Nhìn lại hành trình phát triển của ngành ngân hàng trong hơn một thập kỷ qua, có một thực tế không hề thay đổi: Các nhà băng vẫn ưu tiên nhận tài sản đảm bảo là bất động sản, gần như cứ có sổ đỏ là dễ dàng tiếp cận vốn. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng này, liệu nó có đang bóp nghẹt cơ hội của những doanh nghiệp khởi nghiệp, khối sản xuất kinh doanh tốt nhưng lại thiếu quỹ đất?
TS Đinh Thế Hiển: Chúng ta phải nhìn vấn đề này một cách toàn diện. Rất nhiều năm nay, ở những giai đoạn tín dụng bị siết, có nhiều chuyên gia phê phán ngân hàng chỉ dựa trên tài sản thế chấp làm cho các doanh nghiệp khó tiếp cận vốn. Tuy nhiên, chúng ta cần phải có một cái nhìn toàn diện, khách quan và đặt vấn đề vào đúng bối cảnh lịch sử của nó.
Thứ nhất, điều này xuất phát từ lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong suốt 30 năm qua. Chúng ta đi từ một giai đoạn mà pháp lý đất đai bị hạn chế, chuyển sang thời kỳ nhà nước mở rộng quyền sử dụng, cho phép người dân và doanh nghiệp được tự do đầu tư, chuyển nhượng. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, sự bứt phá của hạ tầng giao thông và quá trình đô thị hóa, giá trị bất động sản liên tục đi lên. Trong một môi trường mà tài sản có tính gia tăng bền vững như vậy, việc định giá tài sản thế chấp bằng nhà đất mang lại cho ngân hàng một biên độ an toàn. Họ biết rằng, dù doanh nghiệp có phá sản, sau vài năm miếng đất đó phát mãi vẫn dư sức thu hồi nợ. Đó là phương án phòng vệ rủi ro tối ưu nhất đối với một tổ chức trung gian tài chính.
Đúng là bản chất của tín dụng phải dựa trên dòng tiền sinh lời từ hoạt động kinh doanh. Nhưng ở đây, chúng ta phải nói đến nguyên nhân thứ hai, một sự thật mất lòng về chất lượng của cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam.
Doanh nghiệp là đối tượng cần được quốc gia và hệ thống ngân hàng hỗ trợ phát triển. Nhưng sự hỗ trợ đó phải dựa trên nguyên tắc "có đi có lại" và tính minh bạch. Thực tế thì, bên cạnh những tập đoàn, công ty hoạt động cực kỳ chuẩn mực từ sổ sách quản trị, công bố thông tin đến sử dụng dòng tiền, thì vẫn còn tồn tại một bộ phận không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu "hai sổ kế toán". Sổ sách không chuẩn, báo cáo tài chính thiếu trung thực để lách luật, trốn thuế hoặc che đậy những khoản lỗ sâu.
Nguy hiểm hơn, nhiều chủ doanh nghiệp có thói quen điều hành và sử dụng dòng tiền một cách hoàn toàn tùy tiện. Khi đệ trình phương án vay với NH, dự án của họ rất hoàn hảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ rất cao, hồ sơ vay vô cùng hợp lý. Nhưng khi ngân hàng giải ngân, đưa tiền vào tài khoản, người chủ lại rút dòng tiền đó đi đầu tư việc khác, có thể là đánh chứng khoán, mua đất đầu cơ, hoặc bù đắp cho những mảng kinh doanh đang thâm hụt, thay vì đưa vào sản xuất như cam kết.
Với thực tế phương án SXKD vay vốn với thực tế triển khai của nhiều doanh nghiệp còn nhiều khoảng cách, có nhiều rủi ro; trong khi Ngân hàng mà giám sát chặt thì cũng làm khó doanh nghiệp, có thể bị doanh nghiệp chọn NH khác để vay. Do vậy giải pháp an toàn cho NH là sử dụng tài sản thế chấp từ BĐS để đề phòng và khắc phục rủi ro không thu hồi nợ .
Mặc dù quản trị doanh nghiệp đã tiến một bước dài, nhiều công ty đã quản trị minh bạch, và sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả thì vẫn có những công ty sử dụng thiếu minh bạch, hiện tượng này không chỉ từ các công ty TNHH mà ngay cả công ty cp đại chúng niêm yết vẫn có; ban điều hành doanh nghiệp vẫn hoạt động không theo chuẩn mực minh bạch, mà dựa vào ý muốn cá nhân của ông chủ. Điều này khiến những doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng cũng bị đánh giá rủi ro lây, chịu chung sự khắt khe về tài sản thế chấp. Ngân hàng chỉ dám tin một phần vào báo cáo, phần rủi ro còn lại bắt buộc phải lấy sổ đỏ ra làm vật bảo chứng. Chừng nào doanh nghiệp chưa quản trị minh bạch về nguồn vốn huy động, thì ngân hàng vẫn chưa thể mở rộng cánh cửa tín chấp. Tín chấp là vay bằng "niềm tin", mà niềm tin thì phải được xây dựng bằng một lịch sử hoạt động minh bạch, rõ ràng.
