Tồn kho bất động sản giúp điều tiết lại giá cả thị trường?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa công bố bản kiến nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, trong đó đề cập đến ảnh hưởng tiêu cực của lượng hàng tồn kho tăng nhanh. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều lực cản và suy giảm 2 năm liên tiếp (2018-2019), năm 2020 lại chịu thêm tác động của Covid-19 nên tính chất khó khăn càng trầm trọng hơn.

HoREA cho rằng, điều đáng quan ngại hiện nay là tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang tăng quá nhanh. Đến cuối năm 2019, tổng giá trị núi hàng tồn kho đã vọt lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo tài chính của nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết cho thấy có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng, 4 tập đoàn tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng. Riêng 2 tập đoàn hàng đầu chiếm 63% tổng tồn kho toàn thị trường.

Đến cuối năm 2019, tổng giá trị núi hàng tồn kho đã tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. (ảnh minh hoạ)

Đứng trước thực tế trên, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Giám đốc Công ty TAT Law Firm, cho rằng chúng ta cần nhìn rộng ra thị trường bất động sản, thị trường bất động sản ở Việt Nam đang rất méo mó. Sự méo mó ấy thể hiện ở nhiều góc độ, nhưng rõ nhất là ở giá thành.

"Người Việt đang phải bỏ ra từ 50-100 năm thu nhập để mua được một bất động sản ở TP.HCM và Hà Nội. Nếu phải mua nhà ở tương đương với từng đó năm thu nhập thì người Mỹ phải bỏ ra trung bình từ 4.000.000 USD đến 6.500.000 USD cho mỗi căn nhà. Do đó, tính trên phương diện thu nhập thu nhập trên đầu người, tôi mạo muội xác định rằng Việt Nam chính là nơi bất động sản đắt đỏ nhất trên thế giới", bà Thảo đánh giá và nhìn nhận việc tồn kho bất động sản cũng có mặt tích cực của nó.

Ngoài ra, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo nhận định, tồn kho bất động giúp điều tiết lại giá cả thị trường, đưa giá thị trường bất động sản trở về đúng giá trị thật của nó.

"Ế ẩm thì người ta sẽ phải giảm giá, ai vào đây kiếm tiền nhiều thì giờ phải xác định kiếm ít thôi, những thành phần kiếm không chính đáng thì dần dần sẽ không còn được kiếm chác ở thị trường bất động sản nữa, những người chính đáng thì dần dần biên độ lợi nhuận cũng thấp đi. Tất cả mọi thứ sẽ được điều chỉnh, kể cả lãi suất trái phiếu bất động sản cũng không còn ở mức vô lý mười mấy-20% như hiện nay nữa.

Như vậy, chính việc tồn đọng hàng hóa bất động sản hiện nay giúp chúng ta tái cơ cấu lại thị trường này, khiến cho nó minh bạch hơn, trở về với giá trị thật của nó hơn", luật sư Thảo nhìn nhận.

Liên quan tới lượng tồn kho bất động sản, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, tồn kho bất động sản khác với các loại hàng hóa khác. Đối với các loại hàng hóa khác, sản xuất ra rồi không bán được mới được gọi là tồn kho.

Tuy nhiên đối với bất động sản, dự án mới đầu tư trong giai đoạn ban đầu, đã có đất sạch nhưng chưa có giấy phép xây dựng, chưa có quy hoạch 1/500... chưa bán được cũng là tồn kho vì DN đã bỏ khá nhiều tiền vào khâu đền bù, mua đất. Tương tự, dự án bị tạm dừng do trục trặc pháp lý cũng gọi là tồn kho. Tồn kho bất động sản hiện nay là của 3 - 5 năm trước.