Tồn kho nhiều, sao giá chung cư tăng liên tục?

Cuối tháng 4, sau nhiều tháng lùng sục mua đất nền không được vì giá quá cao so với tài chính, chị Nguyễn Hiền (Hà Nội) quyết định đầu tư 1 căn chung cư cao cấp khu vực phía tây Hà Nội. Mua sau đợt mở bán của chủ đầu tư khá nhiều, nên chị phải mua chênh thêm vài trăm triệu từ người mua trước, với mức giá 4,6 tỉ đồng cho căn 2 phòng ngủ hơn 60 m².

Chỉ sau 2 tháng, tìm hỏi 1 căn tương tự cho người nhà, môi giới quen báo giá căn tương tự nhưng mức giá tăng thêm 400 - 500 triệu đồng so với giá chị Hiền mua.

ẢNH: LUMI

Một dự án tương tự khác phía tây Hà Nội là Lumi cũng tăng giá chóng mặt dù mức giá mở bán ban đầu đã rất cao. Căn hộ 2 phòng ngủ nhỏ 54 m² giai đoạn đầu chủ đầu tư mở bán giá gốc khoảng 3,6 tỉ đồng khoảng tháng 8 - 9.2024, sau gần 1 năm đã tăng thêm gần 1 tỉ. Nhiều môi giới chào bán các căn diện tích 54 m² với giá 4,5 tỉ đến thậm chí 4,7 tỉ đồng/căn dù cuối năm 2026 mới bàn giao căn hộ, tương đương khoảng 85 triệu đồng/m².

Theo thống kê của One Mount Group, quý 2/2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét khi nguồn cung trung cấp (căn hộ 25 - 50 triệu/m²) mở mới vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp, kéo theo nhu cầu tìm mua chuyển hướng mạnh sang thị trường thứ cấp.

Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản trong quý 2/2025, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch thứ cấp chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn). Trong khi nguồn cung sơ cấp mở mới giảm thì giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước, đạt 9.400 căn nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng hơn. 

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng, từ việc thiếu dự án trung cấp bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua.

Trên thực tế, nguồn cung mới các căn hộ không nhiều như kỳ vọng, khiến người mua ở thực hoặc nhà đầu tư đều phải mua qua tay những người mua trước đó. Đây là lý do giá căn hộ chung cư bán mới liên tục được đẩy lên cao.

Chung cư cũ giá cao, khó bán

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ so với quý 1/2025, đặc biệt chung cư tồn kho tăng 40,5%. Ghi nhận thực tế, các dự án mở bán mới, giá ngày càng tăng nhưng vẫn được hấp thụ tốt. Trong khi nhiều căn hộ chung cư cũ thanh khoản không có nhiều cải thiện, dù giá cũng tăng ăn theo mặt bằng giá sơ cấp mới.

Theo chị T.D.M, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, có dự án chung cư khu vực phía đông Hà Nội giáp ranh Hưng Yên, các căn hộ mở mới đều được bán nhanh chóng dù giá rất cao. Nhiều khách hàng “ôm” một lúc vài căn chung cư để bán lướt kiếm chênh lệch.

“Những căn studio diện tích gần 30 m² hoặc căn 1 ngủ, 1 ngủ cộng diện tích nhỏ luôn cháy hàng vì giá phù hợp với người mua, chỉ 1,9 - 3 tỉ đồng. Lướt sóng dễ hoặc có thể đầu tư cho thuê nên ra hàng căn nào là hết căn đó. Người mua sau chênh thêm cả 100 triệu đồng/căn vẫn sẵn sàng mua”, chị T.D.M cho hay.

Song cũng theo người này, các căn chung cư cũ đã qua sử dụng đang chững lại do mặt bằng giá đã quá cao, trong khi sử dụng nhiều năm đã bắt đầu xuống cấp. Người mua có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm, trong khi chủ nhà giữ nguyên hoặc thậm chí tăng giá bán do nhìn ngó thị trường. Mức giá chung cư cũ cao gần bằng chung cư mở mới là lý do khiến nhiều người mua quyết định mua các dự án mới, thay vì các dự án thứ cấp như trước đây.

Theo khảo sát của chuyên trang Batdongsan, gần 80% người mua hiện ưu tiên các dự án mở bán mới. Rổ hàng tồn kho - chủ yếu là sản phẩm đã ra mắt từ trước ngày càng kém hấp dẫn, nhất là khi nguồn cung từ dự án mở mới có xu hướng tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm.

Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, là những nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m².

Thực tế, giao dịch mới trên thị trường phần lớn từ những người mua có tài chính vững, đã sở hữu ít nhất 1 bất động sản. Mức giá bán quá cao với cả căn hộ chung cư mới hay chung cư cũ đã qua sử dụng tại Hà Nội, đều vượt xa tầm với không chỉ của người trẻ mới ra trường, mà ngay cả những người thu nhập 30 - 40 triệu đồng/tháng.