Tp.HCM: Căn hộ giá rẻ “nhỏ giọt” nguồn cung

Quảng cáo bình dân nhưng giá trung cấp

Nếu giai đoạn 2013-2014 thị trường Tp.HCM vẫn xuất hiện khá nhiều các dự án nhà thương mại giá rẻ có mức giá từ 600-1 tỉ đồng/căn với các dự án gắn liền tền tuổi các CĐT như Nam Long, Chương Dương, Thành Trường Lộc, Hoàng Quân… thì khoảng từ cuối năm 2016 đến nay, phân khúc này dường như biến mất khỏi thị trường BĐS Tp.HCM. 

Căn hộ được xem là thuộc phân khúc nhà giá rẻ thường dao động từ 14-18 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế thì người có nhu cầu rất khó tìm được căn hộ ở mức giá này. Thậm chí những dự án có giá từ 19-20 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. 

Trên thị trường địa ốc Tp.HCM, rất nhiều dự án chào bán gần đây được quảng cáo là dự án "bình dân"-"giá rẻ" nhưng rất ít dự án có ở ngưỡng giá dưới 20 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, tại Q.8, Q.6 – nơi được xem là "thiên đường dự án" cho người thu nhập bình dân nhưng thực chất, giá bán căn hộ tại đây đa số thuộc dòng trung cấp. 

Ví dụ như dự án Tara Residence đã có giá từ 22-24 triệu đồng/m2; The Avila 2 (20-21 triệu đồng/m2); Felisa Riverside (24-26 triệu đồng/m2); Sunshine Avenue (23-24 triệu đồng/m2); Hingt Intela (25 triệu đồng/m2); Starlingt Reverside (Q.6) giá thời điểm đầu mở bán vào tháng 6/2017 đã là 23 triệu đồng/m2. 

Tại khu Đông, một số dự án chào bán được quảng cáo là giá bình dân như Fresca Riverside cũng đã đạt ngưỡng giá dự kiến từ 21-23 triệu đồng/m2. Theo thông tin từ CĐT dự án, giá này có thể tăng lên khi dự án chính thức có thông tin mở bán vào tháng 4/2018. 

Hay dự án Jamila Khang Điền, quảng cáo là dự án giá mềm nhưng khi bung thị trường thời điểm đầu năm 2017, dự án đã có giá từ 22-23 triệu đồng/m2, hiện giá thứ cấp là 26-27 triệu đồng/m2.

Ở thời điểm đầu năm 2018, tại Tp,HCM chỉ xuất hiện lác đác 1 vài dự án nhà giá rẻ bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà thương mại. Kể đến như dự án thương mại Orchid Park của Công ty CP Đầu tư Hiệp Nguyên tọa lạc tại Phú Xuân, Nhà Bè đang được chào giá từ 14,3-15,8 triệu đồng/m2 (chưa VAT), diện tích từ 49-81m2. 

Hay dự án Topaz home 2 tại Q.9 được CĐT chào giá 15 triệu đồng/m2, diện tích 47m2 đối với nhà ở xã hội. Còn căn thương mại giá dự kiến từ  18-19 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, CĐT chào mức giá 690 - 750 triệu đồng/căn chỉ rơi vào các căn diện tích nhỏ. Mà số lượng các căn diện tích nhỏ lại khá hạn chế trong một dự án, chỉ chiếm khoảng 10-15 căn trên 1 block. 

Chưa kể, những căn được gọi là giá rẻ này người mua thực rất khó sở hữu được ngay từ thời điểm đầu mở bán vì số lượng ít, hầu hết đã được NĐT săn đón trước khi công bố, găm lại và chào giá chênh sau đó. 

