TP.HCM: Căn hộ cao cấp và hạng sang áp đảo nguồn cung

Số liệu từ Hiệp hội BĐS TP.HCM cho thấy, trong năm 2019, TP.HCM có 23.485 căn hộ chung cư chào bán ra thị trường. Trong đó, loại hình căn hộ cao cấp có đến 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%. Căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 5.284 căn, chiếm tỷ lệ 22,5% và phân khúc nhà ở bình dân chỉ có thêm 2.395 căn, chiếm tỷ lệ 10,2%.

Trong khi cả năm 2019, toàn TP.HCM chỉ có một dự án bình dân được mở bán thì số dự án căn hộ hạng sang được đưa ra thị trường là 6 dự án nằm tại khu vực quận 1 và Thủ Thiêm. Hai phân khúc này lần lượt giữ 2% và 6% tổng nguồn cung.

Nhìn nhận về xu hướng chênh lệch nguồn cung căn hộ năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, sự lép vế của nguồn cung căn hộ giá rẻ trước phân khúc hạng sang là một vấn đề mà thị trường đáng phải lưu tâm.

Thực tế ở thị trường TP.HCM, nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân (dưới 1.000 USD) luôn cao nhất, trong khi căn hộ hạng sang chỉ phục vụ giới siêu giàu với số lượng khách hàng hạn chế. Với tình trạng nguồn cung có sự khác biệt theo hướng nhiều căn hộ hạng sang hơn nhà giá rẻ như hiện nay, chuyên gia cho rằng thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ lệch pha cung cầu trong thời gian tới.

Đồng quan điểm trên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ hạng sang (có mức giá từ 4.000 USD/m2 trở lên) đang chiếm 6% tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường TP.HCM, nhiều gấp 3 lần so với phân khúc chung cư giá rẻ.

Theo đó, bà Dung chỉ ra, trong năm 2019, giá bán trung bình của căn hộ hạng sang ghi nhận ở con số cao nhất trong 3 năm qua, đạt 6.308 USD/m2, tăng 10% so với năm 2018. Trong đó, cũng có nhiều dự án trên thị trường đang được chào bán với giá trên 10.000 USD/m2.

Với mức giá này, TP.HCM là một trong những thị trường có giá bán sơ cấp căn hộ hạng sang đắt nhất trong khu vực, dần tiệm cận với các thị trường như Singapore (16.000 USD/m2), Bangkok (8.500 USD/m2), Jakarta (gần 4.000 USD) và Kuala Lumpur (3.000 USD/m2).

Sự gia tăng giá bán ở phân khúc cao cấp, hạng sang đã đẩy mặt bằng giá chung của toàn thị trường lên một mức mới, ngày càng cao.

Cụ thể, theo số liệu từ HoREA, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án tại quận 9 có giá bán tăng đến 39%) so với năm 2018. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp tại đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, TP.HCM có hơn 8,9 triệu người, dân số thực tế lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. Bình quân mỗi năm, dân số TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người, trong đó tăng cơ học khoảng 140.000 người.

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, hàng năm, trên địa bàn thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn và có nhu cầu nhà ở riêng. Năm 2018, toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa sở hữu nhà ở, nhiều hộ gia đình đông người vẫn phải ở trong những căn nhà nhỏ có diện tích bình quân thấp hơn 10m2/người.

Qua đó, có thể thấy, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM là rất lớn, đặc biệt là nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng thống kê, trong giai đoạn 2011-2020, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc là khoảng 440.000 căn hộ, riêng TP.HCM cần khoảng 134.000 căn. Dù nhu cầu rất lớn nhưng đến nay, cả nước mới thực hiện được khoảng 33% kế hoạch đã đề ra.

Trước thực tế nhu cầu nhà bình dân cao trong khi nguồn cung khan hiếm, Hiệp hội BĐS TP.HCM kiến nghị, thành phố cần bổ sung danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội để có nguồn hỗ trợ thực hiện. Trên cơ sở đó, đề nghị Chính phủ bố trí khoảng 1.000-2.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, tùy theo điều kiện, để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện phương thức PPP, thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án nhà ở xã hội, tránh trường hợp dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính.

Đồng thời, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia chương trình nhà ở xã hội. Áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội 3-3,5%/năm, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp ở đô thị. Ngoài ra nên có chính sách khuyến khích doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội.