Tranh luận đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ 2: Bên ủng hộ, bên lo hệ lụy

Đầu cơ bất động sản giảm

Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Nghị quyết 01 về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản để trình lên Chính phủ. Trong đó, với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, dự thảo Nghị quyết quy định kể từ thời điểm Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai, không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.

Đề xuất này của Bộ Xây dựng đang gây nhiều tranh cãi.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh khu Tây cho biết, với việc siết tín dụng khi mua ngôi nhà thứ 2, thứ 3 sẽ gây tác động rất lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ giảm mạnh, nguồn vốn vay cho bất động sản đầu cơ được giải ngân ít lại. Điều này cũng giúp phân bổ được nguồn vốn vay với phân khúc nhà dành cho người có nhu cầu ở thật, các gia đình có căn nhà đầu tiên.

Về ngắn hạn, chắc chắn thanh khoản thị trường sẽ chậm lại, đặc biệt các phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng… Tuy nhiên, về dài hạn sẽ giúp thị trường trở nên ổn định, giảm bong bóng giá bất động sản, đưa giá bất động sản về sát giá trị thật hơn.

“Hạn chế tín dụng dành cho đầu cơ sẽ giúp thị trường phản ánh minh bạch hơn vì dòng vốn vay lớn cho đầu cơ được ngăn chặn. Tuy nhiên, giá nhà có giảm không thì còn tùy thuộc vào cung cầu của từng phân khúc sản phẩm”, ông Hùng nói.

Theo Chủ tịch Công ty CP Liên minh khu Tây, việc siết tín dụng khi mua ngôi nhà thứ 2, thứ 3 giúp giới hạn tỷ lệ cho vay và hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản nhưng khó ngăn cản được những nhà đầu cơ không dùng vốn vay. Do đó, phải tăng được nguồn cung nhà ở, căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội… đáp ứng nhu cầu ở thực thì giá nhà mới có thể giảm.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ông Hùng cho rằng, cần làm song song 3 việc. Đầu tiên là tăng nguồn cung dành cho người có nhu cầu thực, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, cắt giảm thủ tục cho doanh nghiệp làm phân khúc này.

Tiếp theo là chính sách tín dụng linh hoạt, ưu tiên lãi suất thấp, nguồn vốn lớn, thủ tục linh hoạt nhưng vẫn đảm bảo rủi ro tín dụng… dành cho người mua nhà lần đầu, thay vì siết chung toàn thị trường.

Cuối cùng là minh bạch thông tin quy hoạch, pháp lý, để người dân và nhà đầu tư ra quyết định dựa trên dữ liệu thật, tránh “sóng ảo” do tin đồn… Việc này làm lãng phí tài nguyên cũng như nguồn tài chính dành cho các đối tượng phù hợp hơn.

Rủi ro cho thị trường

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần hết sức thận trọng trong việc áp dụng hạn mức cho vay khi mua căn nhà thứ 2 - 3 để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, nếu không sẽ gây nguy cơ rủi ro cho thị trường.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu về bất động sản còn thiếu, chưa đồng bộ. Việc xác định căn nhà thứ nhất, thứ hai hay nhiều hơn chưa có căn cứ rõ ràng và minh bạch. Trong khi đó, đây lại là yếu tố có tính quyết định đến việc xác định tín dụng được vay, gây nguy cơ mất thêm nhiều thời gian và chi phí cho quá trình xét duyệt hồ sơ vay, từ đó ảnh hưởng tới kết quả giao dịch và cũng tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật.

“Việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp, gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè. Nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm lượng tiêu thụ, giảm doanh thu. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu”, ông Đính nói.

Tương tự, ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land nói rằng, việc giới hạn mức cho vay mua căn nhà thứ 2 - 3 sẽ hạn chế tính cơ động của thị trường. Hiện, ngành bất động sản còn nhiều khó khăn nên các chính sách cần nhìn rộng lớn, kết hợp giữa an sinh và phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giảm giá nhà ở tại các đô thị lớn.

“Thay vì tập trung giải pháp siết đầu ra, các ngân hàng phải làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay các dự án “ma” hoặc có giá bán quá cao. Các ngân hàng cũng cần tập trung nâng tiêu chuẩn giám sát, đảm bảo làm đúng nghiệp vụ”, ông Hoài khuyến cáo.