Ông Nguyễn Vĩnh Phước, Trưởng phòng kinh doanh Công ty Vạn Thái Land cho hay, từ thời điểm cuối năm 2016 đến nay thị trường căn hộ Tp.HCM "vắng bóng" các dự án có mức giá từ 15-16 triệu đồng/m2. Những dự án mới đang chào bán trên thị trường gần đây có bán kính từ 10-20km so với trung tâm thì hầu hết cũng bán giá thấp nhất từ 19-21 triệu đồng/m2 ở giai đoạn đầu mở bán. Theo ông Phước, hiện rất ít CĐT sở hữu quỹ đất rẻ trước đó để triển khai dự án. Do giá đất lên cao theo năm nên CĐT cũng phải nâng giá bán căn hộ theo giá trị gia tăng của thị trường.  

Tiếp tục khan hiếm vì chính sách chưa hấp dẫn 

Ông Đoàn Hồng Hà – Phó TGĐ Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng,  bản thân CĐT đều nhận thấy được sức hấp thụ cao của thị trường ở phân khúc nhà giá rẻ nhưng lại khá e dè khi đầu tư vào bởi lợi nhuận thấp, trong khi rủi ro lại khá cao. Theo ông Hà, khi CĐT đầu tư vào nhà giá rẻ thì chỉ là nhà ở thương mại giá rẻ chứ không phải là nhà ở xã hội. Do đó, CĐT làm phân khúc này không được hưởng bất kì ưu đãi nào giống như nhà ở xã hội, trong khi giá thành vẫn phải đảm bảo ở mức rẻ như nhà ở xã hội. 

"Nếu hạ giá thành thì CĐT phải tính toán đến phương án thiết kế tiết kiệm, tận dụng tối đa chỉ tiêu xây dựng. Tuy nhiên, việc thiết kế "bóp lại" sẽ ảnh hưởng đến diện tích căn hộ, mật độ xây dựng tăng, có khả năng gây quá tải về dân số lên hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án. Còn nếu không thể giảm diện tích thì giá thành căn hộ sẽ đội lên, ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường", ông Hà phân tích.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành bày tỏ quan điểm: "Thực ra, làm nhà giá rẻ lợi nhuận của DN rất thấp. DN phải tính toán tỉ mẫn từng chi tiết để không thể làm tăng giá bán căn hộ, không phải huề vốn mà vẫn phải đảm bảo các chỉ số về mật độ, hạ tầng, tiện ích…". 

Vị lãnh đạo này nhấn mạnh: "Thực ra không phải do khan hiếm quỹ đất triển khai dự án nhà giá rẻ mà do chính sách, cơ chế cho phân khúc này chưa rõ ràng và đủ hấp dẫn các CĐT. Thực tế thì chính sách cụ thể về phát triển nhà ở thương mại giá rẻ chưa được quy định trong các văn bản quy phạm pháp Luật. Hầu hết là CĐT tự tìm hướng đi, xác định hướng đầu tư cho phù hợp với tình hình thị trường. 

Chẳng hạn, CĐT lựa chọn xây dựng dự án tại vị trí có phí sử dụng đất thấp, giảm vật liệu xây dựng, hoàn thiện vừa phải, giảm chi phí tiện ích, dịch vụ công cộng… để có giá thành ở mức thấp nhất, đáp ứng nhu cầu của số đông.   

Theo ông Nghĩa với tình trạng chính sách, sự hỗ trợ không đủ hấp dẫn, nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục khan hiếm trên thị trường trong thời gian tới. Ông Nghĩa đề nghị, Nhà nước cần ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà thương mại giá rẻ theo hướng tăng chỉ tiêu dân số, giảm chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và xã hội so với các dự án thương mại, tăng hệ số sử dụng đất. Bên cạnh đấy cũng cần hỗ trợ tối đa về tài chính cho người mua, thuê mua nhà thương mại giá rẻ. 

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất thị trường. Tuy nhiên, 70% nhu cầu nằm ở phân khúc này nhưng thị trường lại có tới 80% nguồn cung BĐS trung-cao cấp. 

Ông Châu kiến nghị, Nhà nước nên có chính sách miễn, giảm hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần thực hiện gói chính sách tín dụng đối với nhà ở giá rẻ tương tự như gói ưu đãi 30.000 tỷ với nhà xã hội trong năm 2018.