Từ vụ Thủ Thiêm đến quy định đấu giá đất: Sàng lọc thay vì lập "rào chắn"?

Theo pháp luật hiện hành, đấu giá đất được tổ chức theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật đấu giá tài sản năm 2016, áp dụng linh hoạt theo từng địa phương. Tuy nhiên, từ những bất cập đấu giá đất thời gian qua, Chính Phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, lập dự thảo Nghị định số 43 bổ sung quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó có các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá. Dự thảo đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ giới chuyên gia và nhà đầu tư.

Dự thảo các quy định mới đối với nhà đầu tư tham gia đấu giá đất

Đến nay 2 doanh nghiệp cuối cùng trúng thầu đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm vẫn chưa nộp tiền theo quy định dù đã quá hạn, nguy cơ hủy hợp đồng nhãn tiền.

Đến lúc cần có những quy định chặt chẽ hơn, đảm bảo chọn nhà đầu tư đủ năng lực tham gia đấu giá đất sau vụ Thủ Thiêm (Ảnh: Quang Nhựt)

Sự không thành công của phi vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đặt ra rất nhiều băn khoăn về việc làm sao Nhà nước thông qua công cụ đấu giá, có thể chọn đúng nhà đầu tư có đủ năng lực đế thực hiện dự án, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Ý chí này của các cơ quan Nhà nước cũng được thể hiện rõ thông qua các quy định mới được đưa ra trong dự thảo, xoay quanh con số đáng chú ý 20%.

- 20% giá khởi điểm là số tiền tối thiểu nhà đầu tư phải đặt trước khi tham gia đấu giá đất. Nếu từ chối tham gia đấu giá thì nhà đầu tư sẽ mất tiền đặt trước này cộng thêm 1 khoản bồi thường cũng bằng 20%. Trong trường hợp tự hủy kết quả thì nhà đầu tư phải nộp thêm khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá.

- Ngoài ra, nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

- Trường hợp tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì 5 năm tiếp không được tham gia đấu giá đất.

Chế tài quá nặng, nhà đầu tư "chùn bước"?

Có thể thấy, những quy định mới trong dự thảo được đưa ra theo hướng sàng lọc luôn từ đầu khi chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất. Tuy nhiên, các quy định này nhận được nhiều ý kiến băn khoăn từ phía cộng đồng chuyên gia và luật sư.

Theo các luật sư, quy định tiền đặt trước thấp nhất 20% đang mâu thuẫn với luật đấu giá tài sản 2016. Hiện luật này đang quy định tiền cọc dao động từ mức thấp nhất là 5%, cao nhất là 20%. Ngoài ra, với tổng số tiền nhà đầu tư có thể bị mất nếu hủy kết quả đấu giá là 20% tiền đặt trước, 50% giá trị quyền sử dụng đất được cho là quá nặng sẽ khiến nhiều nhà đầu tư "chùn bước".

"Bởi không ai nghĩ rằng mình tham gia đấu giá mà mình phải chịu một chế tài nó quá nặng nề trong khi những điều kiện chưa hẳn là rõ ràng như vậy, thế thì khi xảy ra môt yếu tố khách quan nào đó mà bị phạt ở cái mức như vậy thì chắc rằng hoạt động đấu giá không ai người ta tham gia", Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc công ty luật Basico cho ý kiến.

Đồng tình quan điểm này, theo một số chuyên gia về luật đất đai, mất số tiền đặt trước 20% là đủ răn đe. Việc tăng nặng hình thức phạt sẽ khiến giảm đi tính cạnh tranh của các phiên đấu giá.

Theo TS. Dương Kim Thế Nguyên - Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế Luật và Quản lý Nhà nước UEH, mục đích khi tổ chức việc đấu giá đó là để gia tăng cái tính cạnh tranh, để có khả năng tiếp cận đạt được cái giá cao nhất, cho nên nếu như trong trường hợp đưa ra quá nhiều điều kiện như vậy thì sẽ dẫn tới giảm cái sự cạnh tranh và ít người tham gia đấu giá.

Chế tài quá nặng sẽ khiến nhà đầu tư "chùn bước" tham gia đấu giá đất?

Với quy định vốn chủ sở hữu phải bằng 20% tổng mức đầu tư dự án, theo các luật sự, quy định này chưa rõ ràng. Bởi hiện việc hình thành vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp trên thực tế còn khá trừu tượng.

