Cách tính thuế với người cho thuê nhà

Theo quy định, từ năm 2026, cá nhân kinh doanh là đối tượng kê khai, nộp thuế theo doanh thu. Tuy nhiên, hiện nhiều người cho thuê nhà trên địa bàn TP HCM vẫn chưa hiểu rõ các quy định về kê khai doanh thu, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Ai được khấu trừ mức doanh thu miễn thuế ?

Ông Lê Quyết Thắng (phường Bến Thành) cho biết ông đang có một căn nhà cho thuê ở phường Bến Thành, thuộc phạm vi quản lý của Thuế cơ sở 1 và một căn cho thuê ở phường An Hội Tây, thuộc phạm vi của Thuế cơ sở 15. Ông Thắng băn khoăn khi xác định nghĩa vụ thuế , doanh thu 500 triệu đồng được miễn thuế sẽ được Thuế cơ sở 1 hay Thuế cơ sở 15 khấu trừ. Nếu ông nộp tờ khai thuế tại Thuế cơ sở 1 thì Thuế cơ sở 15 có đồng ý không và ngược lại.

Tương tự, ông Nguyễn Thanh Sang cho biết ông có 2 căn nhà cho thuê trên cùng một địa bàn quản lý thuế , trong đó đã đăng ký kê khai mã số thuế một địa điểm của căn thứ nhất. "Vậy tôi có được dùng mã số thuế đó để kê khai cho địa điểm của căn cho thuê còn lại được không?" - ông Sang thắc mắc.

Trong khi đó, bà Trần Bích Ngọc đặt giả thuyết: Doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 900 triệu đồng thì thu nhập chịu thuế được tính bằng 900 triệu đồng trừ cho 500 triệu đồng miễn thuế , còn 400 triệu đồng, sau đó nhân với thuế suất 5%. "Như vậy, số thuế TNCN tôi phải nộp là 20 triệu đồng, thuế GTGT phải nộp là 20 triệu đồng. Cách tính trên có chính xác không?" - bà Ngọc hỏi.

Mặt khác, bà Ngọc cũng nêu tình huống nếu doanh thu 900 triệu này thu từ 2 căn nhà cho thuê ở 2 phường khác nhau ở TP HCM, sẽ khai thuế ra sao?

Với thắc mắc của ông Thắng và ông Sang, Thuế cơ sở 1 trả lời: Sau khi đăng ký thuế lần đầu, hộ kinh doanh cho thuê tài sản có phát sinh địa điểm kinh doanh cho thuê tài sản khác thì phải thông báo cho cơ quan thuế nơi đặt địa điểm kinh doanh thông qua việc sử dụng số định danh cá nhân để kê khai đầy đủ thông tin về địa điểm kinh doanh.

Trên cơ sở thông tin kê khai ban đầu, Hệ thống quản lý thuế tập trung (TMS) sẽ là đầu mối chính khấu trừ doanh thu miễn thuế , cập nhật thông tin để quản lý địa điểm kinh doanh, hỗ trợ cá nhân khai thuế cho địa điểm kinh doanh.

Liên quan đến doanh thu cho thuê nhà 900 triệu đồng của bà Ngọc, Thuế cơ sở 11 phản hồi: Đây là doanh thu hơn 500 triệu đồng nên theo quy định của Luật thuế GTGT, cá nhân chịu thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu 900 triệu đồng. Riêng thuế TNCN được xác định bằng phần vượt trên 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%. Nghĩa là doanh thu 900 triệu đồng trừ cho 500 triệu đồng miễn thuế , còn 400 triệu đồng nhân với thuế suất 5%.

Còn về việc khai thuế cho hoạt động cho thuê nhà tại các địa chỉ khác nhau, Thuế cơ sở 11 đề nghị bà Ngọc theo dõi các nghị định hướng dẫn của Bộ Tài chính sớm được ban hành trong thời gian tới để thực hiện.

Nhiều băn khoăn về đăng ký kinh doanh

Một trường hợp khác, ông Võ Văn Sơn đang kinh doanh 10 phòng trọ. Giá thuê 1 triệu đồng/phòng trọ/tháng. Với mức doanh thu 1 năm là 120 triệu đồng thì phải kê khai thuế ra sao?

Với trường hợp này, Thuế TP HCM cho hay tổng doanh thu cho thuê phòng trọ của ông Sơn dưới mức 500 triệu đồng nên theo quy định của pháp luật, ông không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Bà Lê Quỳnh thì thắc mắc: "Cá nhân cho thuê nhà nguyên căn có doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm có cần đăng ký kinh doanh hay đăng ký mã số thuế không? Trên eTax Mobile không có mục kê khai thuế theo năm dương lịch, nếu tôi muốn kê khai thì phải làm các thủ tục gì?".

Thuế TP HCM cho biết cá nhân có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà thì đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh. Trường hợp cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế .

"Người nộp thuế có thể kê khai thuế trực tuyến đối với hoạt động cho thuê nhà trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Thuế TP HCM và lựa chọn kỳ kê khai theo năm dương lịch. Ngành thuế đang nghiên cứu, nâng cấp ứng dụng eTax Mobile để người nộp thuế có thể kê khai tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà đơn giản và thuận lợi tại ứng dụng này" - Thuế TP HCM cho biết thêm.