Siết chung cư cao tầng nội đô Hà Nội: Kịch bản giá căn hộ cũ tăng vọt và sự trỗi dậy của các siêu đô thị vệ tinh

Quyết định hạn chế tối đa việc xây dựng mới chung cư cao tầng tại các quận lõi không chỉ là giải pháp giải vây cho hạ tầng đang quá tải, mà còn chính thức phát đi tín hiệu về một thời kỳ "ly tâm" mạnh mẽ của thị trường bất động sản Thủ đô.

Khi nguồn cung nội đô bị "khóa van", dòng tiền và nhu cầu ở thực sẽ đổ về đâu?

Lựa chọn không thể khác

Hà Nội vừa thông qua Nghị quyết về điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021-2030. Một trong những điểm đáng chú ý nhất là định hướng hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng mới tại khu vực nội đô lịch sử (bao gồm các xã, phường thuộc quận Hoàn Kiếm , Ba Đình , Đống Đa, Hai Bà Trưng). Ngoại lệ chỉ dành cho các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc tái định cư.

Thực tế, khu vực nội đô lịch sử từ lâu đã trở thành "điểm nghẽn" về hạ tầng. Việc nén quá nhiều tòa cao ốc vào một diện tích hẹp đã đẩy mật độ dân số lên mức báo động, gây áp lực khủng khiếp lên hệ thống giao thông, điện nước và các tiện ích xã hội.

Theo Nghị quyết mới, mục tiêu cốt lõi là kiểm soát gia tăng dân số và từng bước tái thiết không gian đô thị theo hướng bền vững hơn. Việc "siết" chung cư cao tầng là bước đi quyết liệt để hiện thực hóa tầm nhìn quy hoạch Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050, nơi khu vực lõi cần được bảo tồn và giảm tải thay vì tiếp tục bị "băm nát" bởi các dự án cao tầng thương mại.

Dưới góc độ kinh tế, quy luật cung-cầu sẽ là yếu tố đầu tiên lên tiếng. Khi nguồn cung mới tại khu vực trung tâm gần như bằng 0, giá trị của các căn hộ hiện hữu và các dự án hiếm hoi đã được cấp phép sẽ càng trở nên đắt đỏ.

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét với khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, tăng gấp 2,9 lần so với "đáy" năm 2023. Tuy nhiên, đơn vị này cũng nhấn mạnh rằng nguồn cung đang dịch chuyển mạnh mẽ ra ngoài trung tâm. Tại các quận nội đô, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao kỷ lục, phổ biến từ 120 triệu đồng và thậm chí vượt ngưỡng 250 triệu đồng mỗi m2 tại một số dự án phân khúc hạng sang.

Việc siết chặt pháp lý và quy hoạch sẽ khiến phân khúc chung cư nội đô trở thành một loại "hàng hiệu" dành riêng cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cực mạnh. Với người mua nhà để ở, giấc mơ sở hữu căn hộ mới tại Hoàn Kiếm hay Ba Đình đang dần trở nên xa xỉ hơn bao giờ hết.

Khi cánh cửa nội đô dần khép lại, thị trường đang chứng kiến một cuộc "di cư" quy mô lớn sang các khu vực vệ tinh. Đây không còn là xu hướng tự phát mà đã trở thành chiến lược có tính toán của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Thành phố hiện đang ưu tiên phát triển các khu đô thị đa chức năng, tích hợp nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và các tiện ích thông minh tại các khu vực cửa ngõ. Những cái tên như Gia Lâm, Đông Anh, Nam Từ Liêm hay xa hơn là Văn Giang (Hưng Yên) đang trở thành "thỏi nam châm" thu hút dòng tiền.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, sự phát triển của hạ tầng giao thông và các đại đô thị tích hợp đang tạo ra một cấu trúc thị trường mới. Người mua hiện nay không còn quá nặng nề việc phải ở trung tâm, họ ưu tiên không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá cả phù hợp với khả năng chi trả hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ đón nhận nguồn cung lớn, ước tính khoảng 33.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh sẽ cực kỳ gay gắt. Các chủ đầu tư sẽ không còn cạnh tranh thuần túy về giá mà phải chạy đua về chất lượng sản phẩm và giá trị sử dụng thực.

Đáng chú ý, Hà Nội cũng đặt mục tiêu đến năm 2030 diện tích nhà ở tối thiểu đạt 8m2/người và tổng diện tích sàn nhà ở đạt 255 triệu m2. Để đạt được con số này trong bối cảnh siết nội đô, việc khơi thông quỹ đất và đẩy nhanh tiến độ các dự án tại vùng ven là bài toán bắt buộc.

Việc Hà Nội "siết" chung cư nội đô là một liều thuốc đắng nhưng cần thiết để cứu lấy hạ tầng Thủ đô. Đối với các nhà đầu tư, đây là lúc cần thay đổi tư duy: Thời của những dự án "chen chúc" trong ngõ nhỏ nội thành đã qua. Tương lai của bất động sản Hà Nội nằm ở những đại đô thị vệ tinh, nơi không gian sống được đặt lên hàng đầu và hạ tầng giao thông là sợi dây kết nối sinh mệnh với lõi đô thị.

*Nguồn tham khảo: Nghị quyết HĐND TP. Hà Nội, Báo cáo thị trường Cushman & Wakefield, CBRE Việt Nam.