Tình cảnh trái ngược của đất nền và chung cư giữa lúc thị trường "ngủ đông"

Chia sẻ nhận định về thị trường bất động sản tại báo cáo thị trường căn hộ 2022, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia nhận định, nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam qua 10 tháng của năm 2022 có thể thấy thực trạng qua các giai đoạn.

“Thời điểm đầu năm, tình trạng sốt giá diễn ra ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là đất nền và biệt thự, nhà ở gắn liền với đất. Giá của các phân khúc này tăng mạnh tới 100-200%, trong khi các phân khúc còn lại tuy có tăng giá, nhưng mức tăng thấp hơn ở khoảng 20-30%. Riêng phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không có nhiều biến động và thanh khoản ở mức thấp, thậm chí, ở nguồn hàng thứ cấp có những khu vực đóng băng.

Sang đến quý III, thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng rõ ràng hơn ở một vài phân khúc và thị trường nhất định. Giá phân khúc đất nền và nhà ở trên đất giảm rất mạnh, đồng thời số lượng giao dịch cũng rất thấp, thậm chí có nơi không có giao dịch. Các dòng vốn ngưng chảy vào thị trường hoặc bị điều chỉnh giảm mạnh”, TS. Nghĩa nêu tại báo cáo.

Chuyên gia chia sẻ thêm, các giao dịch chủ yếu hướng đến nhu cầu nhà ở thực. Các giao dịch đầu tư và đầu cơ không phổ biến.

Ngược lại, giá phân khúc nhà chung cư lại tiếp tục tăng đều. So với đầu năm, mức giá đã tăng 30%. Tại một số địa phương và khu vực, tiêu biểu như Quận 1 hay Quận 3 (TP.HCM), giá chung cư tăng chóng mặt, thậm chí có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Nhiều khu vực trung tâm Hà Nội, giá chung cư cũng tăng khoảng 15-20%.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, mức giá biến động không quá lớn. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở, nhà trọ cho thuê đang cho thấy dấu hiệu tăng và xu hướng có thể còn tiếp tục tăng trong năm tới.

TS. Nghĩa nhấn mạnh, giá bất động sản ở một số phân khúc đang tiến dần tới nguy cơ bong bóng. Giá một căn hộ chung cư phổ thông với 2 phòng ngủ đã gấp 50-60 lần tiền lương trung bình của cán bộ viên chức và người lao động bình thường trong khu vực công nghiệp, dịch vụ. Trong khi đó, ngưỡng nguy cơ cao của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đặt ra là gần 30 lần tiền lương trung bình.

“Nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì tức bắt đầu có bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm để mua được một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức... 57 năm”, chuyên gia nhận định.

Theo thống kê vị chuyên gia đưa ra, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản tăng gấp 4 lần giá vàng, vào khoảng 120 lần.

Trên thế giới, trong tất cả mặt hàng thì giá vàng tăng nhanh nhất. Ví dụ, ở Mỹ giá vàng tăng gần 40 lần. Giá vàng Việt Nam tăng chậm hơn so với thế giới vì giá vàng Việt Nam vốn dĩ rất cao, cao hơn giá thế giới. Minh chứng rõ nhất là thời điểm năm 1990, tôi mua nhà hết 13 cây vàng, khoảng 26 triệu đồng và hiện giờ, căn nhà đó có giá khoảng 8 tỷ đồng.

“Đây có thể được coi là nguy cơ lớn nhất đối với thị trường tài chính Việt Nam trong trung hạn, đồng thời sẽ là nỗi thất vọng lớn nhất đối với thế hệ trẻ Việt Nam hiện nay và trong dài hạn”, ông Nghĩa nhận định.