Tồn kho tăng mạnh, doanh nghiệp bất động sản "hụt hơi" vì thiếu vốn

Theo thống kê, tại ngày 30/6/2022, 45 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết gồm AGG, API, CDC, CEO, CIG, CKG, D11, D2D, DIG, DTA, DXG, EVG, FLC, HDC, HDG, HLD, HPI, HPX, HQC, HU1, HUT, ICG, IJC, ITC, KDH, KSF, L14, NBB, NDN, NHA, NLG, NTL, NVL, PDR, QCG, RCL, SCR, SJS, TCH, TDC, VC3, VC7, VHM, VPH, VPI ghi nhận khoảng 275.373 tỷ đồng tồn kho (tương đương gần 11,7 tỷ USD), tăng gần 14% so với đầu năm nay.

Tồn kho chiếm quá nửa tài sản

Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong bối cảnh hai năm đại dịch, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư vì thiếu vốn cũng như giá vật liệu xây dựng tăng cao. Do đó, tồn kho của các doanh nghiệp phần lớn nằm ở các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang xây dựng dở dang.

Bên cạnh đó, trong thời gian thị trường bất động sản trầm lắng một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã nhân cơ hội để đẩy mạnh M&A dự án khiến tổng giá trị tồn kho tăng lên.

Điển hình, trong nửa đầu năm nay, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) đã M&A thêm dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (TP.Thủ Đức, TP.HCM) và ghi nhận thêm hơn 3.181 tỷ đồng vào tồn kho. Đây cũng khoản tồn kho khiến tổng giá trị tồn kho của Khang Điền tăng mạnh so với cuối năm ngoái. Ngoài ra, tồn kho của dự án Khu dân cư Tân Tạo cũng tăng thêm hơn 1.088 tỷ đồng (tăng 30,5%) lên 4.653 tỷ đồng.

Qua đó, nâng tổng tồn kho của công ty đến cuối quý 2 lên hơn 12.113 tỷ đồng, tăng 4.380 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương mức tăng 56,6%. Giá trị tồn kho hiện đang chiếm tới 62,6% trong tổng tài sản 19.348 tỷ đồng của Nhà Khang Điền, tính đến ngày 30/6/2022.

Tương tự, trong 6 tháng đầu năm, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) đã M&A thêm một số doanh nghiệp dự án, trong đó có Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng tồn kho từ các dự án của doanh nghiệp này.

Thời gian qua, Novaland cũng đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng như Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet,... với tổng quy mô hàng nghìn ha và giá trị đầu tư hàng tỷ USD khiến tồn kho tăng mạnh từ 57.200 tỷ đồng (cuối 2019) lên gần 86.870 tỷ (cuối 2020) và 110.000 tỷ (cuối 2021).

Tính đến ngày 30/6, tồn kho của Novaland là hơn 125.506 tỷ đồng, chiếm 52,5% tài sản và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái. Phần lớn tồn kho của doanh nghiệp là chi phí liên quan đến các dự án để bán đang xây dựng (bao gồm chi phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng căn hộ, tư vấn thiết kế,…).

Tại CTCP Vinhomes (mã VHM) tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, Khu đô thị Đại An và một số dự án khác cũng đang chiếm gần 39.245 tỷ đồng trong tổng số 41.919 tỷ đồng tồn kho của công ty.

Dù tồn kho tăng so với cuối năm ngoái song tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản phải thu ngắn hạn và các tài sản ngắn hạn khác của Vinhomes cũng tăng mạnh dẫn đến tổng tài sản tăng hơn 69.000 tỷ đồng lên 299.562 tỷ, nhờ đó, tồn kho hiện chỉ chiếm gần 16,7% tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản này.

Trong khi đó, tại CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) hàng tồn kho đang ở mức 16.083 tỷ đồng, tăng 14,8% so với hồi đầu năm và chiếm tới 64,4% tổng tài sản (24.842 tỷ đồng).

Tồn kho của Nam Long chủ yếu tại các dự án như Izumi (7.315 tỷ), Southgate (3.865 tỷ), Paragon Đại Phước (1.975 tỷ), Waterpoint (1.406 tỷ),…

Một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt; CTCP Tập đoàn Đất Xanh; Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng, CTCP Quốc Cường Gia Lai, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, CTCP Đầu tư Văn Phú-Invest,...

Cụ thể, với Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đến cuối quý 2/2022, tồn kho là 13.106 tỷ đồng, tăng gần 7,5% so với đầu năm và chiếm 55,7% tài sản.

Tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án: The Everich 2 (3.604 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.304 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.991 tỷ), Phước Hải (1.418 tỷ),...

Đến ngày 30/6, tồn kho của Đất Xanh (DXG) cũng tăng gần 12% so với đầu năm lên 12.584 tỷ đồng, chiếm 41,4% tổng tài sản. Trong cơ cấu hàng tồn kho của Đất Xanh bất động sản dở dang chiếm phần lớn với gần 10.284 tỷ đồng, kế đến là bất động sản thành phẩm với 1.670 tỷ.

Với Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG), tồn kho đến cuối quý 2 là hơn 5.370 tỷ đồng, tăng 39,7% so với đầu năm và chiếm 33,5% tổng tài sản. Tương tự, với Văn Phú-Invest, tồn kho tăng 24,3% so với cuối năm 2021 lên 4.280 tỷ đồng, chiếm 39,5% tài sản.

Còn tại Quốc Cường Gia Lai tồn kho đến hết quý 2 đã giảm nhẹ 1,7% so với cuối năm ngoái xuống 7.145 tỷ đồng nhưng lại chiếm tới 73,1% tổng tài sản. Trong khi, tại Bất động sản An Gia (AGG), hàng tồn kho giảm 33,3% xuống 5.050 tỷ đồng và chiếm 40% tổng tài sản.

Cần giải bài toán nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Trong khi tồn kho của doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao, nguồn cung dự án mới bán ra thị trường lại đang dần cạn kiệt. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Bộ Xây dựng cho hay, các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn, không có giao dịch. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Tại Hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017.

"Hoạt động chuyển nhượng ách tắc do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có "sổ đỏ". Thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Riêng quý 1/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp BĐS không phát hành được trái phiếu nào", ông Châu phản ánh.

Để vực dậy thị trường bất động sản, một trong những giải pháp được Chủ tịch HoREA đưa ra là đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Cùng với đó, ông đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.