Vì sao cung tăng nhưng giá bất động sản vẫn tăng?

Căn hộ chung cư tăng từ 20 - 30%

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý 4/2025 và cả năm 2025 cho thấy, cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư 428 dự án nhà ở thương mại với tổng mức đầu tư khoảng 3,8 triệu tỉ đồng.

Trong đó, cấp phép xây dựng mới 93 dự án với quy mô khoảng 37.686 căn, bằng 117% so với năm 2024; đã hoàn thành xây dựng 88 dự án với quy mô khoảng 29.901 căn, bằng 127% so với năm 2024. Ngoài ra có 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô khoảng 108.787 căn, khoảng 147% so với năm 2024.

Dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng từ 20 - 30%, trong đó một số khu vực tăng trên 40% so với năm 2024, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Giá biệt thự và nhà liền kề trong dự án tăng từ 10 - 20% so với năm 2024, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khu vực trung tâm.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Không chỉ vậy, giá đất nền tăng từ 20 - 25% so với năm 2024. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao tầng có mức tăng 11% so với năm 2024 và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thấp tầng có mức tăng 5% so với năm 2024.

Điển hình như tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm trước. TP.HCM giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng khoảng 23% so với năm 2024.

Thậm chí mới đây, giới đầu tư bất động sản tại TP.HCM "rúng động" khi giá căn hộ tại Thủ Thiêm đã lập đỉnh 590 triệu đồng/m². Tại đây, giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp cho một căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích 179 m² có giá 115 tỉ đồng, căn penthouse giao nhà thô giá 740 triệu đồng/m². 

Mức giá này được xem là "điên rồ" bởi trước đó giá căn hộ trên thị trường sơ cấp tại đây chỉ dao động từ 300 - 350 triệu đồng/m², thậm chí tại khu vực quận 1 đang giao dịch cũng chỉ hơn 500 triệu đồng mỗi m².

Do chủ đầu tư đẩy giá

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng, có mấy điểm khiến cho nguồn cung dù tăng nhưng giá vẫn không hề giảm.

Thứ nhất, sau những đợt bất động sản đóng băng và nóng trở lại, giá bao giờ cũng bật tăng mạnh. Chiếu theo logic đó, giá bất động sản năm 2025 tăng tương đương như mức tăng của những lần trước, thậm chí chậm hơn.

Thứ 2, nguồn cung ở TP.HCM và các tỉnh giáp ranh tăng nhưng căn hộ hạng C, B và tập trung nhiều ở Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, còn TP.HCM cũ vẫn tập trung hạng B, A, hạng sang. Những dự án mới mở bán có mức tăng giá mạnh đã kéo giá các dự án khác tăng theo, kể cả thị trường thứ cấp. 

Thứ 3, chi phí đầu vào như lạm phát, giá đất, vật liệu xây dựng, tâm lý thị trường... đề tăng đã thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. 

Ngoài ra, nửa đầu năm 2025, thị trường khá "hưng phấn" trước thông tin sáp nhập và cơn sốt cục bộ đầu tư thứ cấp đã tác động không nhỏ lên mặt bằng giá.

Một lý do nữa, là các dự án bán ở giai đoạn tiếp theo đã tăng giá bán, nhất là các dự án có vị trí đẹp. Điển hình như ở khu Đông, TP.HCM có dự án giai đoạn đầu bán 130 triệu đồng/m², giai đoạn sau đã đẩy lên hơn 200 triệu đồng/m². Ở khu vực Bình Dương cũ, nhiều dự án cũng đẩy lên hơn 60 triệu đồng/m², dù giai đoạn trước bán khoảng 45 triệu đồng/m².

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nguồn cung năm 2025 tăng so với 2024 nhưng mức độ tăng này vẫn còn ít hơn so với giai đoạn 2016 - 2020 (tăng 50 - 60% so với những năm thị trường "đóng băng" trước đó).

Trong khi đó, khẩu vị đầu tư trên thị trường đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư có xu hướng chọn lựa phân khúc đất nền thì giờ đây, phân khúc căn hộ được ưu tiên vì dòng tiền khai thác và tính thanh khoản cao. 

Ngoài ra chính sách bán hàng của các chủ đầu tư thiên về hỗ trợ tài chính gồm hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... cấu thành vào giá bán sơ cấp khá lớn, từ 8 - 10% giá bán ra. Điều này cũng làm tăng giá bất động sản.