TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Đừng lạc quan quá về thị trường bất động sản cuối năm”

- Báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm đều đặt ra một kịch bản cuối năm với gam màu sáng. Đến thời điểm hiện tại, theo ông, liệu dự báo đó có khả quan?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các báo cáo 6 tháng đầu năm từ các tổ chức nghiên cứu thị trường đều dự báo tương đối lạc quan về thị trường bất động sản. Đến thời điểm hiện tại, nhiều yếu tố bất ngờ xảy ra do sự bùng phát của dịch bệnh đã tác động đến nền kinh tế. Nên, các dự báo cần xem xét kỹ càng hơn, đừng quá lạc quan về thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm.

Hiện nay, dịch bệnh đã tác động trực tiếp đến các khu công nghiệp. Một số tỉnh trong miền Nam đang thực hiện chính sách giãn cách xã hội. Nền kinh tế gần như "đóng băng", và rất khó để hồi phục nhanh được. 

Thị trường bất động sản cũng chịu tác động rất mạnh bởi dịch bệnh. Vì dịch bệnh nên việc triển khai xây dựng gặp nhiều trở ngại như nhân công cách ly cùng chính sách yêu cầu tạm dừng thi công các công trình… 

(Ảnh minh hoạ)

Tuy nhiên, thị trường bất động sản lúc này tương đối còn hào hứng vì số tiền ở ngoài vẫn lớn. Lượng tiền đang đi tìm cơ hội đầu tư mới. Nhưng nếu tình hình kinh tế trong 2 quý tới ảm đạm, dòng tiền sẽ chạy ngược lại, dẫn tới cầu về bất động sản sụt giảm mạnh. Đó là kịch bản khó khăn cho thị trường bất động sản và nhà đầu tư rất phải cẩn trọng.

-Dù dịch bệnh nhưng giá bất động sản liên tục tăng. Đó có phải là một nghịch lý trên thị trường bất động sản, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Không những ở Việt Nam mà trên thế giới, giá bất động sản đều tăng. Đó là hiện tượng rất đáng phải lưu tâm. 

Giá bất động sản tăng sở dĩ vì tâm lý của nhiều người coi đây là thị trường tương đối an toàn. Sau khủng hoảng qua đi, nền kinh tế phục hồi, thị trường bất động sản cũng là kênh được quan tâm vì các sản phẩm của lĩnh vực này trực tiếp liên quan đến con người, không như chứng khoán, vàng hay, ngoại tệ.

Mặt khác, về lâu dài, giá bất động sản luôn tăng dù chu kỳ của nó lên hay xuống nên người ta kỳ vọng. Đặc biệt, dẫu trong thời kỳ dịch bệnh, bất động sản là sản phẩm có ý nghĩa thiết thực nhất đối với đời sống con người. Nhu cầu cần chỗ ở của con người luôn có. Thế nên, ngay cả với phân khúc cao cấp, người ta sẵn sàng bỏ tiền ra để mua với cái nhìn nền kinh tế sau đại dịch sẽ phục hồi và giá bất động sản tăng.

- Giá bất động sản càng tăng, tâm lý kỳ vọng về kênh đầu tư này sinh lời càng lớn, nguy cơ bong bóng sẽ xuất hiện?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Chắc chắn là có. Các nhà đầu tư hiện đang quá lạc quan khi nhìn thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng sau dịch bệnh mà họ không biết đến bao giờ dịch bệnh được kiểm soát. Trong khi, ngay cả đến thế giới cũng không biết khi nào kiểm soát được dịch bệnh. Số ca lây nhiễm tăng từng ngày nên khó mà có thể lạc quan nói rằng tình hình sẽ được kiểm soát trong vòng 6 tháng tới. 

Tôi dự đoán tình hình khủng hoảng kinh tế kéo dài không những trong năm nay mà còn kéo dài đến năm 2022. Nền kinh tế muốn phục hồi phải mất ít nhất là 1-2 năm. Dự báo tương đối lạc quan là nền kinh tế phục hồi vào năm 2023.

Về giá bất động sản tăng, tới mức nào đó sẽ phải dừng. Cơ cấu sản phẩm bất động sản tại Việt Nam phần lớn mang tính đầu cơ và đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Nếu bất động sản không được thanh toán, giá cứ lên khi dịch bệnh và nền kinh tế khó khăn, giá có thể rơi mạnh. Lúc đó, mức cầu giảm nhiệt rất nhanh kéo theo sự đổ vỡ của thị trường. 

Các nhà đầu tư càng cẩn trọng có thể hình thành bong bóng bất động sản. Nhưng bong bóng bất động sản lúc này thì chưa vì số người mua vẫn còn cao. Sức cầu lớn. Nếu sức cầu suy giảm trong khi nền kinh tế khó khăn mới đáng báo động.

- Bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện và khởi đầu bằng những dấu hiệu như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện khởi đầu tư phân khúc cao cấp nhất như biệt thự, chung cư cao cấp rồi đến các loại bất động sản bậc trung. Khi bất động sản cao cấp có dấu hiệu suy giảm về cầu, bong bóng bắt đầu nổ ra. 

Một dấu hiệu khác của bong bóng đó là giá bất động sản tăng quá nhanh chóng trong 1 năm. Nếu tăng lên khoảng 10% là chuyện bình thường nhưng tăng tới 20-30% trong vòng 12 tháng là dấu hiếu cảnh báo nguy cơ hình thành bong bóng. Giá tăng quá cao người mua không thể đáp ứng về tài chính, nhu cầu giảm, bong bóng vỡ. 

Điểm đáng chú ý khác là dấu hiệu bất ổn, suy giảm từ nhu cầu của giới đầu cơ, sau đó sẽ lan tới những nhà đầu tư lâu dài. Giới đầu cơ có đặc tính mua đi bán lại nhanh chóng với bất động sản truyền tay. Khi giá giảm đột ngột, nhóm này sẽ sẽ tháo chạy, dẫn tới làn sóng vỡ nợ lan truyền. 

- Cảm ơn chia sẻ của ông!