Từ 1/9 tới đây, nhiều thay đổi lớn ảnh hưởng đến người sử dụng đất

1. Thêm trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Thông tư 09 nêu rõ, khi chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động, trừ khi chuyển sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, từ ngày 1/9/2021, nếu chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp như đất xây trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho và nhà kho của tổ chức kinh tế, đất làm sân kho, nhà kho, bãi của cơ sở sản xuất nằm độc lập ngoài các cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung thì phải xin phép.

Trước đây, khi chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất này thì không phải xin phép, chỉ cần đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Không phải nộp bản sao sổ hộ khẩu, CMND, CCCD khi làm Sổ đỏ

Khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT nêu rõ:

Đây là quy định mới mà chỉ khi hệ thống dữ liệu quốc gia về dân cư được vận hành và kết nối với dữ liệu lĩnh vực đất đai mới có thể thực hiện được.

3. Hồ sơ sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho đất nông nghiệp

Dù Thông tư 09 vẫn giữ nguyên thành phần hồ sơ đăng ký khi sang tên nhà đất, nhưng khi chuyển nhượng, tặng cho đất nông nghiệp thì tại đơn đề nghị theo Mẫu số 09/ĐK phải ghi rõ thông tin tổng diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho, cụ thể:

4. Thêm 2 trường hợp được cấp Sổ đỏ mới khi đăng ký biến động

Chú ý, thửa đất gốc tại 2 trường hợp này đã được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Thông tư 09 đã bổ sung trường hợp được cấp Giấy chứng nhận khi đăng ký biến động, cụ thể:

- Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định.

- Thửa đất được tách ra để cấp riêng Giấy chứng nhận đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa.

Thực tế, quy định không phải là thêm trường hợp được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng rất phù hợp trên thực tế, bởi lẽ khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Vì vậy, khi có nhu cầu tách riêng để cấp sổ riêng thì được cấp Giấy chứng nhận mới cho thửa đất mới được tách ra.

5. Sửa đổi, bổ sung quy định ghi thông tin vào Sổ đỏ đã cấp

* Sửa đổi, bổ sung khoản 16 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Ngoài quy định về ghi thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất thì Thông tư 09 quy định rõ cách ghi thông tin đối với từng trường hợp cụ thể khi người dân tự nguyện tặng cho một phần thửa đất để làm đường giao thông, công trình thủy lợi hoặc công trình công cộng khác, cụ thể:

2 điểm đáng lưu ý tại quy định mới bao gồm:

- Sử dụng từ "tặng cho" thay cho từ "hiến đất" để phù hợp với quyền của người sử dụng đất và thống nhất với các văn bản khác.

- Quy định cụ thể cách ghi thông tin thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với từng trường hợp thay vì một trường hợp như trước (xem thêm tại khoản 4 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT).

* Bổ sung quy định mới

Khoản 5 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã bổ sung một trường hợp ghi nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp, cụ thể:

6. Bổ sung và quy định cụ thể hơn đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống khi thu hồi

Điều 4 Thông tư 09 đã quy định cụ thể hơn và bổ sung thêm một số trường hợp đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất như: Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai đang sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai,…

Trong khi đó, trước đây, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai không được quy định rõ khi xác định diện tích đất nông nghiệp để hỗ trợ ổn định đời sống nếu Nhà nước thu hồi đất.

7. Kinh phí bồi thường phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Khoản 3 Điều 8 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi mà diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh và người sử dụng có đơn đề nghị thu hồi phần diện tích đó thì Nhà nước xem xét, quyết định thu hồi.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất còn lại phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.

Quy định về kinh phí bồi thường, hỗ trợ này là quy định mới.

8. Bổ sung mẫu đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ

Ngoài mẫu đơn 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất áp dụng khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu) thì Thông tư mới đã ban hành thêm mẫu đơn 04đ/ĐK (Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sử dụng cho trường hợp dồn điền, đổi thửa).