Đặt yếu tố doanh nghiệp sang một bên, nếu xét từ năng lực của hệ thống tổ chức tín dụng thì sao thưa ông? Liệu có phải trình độ thẩm định dự án của chuyên viên ngân hàng hiện nay chưa đủ để bóc tách rủi ro?
Phải thẳng thắn thừa nhận đây là một vấn đề của khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân.
Ngoài nhóm Big 4 có sự kiểm soát của nhà nước, một số ngân hàng thương mại cổ phần thời kỳ đầu cũng hoạt động theo chuẩn mực. Tuy nhiên, trong giai đoạn bùng nổ, với 44 ngân hàng lập mới, trong đó có một số chuyển đổi từ NH nông thôn và quỹ tín dụng nhân dân địa phương, nhu cầu nhân sự rất lớn, nhưng các chuyên viên tín dụng giỏi và nhiều kinh nghiệm không đủ đáp ứng, thì việc yếu kém trong việc thẩm định, đánh giá phương án kinh doanh – đầu tư của doanh nghiệp là có sảy ra ..
Bên cạnh nhiều ngân hàng ra đời giúp gia tăng tính cạnh tranh, khách hàng được hưởng lãi suất và phí dịch vụ tốt hơn. Nhưng mặt trái của nó là áp lực cạnh tranh tăng trưởng khổng lồ; các ngân hàng mới này chịu áp lực cực lớn từ các cổ đông và các người chủ trong việc tăng trưởng nhanh, chiếm thị phần và lợi nhuận cao. Muốn vậy, ban điều hành phải đẩy mạnh huy động và cho vay.
Khi phải mở rộng quy mô quá nhanh, lực lượng nhân sự ngành ngân hàng không thể phát triển kịp. Chúng ta phải hiểu rằng, một chuyên viên thẩm định tín dụng doanh nghiệp, những người có thể ngồi phân tích năng lực sản xuất, dự phóng dòng tiền và quyết định cho vay không cần thế chấp không thể đào tạo ngày một ngày hai. Họ cần sự cọ xát thực địa. Một người học ngành tài chính ra trường, vào ngân hàng làm việc, phải mất ít nhất trên 10 năm mới đủ độ "chín" để trở thành một chuyên viên tín dụng doanh nghiệp, chứ chưa nói đảm nhận các chức vụ quản lý như Trưởng phòng tín dụng chi nhánh.
Thế nhưng, trong thời kỳ bùng nổ, vì nhu cầu nhân sự quá lớn, nhiều ngân hàng bổ nhiệm những người chỉ mới vài năm kinh nghiệm làm Trưởng phòng, thậm chí phó giám đốc, Giám đốc đốc dựa trên bằng cấp thạc sỹ của họ. Nhiều giám đốc chi nhánh còn trẻ, đã có thể quyết định các khoản vay hàng trăm tỷ đồng, trong khi kiến thức lý thuyết tài chính thì có, nhưng kinh nghiệm hiểu thấu quản trị, công nghệ, môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp thì chưa sát. Đã có nhiều vụ NH bị mất vốn, lừa đão các khoản cho vay hàng trăm tỷ từ những người quản lý NH yếu kinh nghiệp và chưa có đủ đạo đức nghề nghiệp trong những cương vị cấp cao. Tóm lại, để bù đắp các yếu kém đó, thì NH phải lấy tài sản thế chấp bằng bất động sản là dể hiểu.
Việc dựa vào sổ đỏ ban đầu mang lại sự an toàn. Nhưng về dài hạn, nó sinh ra hệ lụy không tốt cho nền kinh tế, gây khó cho doanh nghiệp và làm tổn hại chính cho NH. Khi Ngân hàng dựa quá nhiều bất động sản mà không dựa trên năng lực SXKD của doanh nghiệp, khiến những doanh nghiệp yếu kém có BĐS thế chấp vẫn được ưu tiên vay, và do quản lý yếu kém bị thua lổ, không tả nợ được, và lúc đó cũng là lúc thị trường nhà đất chững lại do giá đã tăng quá nhiều, thì khối tài sản đó biến thành "cục máu đông". Ngân hàng không thể thanh lý thu hồi được vốn, chúng ta đã chứng kiến năm 2012, và năm 2022, và tình hình có thề diễn ra ở một số NH hiện nay.
