Trớ trêu thị trường bất động sản: Lúc sốt, giá cao tranh nhau mua, giờ giảm giá chẳng ai ngó!

Từng vào cơn sốt mua bất động sản với giá cao

Đó là thực tế đã từng diễn ra rất nhiều lần trên thị trường bất động sản. Sốt đất là lúc nhà nhà, người người đi mua - bán. Đây cũng là thời điểm các nhà đầu tư mới tham gia thị trường sôi nổi. Họ mua bất động sản với mức giá biến động liên tục trong khoảng thời gian ngắn.

Còn nhớ, đầu năm 2022, khi sốt đất xuất hiện cục bộ tại một số địa phương, là lúc số lượng nhà đầu tư tham gia nhiều nhất. Thậm chí, thị trường xuất hiện tình trạng “tranh giành” sản phẩm để xuống tiền. Và dĩ nhiên, mức giá bán trong khoảng thời gian đó là khá cao. Mức độ tăng giá liên tục nhưng nhà đầu tư vẫn mua vào. Không chỉ phân khúc đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự đều có xu hướng tăng giá mạnh.

Chỉ từ khoảng nửa năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản “hãm phanh” mới vắng bóng các nhà đầu tư tham gia. Đây cũng là khoảng thời gian giá bất động sản chững lại, thậm chí giảm trên thị trường thứ cấp.

Nhiều người bất chấp vào thị trường lúc nóng sốt, mua bán với giá cao. Ảnh: Minh hoạ

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, giá bất động sản trong các quý vừa qua biến động tăng rất ít. Các sản phẩm cao cấp giá chỉ tăng khoảng 2-4% so với đầu năm 2022. Điều này cho thấy, khả năng biến động giá của toàn thị trường đang chững lại. Dĩ nhiên, giá bất động sản cũng không đi xuống theo kiểu cắt lỗ hay bán tháo.

Tại sao lúc giá chững lại không “xuống tiền”?

Hiện tại, giá bất động sản có xu hướng đi ngang, thậm chí xuống thì không ai mua. Đây cũng là nghịch lý “trớ trêu” đang diễn ra trên thị trường bất động sản.

Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đều có xu hướng giảm 40-80% so với đầu năm 2022. Đặc biệt, ở phân khúc đất nền chỉ số tìm kiếm đất sau và trước Tết gần như bằng nhau và không có sự biến động. Nhu cầu tìm kiếm đất nền sau Tết năm 2023 chỉ gần bằng 46% so với cùng kỳ 2022.

Xét toàn thị trường giá trung bình chào bán bất động sản đều giảm. Nhiều người giảm giá chào bán để thu dòng tiền sớm trong bối cảnh khó khăn.

Báo cáo của Chợ Tốt Nhà mới đây chỉ ra, giá chào bán bất động sản có dấu hiệu đi xuống trong quý 4/2022. Cụ thể, giá chào bán nhà đất trung bình tại Hà Nội giảm từ 146 triệu/m2 trong quý 1/2022 xuống 125 triệu/m2 trong quý 4/2022 (giảm 14%). Tp.HCM ghi nhận mức giảm tương tự khi giá chào bán nhà đất trung bình trong quý 4/2022 là 101 triệu đồng/tháng, giảm 3% so với quý 2/2022.​

Thế nhưng, họ lại lưỡng lự ra quyết định lúc giá bất động sản đang khá tốt so với giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, sự giảm giá của thị trường còn thể hiện qua việc ngày càng nhiều người bán giảm sau khi đăng tin. Quý 4/2022 ghi nhận 67% số người dùng điều chỉnh tin đăng đã giảm giá bán khoảng 10%.

Cùng với giá rao bán giảm, thì nhu cầu tìm kiếm bất động sản sau Tết năm 2023 có sự sụt giảm đáng kể. Cụ thể, chỉ số tìm kiếm bất động sản toàn Việt Nam sau Tết năm 2023 chỉ bằng 30% năm 2022 và 29% năm 2021.

Điều này thể hiện rõ sự trầm lắng của thị trường, đặc biệt là khi những khó khăn về tín dụng và pháp lý của chủ đầu tư chưa được giải quyết, hay những đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 cũng gây những phản ứng trái chiều đối với nhà đầu tư.

Như vậy, tâm lý dè chừng có thể là nguyên nhân sâu xa nhất dẫn đến việc: Giá giảm nhưng không có người mua. Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam 2022 chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ việc thắt chặt tín dụng của ngân hàng và khó khăn liên quan pháp lý dự án.

Theo những người trong cuộc, thời điểm 2023 có thể là giai đoạn để người mua ra quyết định với bất động sản. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi nếu như các chính sách về tín dụng, lãi suất chưa có dấu hiệu cải thiện trong thời gian ngắn. Thực tế, thời gian qua, thị trường bất động sản đang bị “kìm kẹp” giữa nhiều yếu tố bất lợi. Điều này đã ảnh hưởng mạnh đến tâm lý của người mua nhà. Ngay cả những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định cũng khá khó khăn để đưa ra quyết định ở thời điểm này.

Với những người mua thực, họ biết rằng đây là thời điểm tốt để xuống tiền. Thế nhưng, lãi suất tăng cao khiến quyết định mua nhà của họ không dễ dàng. Không ít người “ngắm nghía” được chốn an cư nhưng gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay, hoặc vay với lãi suất cao. Điều này cũng vô tình trì hoãn có được chốn an cư trong lúc thị trường có nhiều cơ hội mua nhà giá tốt.

Mặt ngược lại, tâm lý e dè còn xuất phát từ việc nhiều người thiếu niềm tin vào thực tế thị trường. Bên cạnh việc chưa ra quyết định vì lãi suất cao, thì không ít người tỏ ra “ngờ vực” với mặt bằng giá bất động sản hiện tại.

Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, việc một số dự án hiện nay chiết khấu 30-40% là cơ hội rất lớn, hiếm xuất hiện. Thế nhưng, việc chiết khấu này chỉ được áp dụng trong một điều kiện nhất định. Chẳng hạn, người mua phải thanh toán 90-95% giá trị căn nhà. Điều này là rất khó trong bối cảnh thị trường hiện nay. “Thực tế, giá bất động sản vẫn neo ở mức cao”, bà Dung nhấn mạnh.

Theo bà Dung, sự phục hồi thanh khoản của thị trường phụ thuộc lớn vào các yếu tố chính sách tín dụng, Luật đất đai, pháp lý. Còn thực tế, nhu cầu về bất động sản vẫn còn rất lớn trên thị trường.