Trái chiều giữa đất nền và chung cư

Đất nền giảm giá tại nhiều khu vực

Thị trường bất động sản đã rơi vào trầm lắng từ nửa cuối năm 2022 và giữ nhịp độ tới nay. Theo đó, thanh khoản đất nền xuống thấp kéo theo giá bán cũng liên tục sụt giảm.

Theo ghi nhận của chúng tôi tại các khu vực vùng ven Hà Nội, nhiều khu vực giá đã giảm sâu từ 20 - 30%, thậm chí xuất hiện cả mức giá giảm tới 35% so với thời điểm sốt.

Cụ thể, giá đất nền tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), thời điểm sốt giá đất được giao dịch khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, thì nay giá rao bán còn 18 - 24 triệu đồng/m2.

Tại Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh) hiện giá đất nền trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động từ 33 - 38 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022 giá rao bán từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất nằm ở mặt đường 5m có thể kinh doanh được giá dao động từ 50 - 53 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt.

Tại huyện Thanh Oai, giá đất trong ngõ ô tô di chuyển đang được rao bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Đất nền nằm ở mặt đường 4 - 5m có giá dao động từ 19 - 25 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm khoảng 30% so với đầu năm 2022.

Tại Cổ Đông (Sơn Tây), khu vực có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thừa nhỏ, giá đất đang dao động từ 14 - 16 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022, những mảnh đất này đều được rao bán từ 20 - 24 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, đầu năm ngoái, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với giá từ 22 - 26 triệu đồng/m2, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35%. Thậm chí, một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ đã giảm về mức 12 - 13 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM và vùng phụ cận, theo báo cáo của DKRA Group, trong hai tháng đầu năm, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền khu vực này đã giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, toàn khu vực có 114 nền mới được mở bán, giảm 92% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 14%, tương đương 16 nền, giảm 98% so với cùng kỳ. Nguồn cung, tiêu thụ mới chủ yếu tại Đồng Nai và Long An. Giá bán sơ cấp dao động trong khoảng từ 9,6 - 56,4 triệu đồng/m2.

DKRA Group nhận định, sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh đặc biệt khiêm tốn. Xu hướng giảm này kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá trong hai tháng đầu năm giảm 10 - 23% so với thời điểm cuối năm 2022. Mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/nền, hoặc lên đến 1 tỷ đồng/nền. Tỷ lệ giảm tập trung ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư.

Chung cư vẫn tiếp tục tăng giá

Trong khi đất nền tại nhiều khu vực đang có xu hướng giảm thì giá chung cư lại tiếp tục tăng. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 2, giá rao bán căn hộ trung cấp và cao cấp tại TP. HCM tăng lần lượt là 3% và 6% so với cùng kỳ.

Giá rao bán chung cư Hà Nội tăng mạnh hơn TP.HCM gấp nhiều lần. Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng 16%; trung cấp (30 – 50 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 9%.

Mới đây, Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông hiện là chủ đầu tư dự án khu chung cư cao tầng trên ô đất F5-CH02 thuộc dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ – Đại Mỗ - Vinhomes Park, tên thương mại là Masteri West Heights thông báo: Kể từ ngày 1/4/2023, giá bán của các căn hộ chưa bán thuộc tòa A-U39.2, tòa C-Z38M.1 và tòa D-Z38M.2 dự án Masteri West Heights sẽ chính thức được điều chỉnh tăng so với mức giá hiện hành.

Thực tế, phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, trong khi thị trường sôi động đa phần những người tham gia vào phân khúc này đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện nay đất nền ven Hà Nội và TPHCM đã giảm giá nhưng vẫn tương đối cao.

Theo ông Toản, những người mua đất vùng ven 70 - 80% là đầu tư, đầu cơ mà không có nhu cầu thực. Song những người này đa phần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong khi đó lãi suất hiện nay vẫn neo cao, do đó những nhà đầu tư này đang chịu áp lực khá lớn.

“Khi áp lực tài chính lên cao, nhiều nhà đầu tư đất nền phải giảm giá bán nhằm thu dòng tiền về”, ông Toản nói.

Khác với phân khúc đất nền, phân khúc chung cư hướng tới người có nhu cầu thực. Trong khi đó, hiện nay sức cầu chung cư vẫn rất lớn nhưng nguồn cung hạn chế khiến giá vẫn tiếp tục tăng.