Có một quan điểm khá phổ biến trên thị trường: Vì các ngân hàng đang nắm giữ tới 70 -80% tài sản thế chấp là bất động sản, nên về mặt vĩ mô, hệ thống tín dụng đều "không bao giờ muốn giá bất động sản giảm". Quan điểm của ông về lập luận này thế nào?
Xét về tâm lý chủ quan, quan điểm này hoàn toàn hợp lý. Từ người dân đang ôm đất, nhà đầu tư lướt sóng, ngân hàng giữ tài sản thế chấp cho đến các chính quyền địa phương, tất cả đều mong muốn giá bất động sản đi lên. Đứng ở góc độ vĩ mô, bất động sản đô thị tăng giá phản ánh sự phồn vinh của nền kinh tế, cơ sở hạ tầng phát triển, tạo hiệu ứng "đất lành chim đậu" thu hút dòng vốn. Các ngân hàng đương nhiên muốn tài sản thế chấp của họ giữ nguyên hoặc tăng giá để đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn, dễ dàng phát mãi khi rủi ro xảy ra. Không một ngân hàng nào muốn tài sản bảo đảm của mình bốc hơi giá trị.
Thế nhưng, ý chí chủ quan và quy luật kinh tế khách quan là hai chuyện khác nhau. Sự tăng giá phải phù hợp với quy luật kinh tế. Không có quốc gia nào đi ngược lại quy luật kinh tế mà đứng vững được. Sự thành công của kinh tế Việt Nam 30 năm qua chính là nhờ việc mở cửa và tuân thủ các quy luật của kinh tế thị trường quốc tế. Do đó, hiện nay Chính phủ đang yêu cầu giá bất động sản phải điều chỉnh về mức hợp lý, tương xứng với môi trường kinh tế và thu nhập của người dân, chứ không thể dùng ý chí để giữ giá cao vô lý được.
Quy luật đúng là giá bất động sản phải phù hợp với sự phát triển kinh tế. Tại sao trong 30 năm qua bất động sản tăng giá liên tục? Đó là vì nó phù hợp với mức độ phát triển kinh tế của Việt Nam. Trong nhiều năm qua, giá nhà đất Việt Nam không rớt là vì nó đi kèm với sự bứt phá của quy mô GDP (từ vài chục tỷ USD lên hơn 500 tỷ USD), thu nhập người dân tăng, hạ tầng cao tốc, cảng biển được đầu tư đồng bộ.
Nhưng cái gì cũng có giới hạn và phải phù hợp. Khi bất động sản bị giới đầu cơ thổi giá vượt quá xa giá trị thực và sức chịu đựng của nền kinh tế, nó sẽ quay lại "bóp nghẹt" chính đà tăng trưởng.
Minh chứng rõ nhất là ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Chúng ta đang trong một cuộc cạnh tranh khốc liệt để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với các cường quốc trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines. Nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, các nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp phải bỏ ra chi phí đền bù lớn, dẫn đến việc họ phải chào giá thuê nhà xưởng cao hơn các nước khu vực. Khi mức giá vượt tính toán và so sánh với các nước, thì các công ty quốc tế sẽ phải chọn nước khác có giá thuê hợp lý hơn, cho dù Việt Nam có lợi thế về vị trí địa lý, nhân công rẻ, nhưng chi phí mặt bằng quá đắt đỏ sẽ quét sạch mọi ưu thế đó. Dòng vốn FDI sẽ chảy sang Indonesia hay Philippines. Đó là quy luật kinh tế mà chúng ta phải tôn trọng, và vận dụng có hiệu quả, chứ không thể bằng ý chí làm ngược lại
Trở về khoảng thế chấp BĐS, khi giá trị BĐS được định giá cao để cho vay, vượt quá mức hợp lý của thị trường, thì chính NH đang ôm rủi ro lớn, rủi ro về thanh lý BĐS thu hồi vốn. Ngược lại, khi định giá BĐS họp lý, thì nếu sảy ra rủi ro cho vay, NH vẫn có khả năng phát mãi thu hồi nợ.
Vừa qua Thủ tướng đã chỉ đạo NHNN nghiên cứu phân loại các loại hình tín dụng bất động sản và áp hạn mức phù hợp. Theo ông, những loại hình bất động sản nào nên được ưu tiên cấp tín dụng?
