãi suất cho đối tượng hưởng chính sách NOXH.

Như đến năm 2017, ngân sách mới bố trí được 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Tháng 4/2020, ngân sách bố trí thêm được 3.000 tỷ đồng, trong đó 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và phần còn lại cho 4 ngân hàng thương mại. 

Nhiều nguyên nhân khiến cho các doanh nghiệp không mặn mà tham gia đầu tư NOXH.

Nguyên nhân khác đến từ việc chưa thực hiện tốt chính sách ưu đãi với chủ đầu tư dự án NOXH. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư dự án NOXH phải vay với lãi suất thương mại, vừa hạn chế phát triển vừa làm tăng giá thành NOXH. 

Khó khăn về thủ tục đầu tư khiến cho không ít chủ đầu tư nản lòng. Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua có hơn 10 doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM tích cực tham gia đầu tư NOXH bằng vốn tự có, không xin hỗ trợ ngân sách và tự tạo lập quỹ đất nhưng vẫn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý. 

Dưới góc độ nhà đầu tư, đại diện một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM cho hay, để giải quyết bài toán NOXH, Luật Nhà ở năm 2014 quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH”.

Trong khi đó, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH yêu cầu, với dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha thì chủ đầu tư được chọn 1 trong 3 hình thức sau: Dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp tiền tương đương quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. 

“Thực tế, hầu hết các chủ đầu tư sẽ chọn hình thức nộp tiền tương đương quỹ đất 20% thay vì đầu tư NOXH ngay tại dự án. Bởi số tiền này bằng với tiền sử dụng đất dự án phân bổ cho quỹ đất 20% đã nộp. Điều này có nghĩa, chủ đầu tư sẽ không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển NOXH nếu đã nộp 100% tiền sử dụng đất. 

Ngoài ra, biên độ lợi nhuận khi xây dựng NOXH bị khống chế và cụ thể không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư cũng là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia phân khúc này”, đại diện doanh nghiệp phân tích.

Để giải quyết các vướng mắc trên, Chủ tịch HoREA đề xuất Chính phủ sớm ban hành nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng, thời hạn nộp tiền sử dụng đất… khuyến khích doanh nghiệp tham gia, từ đó kéo giảm giá nhà để người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. 

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến và dự thảo đề cương sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Nội dung tập trung tháo gỡ những hạn chế về nguồn vốn, quỹ đất, giảm thủ tục hành chính… nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, phát triển NOXH. 

Phương Anh Linh