Tranh cãi cơ chế "giải cứu" biệt thự cổ

Báo Người Lao Động số ra ngày 1-4 có bài "Giải cứu 1.300 biệt thự cổ ở TP HCM" đề cập nỗ lực của TP trong việc xử lý các vướng mắc ở những căn biệt thự. Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cũng đã tham khảo ý kiến nhiều chuyên gia để phác thảo cơ chế "chuyển quyền phát triển bất động sản" (Transfer of Development Right - TDR) nhằm giữ lại các công trình cổ. Hiện tại, đơn vị này tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để trình UBND TP HCM.

Nhiều nước áp dụng thành công

Trước đó, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cũng đã tìm hiểu mô hình quản lý biệt thự cổ ở các nước phát triển và đề xuất giải pháp thành lập "sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản" và "ngân hàng quyền phát triển bất động sản" dựa trên mô hình đang thực hiện tại Mỹ, Ấn Độ, Đài Loan (Trung Quốc)… Giải pháp này giúp chủ nhân các căn biệt thự có điều kiện phát triển kinh tế mà lâu nay họ không được phép xây dựng, sửa chữa để khai thác.

Một căn biệt thự cổ trên đường Hải Thượng Lãn Ông, quận 5, TP HCM Ảnh: Tấn Thạnh

Theo thạc sĩ - kiến trúc sư Ngô Đình Thục Trân, Viện Quy hoạch xây dựng Miền Nam (Bộ Xây dựng), mô hình này dựa trên cơ chế vận hành của mối quan hệ người mua và người bán với sự hỗ trợ của nguồn lực tư nhân. Muốn vậy, phải có một hiệp hội đứng ra quản lý chương trình chuyển dịch quyền phát triển trên cơ sở minh bạch. Chủ biệt thự cổ và những nhà đầu tư quan tâm sẽ đăng ký công khai. Tại đây, việc giao dịch được cập nhật và công khai từ đó sẽ quy định được giá sàn giao dịch. Theo thạc sĩ Trân, tại Mỹ, mô hình ngân hàng chuyển dịch quyền phát triển là một tổ chức được thành lập để bán, mua và lưu trữ các quyền phát triển hợp pháp. Ngân hàng này có thể được điều hành bởi nhà nước hoặc một bên tổ chức tư nhân. Ngân hàng sẽ mua quyền phát triển bất động sản từ những chủ đất nhỏ lẻ và sau đó bán lại cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản. Quá trình như vậy sẽ diễn ra liên tục, giúp phát triển ngân hàng lớn mạnh hơn khoản quỹ được hỗ trợ ban đầu.

Dẫn chứng về TDR, đại diện Viện Nghiên cứu phát triển

TP HCM cho biết tại TP Bengaluru - Ấn Độ, để ứng phó với tình trạng ùn tắc giao thông trầm trọng, chính quyền thực thi chương trình đầu tư nâng cấp hệ thống giao thông mở rộng đường, xây dựng cầu vượt, phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn. Tuy nhiên, chương trình không thể thực thi do các khoản bồi thường bị cho là không thỏa đáng. Trong trường hợp này, TDR được quy định lồng ghép bằng cách cấp quyền cho giải phóng mặt bằng "đất ảo", tức là họ có thể đến một khu đất khác được phép gia tăng hệ số xây dựng. Trong trường hợp đồng ý hiến đất phục vụ các mục đích công cộng khi được yêu cầu, chủ sở hữu khu đất sẽ được công nhận quyền phát triển (dưới dạng diện tích sàn được xây dựng) và khả năng chuyển các quyền phát triển này. Chủ sở hữu khu đất có quyền sử dụng tại chỗ hoặc chuyển các quyền phát triển này đến một số khu vực xác định.

TDR khó khả thi tại TP HCM

Tuy nhiên, một lãnh đạo UBND quận phụ trách về đô thị cho rằng lộ trình thực hiện cơ chế TDR phải tổ chức hội thảo, lấy ý kiến, trình UBND TP xem xét, sở - ngành góp ý phải mất thêm ít nhất 2 năm mới hoàn thành. Trong khi đó, sửa chữa lại biệt thự cũ để ở, kinh doanh đang trở thành nhu cầu cấp bách của hàng loạt chủ sở hữu. "Càng kéo dài, người dân càng bức xúc nên có thể "làm liều" đập bỏ biệt thự. Theo kết quả thống kê từ các quận - huyện đề xuất phân loại biệt thự, TP hiện có 90% biệt thự thuộc loại 2 và 3 (loại có thể xây dựng lại) thì Hội đồng Phân loại biệt thự TP HCM nếu không có trở ngại nên thông qua để người dân được tự ý cải tạo. 10% biệt thự loại 1 (phải bảo tồn) sẽ được trình cho hội đồng phân tích, đánh giá từng căn để có hướng xử lý" - vị này đề xuất.

Kiến trúc sư Trần Vĩnh Nam nhìn nhận trước đây, đường Điện Biên Phủ, Phạm Ngọc Thạch, Nguyễn Đình Chiểu được xem là những con đường của biệt thự cổ kính, giờ thì chen chúc các tòa cao ốc, người và xe hỗn độn. Thị trường nhà đất tại TP HCM hiện đẩy giá rất cao, nếu áp dụng TDR thì khó khả thi. Chủ nhân các biệt thự cổ sẵn sàng đập bỏ để đầu tư khai thác kinh doanh cao ốc sẽ sinh lợi hơn. Thực tế hiện nay, nhiều biệt thự được tận dụng làm nhà hàng, quán bar, nếu nhìn bên ngoài chẳng thấy hình dáng một căn biệt thự cổ.

Theo kiến trúc sư Trần Vĩnh Nam, TP nên sớm phân loại, “giải phóng” những căn biệt thự loại 3 để người dân có điều kiện sửa chữa. Đối với biệt thự loại 1 và 2, TP nên hỗ trợ các chính sách thuế, một phần kinh phí trùng tu.