Không chỉ riêng bất động sản mà bất cứ lĩnh vực nào cũng cần phải phân loại. Nếu không phân loại thì sẽ không có được những chính sách đầu tư, tín dụng hay lãi suất tốt. Ví dụ trong thị trường chứng khoán, người ta phân loại các công ty lớn trên sàn đạt xếp hạng tín nhiệm AAA thì mua với giá cao; công ty trung bình đang tăng trưởng rủi ro hơn thì có mức giá khác; công ty khởi nghiệp rủi ra rất cao thì mức giá thấp hơn nữa ….. Rồi từng ngành nghề đều có sự phân loại chi tiết tùy theo mức sinh lợi và rủi ro của ngành
Trên thế giới, bất động sản được phân loại rất rõ từng loại theo mức độ sinh lời và an toàn thanh khoản. Và thực ra ở Việt Nam, các ngân hàng cũng có phân loại, nhưng việc tuân thủ chưa kiên quyết và chuẩn mực trong thực hành. Có hai lý do chính.
Thứ nhất, trong 20 năm qua, bất động sản tăng giá liên tục theo đà kinh tế và hạ tầng, nên sự phân loại chưa thực sự phát huy ý nghĩa trong thực tế.
Thứ hai, các ngân hàng chạy đua tăng trưởng tín dụng để vào top thị trường nên họ phải đẩy mạnh cho vay, từ đó khó giữ được sự nghiêm ngặt trong tiêu chuẩn phân loại.
Chính vì không giữ tiêu chuẩn nghiêm ngặt nên xuất hiện những ngân hàng ôm những khoản bất động sản không chuẩn mực và gặp khó khăn như chúng ta đã chứng kiến các NH 0 đồng giai đoạn 2012, hoặc vụ vở nợ của SCB năm 2022 mà Nhà nước phải can thiệp
Do vậy, sắp tới Chính Phủ và NH nhà nước sẽ có quy định chặt chẽ hơn khống chế dư nợ đối với từng phân khúc thay vì chỉ quản lý chỉ tiêu chung của ngành BĐS. Ví dụ: thay vì chỉ quản lý tổng dư nợ bất động sản ở mức 20%, sẽ chia nhỏ tỷ lệ này cho từng loại hình cụ thể.
Vậy trên thế giới, các nước phân loại loại hình tín dụng bất động sản để cấp tín dụng thế nào?
Cả trên thế giới và xu hướng tại Việt Nam đều chia theo mức độ an toàn.
Thứ nhất, an toàn nhất là bất động sản nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình (chung cư, nhà ở mức giá vừa phải) và những người mua căn nhà đầu tiên. Nhóm này sử dụng nguồn tiền từ sức lao động thực tế để trả nợ, không mang tính đầu cơ, rủi ro thấp. Ngân hàng sẽ tập trung cho vay nhóm này với lãi suất thấp nhất. Điều này vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng, vừa đúng chủ trương của Nhà nước là ưu tiên dòng vốn cho nhu cầu ở thực.
Thứ hai là bất động sản thương mại tại các đô thị lớn như văn phòng, trung tâm thương mại, siêu thị, kho bãi logistics, cảng biển. Đây là loại hình trực tiếp tạo ra dòng tiền. Chuyên viên ngân hàng có thể đánh giá ngay nhu cầu thực tế tại vị trí đó và dòng tiền cho thuê để thu hồi nợ. Loại hình này rủi ro cao hơn một chút so với nhóm thứ nhất và lãi suất cho vay sẽ nhỉnh hơn tương ứng.
Thứ ba là bất động sản khu công nghiệp. Tương tự như bất động sản thương mại, các công ty đầu tư hạ tầng để cho thuê nhà xưởng dựa trên dòng tiền sản xuất kinh doanh thực tế. Đây cũng là loại hình an toàn, có dòng tiền dễ thẩm định, gắn liền chặt chẽ với sự phát triển kinh tế quốc gia, tạo ra việc làm và cơ sở sản xuất.
Cuối cùng là bất động sản dự án (khu đô thị mới, bất động sản nghỉ dưỡng). Đặc thù của nhóm này là chi phí đầu tư ban đầu khổng lồ nhưng dòng tiền thu về nằm ở tương lai xa. Việc định giá dòng tiền tương lai có độ trễ lớn và chịu rủi ro chu kỳ rất cao. Hơn nữa, quy mô mỗi khoản vay thường rất lớn, từ vài trăm đến hàng ngàn tỷ đồng. Do đó, ngân hàng phải thẩm định cực kỳ kỹ lưỡng về năng lực chủ đầu tư, vị trí hạ tầng và khả năng phát triển của khu vực. Ở nước ngoài, với những dự án lớn kiểu này, thường áp dụng hình thức đồng tài trợ, tức hai hoặc ba ngân hàng cùng cho vay để chia sẻ rủi ro.
