Trụ sở ngân hàng: Nên mua hay thuê?

Phát triển thị trường và mở rộng mạng lưới hoạt động luôn là mục tiêu quan trọng của các ngân hàng. Tuy nhiên, câu chuyện "mở mang bờ cõi" của các ngân hàng suốt thời gian qua cứ bị cuốn theo câu hỏi chưa có lời đáp là nên thuê hay mua mặt bằng để làm trụ sở kinh doanh?

Khảo sát trong hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay, ngoài Agribank có cơ ngơi trụ sở khang trang và không phải sống cảnh cuối tháng phải lo lắng tiền thuê nhà, phần còn lại hầu hết các ngân hàng vẫn còn tình trạng thuê mướn mặt bằng làm trụ sở. Và không chỉ nhóm ngân hàng cổ phần tư nhân mà thậm chí cả nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, ...đâu đó vẫn còn phải thuê trụ sở để làm chi nhánh, phòng giao dịch.

Thật ra, việc trụ sở thuê hay mua trụ sở cũng không phải là vấn đề quan trọng đối với các ngân hàng. Vì nó phụ thuộc vào chính sách phát triển của từng ngân hàng. Điều các ngân hàng quan tâm chính là có mặt bằng khang trang, sạch đẹp để phục vụ giao dịch của khách hàng. Đối với các ông chủ ngân hàng, điều họ quan tâm nhất vẫn là hiệu quả hoạt động của các Chi nhánh/Phòng giao dịch trong hệ thống của mình. Mà việc thuê hay mua trụ sở vẫn luôn có tính hai mặt của nó. Và không phải bao giờ việc mua trụ sở cũng là phương án tối ưu với các ngân hàng. Nhưng đó là chuyện nội bộ của các ngân hàng. Còn với khách hàng, việc ngân hàng cứ thuê trụ sở lụp xụp, lâu lâu lại di dời điểm giao dịch chỗ này đến chỗ khác,...là đã "mất điểm" ít nhiều trong mắt khách hàng về cái gọi là niềm tin hay mức độ tin tưởng.

Trong phạm vi bài viết, tác giả xin chia sẻ những góc nhìn của những người trong cuộc về việc mua hay thuê mặt bằng làm trụ sở ngân hàng.

Thứ nhất, cần khẳng định rằng trụ sở mua hay thuê hoàn toàn không phản ánh được về sức khỏe hay tiềm lực tài chính của một ngân hàng. Mà như đã nói, nó phụ thuộc vào lịch sử hình thành, vào định hướng phát triển riêng của từng ngân hàng. Như Agribank là ngân hàng 100% vốn Nhà nước, có bề dày lịch sử nên không ngạc nhiên khi hầu hết trụ sở Agribank đều là tài sản riêng của nhà băng này. Nhưng nói về hiệu quả hoạt động, về giá trị thương hiệu thì Vietcombank (một ngân hàng cũng còn một số trụ sở phải thuê) tỏ ra vượt trội so với Agribank.

Thứ hai, chi phí trung bình để các nhà băng đầu tư mua đất và xây trụ sở cho một Chi nhánh ở địa bàn thành phố trực thuộc tỉnh ước tính dao động khoảng từ 40 tỷ đồng trở lên (tùy vị trí và tùy địa phương). Cụ thể: chi phí mua quyền sử dụng đất ở một tuyến đường "đẹp" của thành phố trực thuộc tỉnh có diện tích 10m x 25 m cũng khoảng tầm trên 30 tỷ đồng; chi phí xây dựng và trang trí, hoàn thiện văn phòng, nội thất trụ sở giao dịch khoảng 8 – 10 tỷ đồng (xây 1 tầng hầm và 3 – 4 lầu). Còn nếu mua đất và xây dựng trụ sở có diện tích như trên tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM thì chi phí đầu tư còn cao hơn rất nhiều.

Chi phí đầu tư mua tài sản ban đầu tuy cao, nhưng thời gian trích khấu hao dài (từ 25 đến 50 năm, thực tế các ngân hàng thường trích khấu hao trong 30 năm). Và về lâu dài, giá trị tài sản mua lại tăng theo thời gian và trở thành tài sản riêng của ngân hàng. Nghĩa là nếu tính theo phương án dài hạn, việc mua tài sản sẽ có nhiều tính ưu việt hơn. Tuy nhiên, với chi phí đầu tư ban đầu vài chục tỷ đồng cho việc mua trụ sở là điều các ngân hàng phải cân nhắc với quy mô hoạt động và hiệu quả lợi nhuận mà Chi nhánh/Phòng giao dịch đó mang lại hàng năm.