"Tính như thế nào là vốn chủ sở hữu? Bởi vì hầu hết các tập đoàn doanh nghiệp bất động sản có thể tổng tài sản của họ quy mô gấp 10 lần vốn chủ sở hữu thực sự của họ. Và trong khi đó pháp luật quy định chẳng hạn vốn đi vay thì người vay lại sở hữu tiền vay, nếu vậy thì họ đi huy động vốn theo đúng pháp luật thì họ có thể dùng vốn vay đó cũng được coi là vốn chủ sở hữu của họ. Vậy thì cái mục đích, ý nghĩa chúng ta đưa ra ở đây gặp phải rào cản là thiếu rõ ràng trong cái phân định từ chính dự thảo nghị định", Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc công ty luật Basico đánh giá.

Ngoài ra, trong dự thảo cũng đưa ra quy định, tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện dự án hoặc báo cáo khả thi đầu tư xây dựng trong khoảng thời gian trên dưới 12 tháng. Theo các chuyên gia, quy đình này cũng cần xem xét lại vì nếu được áp dụng sẽ loại bỏ từ đầu những nhà đầu tư trong và ngoài nước mới tham gia thị trường nhưng có tiềm năng.

Sàng lọc nhưng vẫn đảm bảo tính cạnh tranh

Tham gia đấu giá đất là con đường ngắn nhất để nhà đầu tư tiếp cận nhanh quỹ đất công sạch và có pháp lý rõ ràng để nhanh chóng đưa vào thực hiện dự án. Do đó, theo các chuyên gia, trên con đường này, đừng để các quy định của Nhà nước trở thành "rào chắn" cản đường nhà đầu tư tham gia đấu giá. Mà thay vào đó, nên đưa ra các giải pháp theo hướng tìm ra những nhà đầu tư không "bỏ cọc" và có năng lực thực hiện dự án sau khi đấu giá thành công.

Tiến sĩ Dương Kim Thế Nguyên cho rằng, bên cạnh việc giảm các điều kiện ràng buộc để mở rộng các đối tượng, thì Nhà nước cần có bước kiểm tra năng lực triển khai dự án thực tế của các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất.

"Vấn đề quan trọng hơn là mình sẽ kiểm tra về năng lực thực sự để họ có thể thực hiện sau cái vụ đấu giá chứ không phải hạn chế họ tham gia vào đấu giá. Cái thứ nữa, việc tham gia đấu giá suy cho cùng để mình xác định cái giá thôi", TS. Dương Kim Thế Nguyên - Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế - Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho biết.

Để tạo điều kiện, thu hút các doanh nghiệp mới thành lập, kể cả doanh nghiệp nước ngoài tham gia đấu giá, Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất cần có thêm tiêu chí thứ hai là để cho doanh nghiệp mới thành lập trình bày, đề xuất báo cáo khả thi đầu tư xây dựng trên lô đất được đưa ra đấu giá.

"Bởi vì chúng ta thấy như các lô đất ở Thủ Thiêm, tất cả các lô đất này đều xác định rõ các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa công trình, công năng công trình là như thế nào. Với cả chi phí đầu tư mà Ban quản lý Thủ Thiêm đã tính trước thì chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư hoàn toàn có thể lập báo cáo khả thi đầu tư xây dựng", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết.

Dự thảo Nghị định số 43 bổ sung quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ giới chuyên gia và nhà đầu tư (Ảnh minh hoạ)

Còn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam đang tiếp tục là điểm đến thu hút dòng vốn đầu tư và các cuộc đấu giá đất là cơ hội tốt để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất sạch. Tuy nhiên, việc khó nắm bắt pháp lý, thủ tục và nhiều điều kiện đi kèm đang là rào cản.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài khá thận trọng và phải mất nhiều thời gian để quyết định tham gia, trừ khi họ đã đầu tư vào Việt Nam từ trước đó rất lâu.

"Chúng tôi nghĩ rằng bên cạnh khả năng tài chính thì quy trình đấu giá cần phải nhanh hơn, cải thiện các quy định và bổ sung các đề xuất để củng cố pháp lý hơn nữa để giúp gia tăng niềm tin của người tham vào giao dịch bất động sản", ông David Jackson cho biết.

Ngoài ra, việc tăng thêm quyền, nâng cao năng lực cho các Trung tâm tổ chức đấu giá đất hiện hành, để các trung tâm này đưa vào những quy chế và điều kiện ràng buộc đối với năng lực của người tham gia đấu giá đất cũng là giải pháp cần tính đến.

Hiện dự thảo nghị định vẫn đang được đưa trên Cổng thông tin điện tử Chính Phủ để tiếp tục lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, để có thể nâng cao tỉ lệ thành công của các cuộc đấu giá, ngăn ngừa tình trạng bỏ cọc như vừa rồi thì theo các chuyên gia, việc thẩm định năng lực tài chính và có những ràng buộc về nghĩa vụ tài chính một cách hợp lý, sẽ là giải pháp căn cơ.