Vì sao căn hộ tại Tp Dĩ An (Bình Dương) lại tăng giá mạnh?

Bình Dương "vượt qua" Tp.HCM trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ tầm trung

Theo báo cáo quý 1/2021 của Colliers Việt Nam, nguồn cung căn hộ tầm trung tại Tp.HCM trong quý đầu năm tiếp tục hạn chế, chưa có sự chuyển biến rõ rệt. Trong khi, khu vực ráp ranh là Bình Dương "vượt qua" Tp.HCM trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ. Cụ thể, nguồn cung tại căn hộ tại Bình Dương chiếm khoảng 54% tổng số căn mở bán tại Tp.HCM và các khu vực giáp ranh.

Trong đó, căn hộ tầm trung vẫn là phân khúc có tỷ lệ sản phẩm lớn nhất với mức giá giao động từ 35 – 40 triệu đồng/m2. Theo đơn vị này, mức giá bình quân của căn hộ tầm trung có tăng nhưng vẫn phù hợp với nhu cầu ngày càng tăng của người Việt và tốc độ phát triển của hạ tầng giao thông. Đáng nói, thời gian qua, giá căn hộ tại Bình Dương có dấu hiệu "nóng" dần, thậm chí nhiều dự án có vị trí đẹp ở Dĩ An và Thuận An đã cao bằng giá khu vực các quận ven Tp.HCM.

Cùng với giá thì sức mua cũng "tăng nhiệt" rõ nét ở Tp.Dĩ An thời gian qua do vừa có lợi thế giáp Tp.Thủ Đức của Tp.HCM, vừa được hưởng gần như toàn bộ các hạ tầng giao thông quan trọng được triển khai tại Tp.HCM và khu lân cận.

Quả thực, trong cùng khoảng thời gian, khá nhiều dự án căn hộ tại Dĩ An (Bình Dương) chào thị trường. Bên cạnh các dự án gần hoàn thiện, bàn giao nhà thì các dự án mới cũng liên tục được đưa ra, thu hút sự quan tâm của NĐT lẫn người mua ở thực. Trong đó, các dự án có ngưỡng giá từ 30-35 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm đáng kể từ phía người mua.

Nhiều dự án căn hộ giá tầm trung tại Bình Dương đang bổ trợ nguồn cung thiếu hụt của Tp.HCM, kéo theo sự quan tâm của người mua

Ghi nhận cho thấy, dọc trục quốc lộ 1K, một loạt dự án của CĐT Bcons như Bcons Green View, Bcons Plaza, Bcons Bee; Phía trong hướng trung tâm hành chính Dĩ An thì có dự án Bcons Garden, và dự án mới khởi công là Bcons Sala. Hầu hết các dự án căn hộ này đều có giá từ 1,3 tỉ đồng/căn (1 phòng ngủ) và khoảng 1.5 tỉ đồng/căn (2 phòng ngủ). Do giá vừa túi tiền (trên dưới 30 triệu đồng/m2) nên các dự án này đều đón nhận sức mua khá tốt khi ra thị trường. Trong đó, một số dự án đã cất nóc như Bcons Green View, Bcons Garden hiện mức giá đã tăng khoảng 10-20% so với thời điểm mở bán.

Cũng tại Dĩ An, một loạt dự án căn hộ đang chào thị trường, giá cả khá cạnh tranh. Chẳng hạn, dự án Phúc Đạt Tower có giá bán khoảng 38-40 triệu đồng/m2 (khoảng 2.3-2.8 tỉ đồng/căn, đã VAT); dự án Phú Đông Priemier, P.Bình An, Dĩ An đang chào giá thứ cấp khoảng 34-35 triệu đồng/m2 (khoảng 2.2-2.6 tỉ đồng/căn), dự án hiện đã hoàn thiện;so với thời điểm đầu mở bán giá căn hộ này đã tăng ít nhất 15%. Hay, dự án New Galaxy của Hưng Thịnh hiện bán giá khoảng 38-46 triệu đồng/m2, tức khoảng 2.4-3 tỉ đồng/căn cho các diện tích 62-65m2.

Một dự án khác là LDG Sky tại làng Đại học Quốc gia đang bán giá từ 34-37 triệu đồng/m2, tức khoảng 2.5-2.8 tỉ đồng/căn.

Không chỉ cạnh tranh trong khu vực mà các dự án khu vực Dĩ An cũng cạnh tranh khốc liệt về giá với loạt dự án ở Tp.Thủ Đức, Tp.HCM. Tuy nhiên, nhìn chung nguồn cung dự án tại Tp.HCM "lép vế" hơn hẳn với Bình Dương, trong khi mặt bằng giá cao hơn.

Chẳng hạn, tại khu Đông Tp.HCM hiện chỉ xuất hiện một số dự án, đã được mở bán trước đó như Flora Novia, P.Linh Tây, Tp.Thủ Đức (bán giá 37-41 triệu đồng/m2, đã VAT); dự án Opal Boulevard, giá 33-35 triệu đồng/m2; King Crown Infinity, P.Bình Thọ có giá từ 85-93 triệu đồng/m2- đây là dự án có mức giá cao tại Tp.Thủ Đức thời điểm này.

Ghi nhận cho thấy, tại Tp.HCM nguồn cung khan hiếm, mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao nên các dự án căn hộ giá tầm trung tại khu vực giáp ranh là Bình Dương đang được hưởng lợi đáng kể về sức mua. Nếu các dự án ở ngưỡng 40 triệu đồng/m2 thanh khoản chậm thì các dự án có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 lại hấp thụ khá tốt ở cả nhu cầu thực lẫn đầu tư.