Đồng thời, đối với người đi vay mua từ căn nhà thứ hai trở lên (mang tính chất đầu tư, đầu cơ), tỷ lệ cho vay sẽ bị khống chế thấp xuống (chỉ cho vay 50% thay vì 70%) và lãi suất áp dụng sẽ cao hơn để cân bằng rủi ro.
Những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở trung bình hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh sẽ được phân bổ tỷ trọng vốn lớn hơn. Các khoản vay mua bất động sản dự án mang tính đầu cơ sẽ bị siết chặt tỷ lệ và kiểm soát rủi ro khắt khe hơn.
Thời gian qua, mặt bằng lãi suất huy động đã tăng khá mạnh, đẩy lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay cũ lên ngưỡng 14-15%/năm. Nhiều ý kiến lo ngại sẽ kích hoạt một làn sóng nợ xấu BĐS mới. Ông đánh giá mức độ nguy hiểm của kịch bản này ra sao trong bối cảnh hiện tại?
Vấn đề này còn phụ thuộc vào sự vận hành của thị trường vốn. Mặc dù Chính phủ luôn mong muốn duy trì mặt bằng lãi suất thấp để thúc đẩy sản xuất kinh doanh và hỗ trợ người mua nhà, nhưng thực tế thị trường có sự phân hóa rất rõ ràng.
Đối với khối sản xuất kinh doanh, hiện tại các doanh nghiệp có lịch sử hoạt động tốt, minh bạch vẫn được các ngân hàng ưu tiên cấp vốn với mức lãi suất dưới 10%. Những doanh nghiệp đang phải gánh mức lãi suất trên 10% phần lớn là do hoạt động yếu kém, rủi ro cao. Ngân hàng là tổ chức kinh doanh rủi ro, khi đối mặt với rủi ro cao, họ buộc phải nâng lãi suất để bù đắp. Chúng ta không thể trách ngân hàng, bởi nếu ép họ cho vay lãi suất thấp vào những dự án rủi ro, khi mất vốn thì ai sẽ chịu trách nhiệm?
Doanh nghiệp không thể vịn cớ mình thuộc khối sản xuất kinh doanh để yêu cầu Nhà nước can thiệp ép ngân hàng hạ lãi suất. Khi gặp khó, doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu, chấn chỉnh lại hệ thống quản trị để vượt qua.
Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua các chính sách vĩ mô đặc thù cho từng ngành nghề khách quan đang khó khăn, chứ không can thiệp trực tiếp vào quyết định định giá rủi ro của hệ thống ngân hàng. Ngay cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cũng phải duy trì lãi suất cao bất chấp áp lực giảm lãi suất từ giới chính trị, vì họ phải tuân thủ quy luật điều tiết lạm phát của thị trường.
Đối với người vay mua nhà, cụ thể là nhóm mua căn nhà duy nhất và có nguồn thu nhập ổn định để trả nợ. Nếu họ đang chịu lãi suất thả nổi quá cao tại ngân hàng hiện tại, họ hoàn toàn có cơ hội tìm đến những ngân hàng khác sẵn sàng cấp mức lãi suất thấp hơn. Hiện nay, các ngân hàng có cơ chế cho phép khách hàng chuyển dư nợ sang ngân hàng khác. Đây chính là điểm tích cực của sự cạnh tranh trong thị trường. Cơ quan quản lý nên có những chính sách và hướng dẫn cụ thể để quy trình chuyển nợ này diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không tạo rào cản hay phạt nặng khách hàng khi họ muốn chuyển sang một ngân hàng có mức lãi suất cạnh tranh hơn.
Nhìn chung, định hướng của Chính phủ hiện nay là đưa thị trường bất động sản trở thành một nền tảng cơ sở hạ tầng vững chắc cho nền kinh tế, chứ không phải là một thị trường đầu cơ hút cạn nguồn vốn. Khi bất động sản bị đẩy giá quá cao, dòng tiền bị nhốt vào đầu cơ, sản xuất kinh doanh sẽ bị đình trệ. Bất động sản phải tạo ra giá trị sử dụng thực tế. Hệ thống tín dụng ngân hàng cũng đang chuyển mình theo hướng này, dòng vốn sẽ ưu tiên chảy vào những bất động sản tạo ra dòng tiền thực, phục vụ nhu cầu thực. Khi sự chuyển dịch này hoàn thiện, thị trường bất động sản mới thực sự trở thành bệ đỡ an toàn cho đà phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
Xin cảm ơn ông!