Thứ ba, chi phí thuê trụ sở có diện tích 10m x 25 m và có khoảng 3 – 4 tầng tại các thành phố trực thuộc tỉnh cũng tầm khoảng trên dưới 100 triệu đồng/tháng, tương đương hơn 1 tỷ đồng/năm. Tính ra tiền thuê nhà cũng tương đương chi phí trích khấu hao nếu chọn phương án mua trụ sở. Giá tiền thuê nhà ở trên chưa bao gồm chi phí sửa chữa, hoàn thiện văn phòng, nội thất và bảng hiệu quảng cáo khi trùng tu, cải tạo một căn nhà để làm trụ sở giao dịch ngân hàng. Và như đã nói ở trên, chi phí thuê mặt bằng ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM sẽ đắt đỏ hơn nhiều. Với phương án thuê, chi phí ban đầu thấp, nhưng các ngân hàng sẽ rất áp lực khi hợp đồng hết hạn phải chịu áp lực tăng giá từ chủ nhà. Vì bất khả dĩ, một địa điểm kinh doanh đang kinh doanh tốt, khách hàng đã quen với địa chỉ hiện tại thì các ngân hàng đương nhiên không muốn di dời sang địa điểm mới.

Thứ tư, đối với khách hàng đương nhiên khách hàng sẽ không đánh giá cao các ngân hàng thường xuyên thuê mướn và di dời trụ sở. Đó cũng là lý do vì sao một bộ phận không ít khách hàng vẫn thích chọn ngân hàng có trụ sở riêng khang trang, 100% vốn nhà nước dù lãi suất huy động có thấp hơn các ngân hàng cổ phần. Biết rằng cung cách phục vụ, tính ưu việt của sản phẩm dịch vụ mới là yếu tố then chốt trong việc lựa chọn ngân hàng giao dịch. Nhưng chúng ta phải thừa nhận rằng, trụ sở ngân hàng khang trang, bề thế sẽ tạo ấn tượng đẹp cho khách hàng ngay từ trước khi bước vào cổng ngân hàng để giao dịch.

Thứ năm, đối với nhân viên ngân hàng, họ vẫn khao khát và mong ước được làm việc trong một văn phòng khang trang, tiện nghi và là tài sản riêng của ngân hàng, chứ không phải phập phồng lo sợ viễn cảnh sau vài năm phải dọn đồ đạc, thiết bị, chứng từ...về trụ sở mới. Người ta nói "an cư thì mới lạc nghiệp", nên việc cứ thuê một trụ sở tạm bợ, chật hẹp thì vô hình chung cũng không tạo được sự gắn bó, không phát huy được sức sáng tạo và tâm huyết của nhân viên.

Thứ sáu, dường như chính sách, quy trình nội bộ của chính các ngân hàng đang tự trói chân mình trong cuộc đua tìm kiếm mặt bằng làm trụ sở. Cụ thể, trong khi các cửa hàng FPT Shop, Thế giới di động, Điện máy xanh, Bách hóa xanh, các cửa hàng tiện lợi VinMart,...cứ liên tục được mở mới ở những vị trí đẹp và đắt địa trên khắp cả nước thì các ngân hàng vẫn cứ loay hoay tìm kiếm lối ra cho bài toán về trụ sở giao dịch. Không phải các ngân hàng không có đủ tiềm lực tài chính so với các doanh nghiệp khác, mà bởi cái gọi là quy trình, quy chế đã làm các ngân hàng chậm chân hơn so với các doanh nghiệp trên mặt trận thuê hoặc mua mặt bằng.

Sau cùng, trở lại câu hỏi các ngân hàng nên mua hay thuê mặt bằng làm trụ sở kinh doanh. Thật sự đây là một câu hỏi rất khó cho lãnh đạo các nhà băng. Để trả lời cho câu hỏi này, ai cũng biết rằng khách hàng và nhân viên ngân hàng đều mong muốn ngân hàng mua trụ sở khang trang để gắn bó lâu dài. Nhưng với lãnh đạo các ngân hàng, họ không có quyền tự quyết như kiểu ông chủ các công ty gia đình. Vì lãnh đạo các ngân hàng phải chịu áp lực lớn từ cổ đông về nhiệm vụ phải tăng lợi nhuận, cổ tức hàng năm. Vì vậy, các ngân hàng cứ mãi lỡ hẹn với ước mơ của nhân viên mình là được làm việc trong trụ sở của riêng ngân hàng mà họ đang gắn bó. Và đã đến lúc các ngân hàng nên nhìn nhận lại một cách thật nghiêm túc về việc đầu tư mua mặt bằng làm trụ sở hoạt động?