Đối tượng khách hàng tìm mua căn hộ tại Bình Dương thời điểm này đa phần là các gia đình trẻ, người độc thân…ở cả Bình Dương và Tp.HCM, họ sẵn sàng đi làm xa hơn một chút để sở hữu chốn an cư có giá mềm hơn so với Tp.HCM. Đây cũng là đối tượng khách hàng phù hợp với những căn hộ diện tích vừa phải từ 1-2 phòng ngủ.

Nhu cầu thực rất lớn, thúc đẩy giá tăng mạnh

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam, nhu cầu thực về căn hộ tầm trung vẫn rất lớn, từ đó đẩy giá bình quân của phân khúc này cao hơn so với quý trước. Thực tế, tốc độ đô thị hóa tại khu vực lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai rất nhanh với mức độ tăng dân số cơ học lớn đã kéo theo nhu cầu về nhà ở luôn tăng trưởng mạnh tại các khu vực này.

Còn ông David Jackson, Tổng giám đốc Collier Việt Nam nhận định, hiện tại, giá BĐS tại Bình Dương đang tăng mạnh, đặc biệt là thành phố Dĩ An. Cụ thể, nhiều dự án mở bán với giá cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó. Một số dự án còn chào bán với giá 40 – 45 triệu đồng/m2 – mức giá đã vượt mặt nhiều khu vực vùng ven của Tp.HCM. Thậm chí, khu vực trung tâm hành chính Dĩ An chạm mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc giá BĐS Bình Dương liên tục lập đỉnh trong những năm vừa qua là điều dễ hiểu. Điều này xuất phát từ những chính sách phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực làm nhu cầu thực tế ở những khu vực này tăng. Cụ thể, sau khi được chính thức phê duyệt đề án thành lập thành phố Dĩ An, chính quyền địa phương có những kế hoạch phát triển hạ tầng nhằm thúc đẩy quá trình đô thị hóa và biến thành phố thành khu vực thu hút dân cư. Một số mục tiêu của khu vực đã đặt ra như phấn đấu đến năm 2025 đạt 100% tuyến đường thành phố quản lý được đầu tư đồng bộ; 100 tuyến đường phường quản lý được nhựa hóa hoặc bê tông hóa.

Súc mua tăng nhiệt ở các dự án có ngưỡng giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Theo ông Jackson, sự phát triển của các khu vực lân cận Bình Dương cũng là yếu tố không nhỏ làm BĐS nơi đây phát triển. Việc thành lập của thành phố Thủ Đức góp phần thu hút đầu tư và nhân sự về Bình Dương. Thực tế, việc TP Dĩ An chỉ cách TP Thủ Đức 15 phút đi lại sẽ biến nơi đây thành lựa chọn rất phù hợp để sinh sống với nhiều lợi thế. Ngoài ra, sân bay Long Thành cũng là yếu tố khác giúp sức phát triển BĐS Bình Dương, đặc biệt là Dĩ An.

Cùng với đó, Bình Dương cũng là địa phương có các hoạt động kinh tế phát triển sôi động, đặc biệt là ngành công nghiệp. Thực tế, TP Dĩ An là nơi tập trung nhiều khu chế xuất, với 7 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động là Sóng Thần 1, Sóng Thần 2, Bình Đường, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B, KCN Tân Bình, Cụm công nghiệp may mặc Bình An. Qua đó thu hút nhân sự và làm tăng nhu cầu về BĐS ở địa phương.

Nói về mức giá căn hộ Bình Dương còn hợp lý với nhu cầu của số đông, bà Nguyễn Yến cho rằng, hiện nay, mức giá của căn hộ tầm trung được điều tiết ổn định bởi thị trường nên người có nhu cầu ở thực vẫn có thể tiếp cận được và tìm được ngôi nhà ưng ý. Các sản phẩm mới được tung ra thị trường có nhiều ưu đãi, bao gồm cả về tài chính. Chủ dự án cũng liên kết với nhiều ngân hàng và đưa ra nhiều phương thức thanh toán linh hoạt. Lãi suất cho vay để mua nhà đang ở mức rất tốt và có xu hướng giảm thêm, sẽ giúp người có nhu cầu ở thực đủ khả năng mua nhà trong thời điểm này.

Dự báo xu hướng trong thời gian tới, bà Yến cho hay, phân khúc tầm trung tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong thị trường căn hộ do đây là sản phẩm cân bằng được mức độ lợi nhuận cho nhà phát triển dự án và đáp ứng được phần lớn nhu cầu trên thị trường. Nguồn cung căn hộ tăng trong năm 2021 ở các thị trường lân cận Tp.HCM giúp thị trường sơ cấp trở nên sôi động với nhiều sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu cho từng đối tượng khách hàng. Các căn hộ theo tiêu chí "sống xanh" với các tiêu chuẩn đảm bảo về sức khỏe cho cư dân cùng mức giá hợp lý sẽ thu hút cư dân về sinh sống. Ngoài ra, các tiện ích nội khu đầy đủ như sân chơi, hồ bơi, BBQ sân thượng, … cũng là lợi điểm bán hàng nổi bật.

Tuy nhiên, chuyên gia trong ngành cũng lưu ý, người dân có nhu cầu thực sự và cần mua BĐS tại Bình Dương cũng nên suy xét kĩ nhiều yếu tố, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng. Tại đây vẫn còn nhiều dự án của phân khúc tầm trung tại các khu vực vùng ven mọc lên nhưng tiện ích nội khu chưa phát triển đồng bộ. Một số dự án gặp nhiều tranh cãi trong chất lượng, đẳng cấp và quy hoạch tổng thể song song với giá chào bán.