Vì sao đất nền Dầu Giây đứng ngoài vòng xoáy “sốt nóng rồi nguội nhanh”?

Nhà đầu tư săn đất nền Dầu Giây

Ghi nhận cho thấy, thời gian qua, đất nền khu vực Dầu Giây (một huyện lị huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai) có sự biến động rõ nét sau thời gian im ắng. Sự biến động này thể hiện ở cả giá cả lẫn nhu cầu tìm kiếm tăng lên sau Tết nguyên đán.

Trong đó, những dự án đất nền thuộc vùng trung tâm có pháp lý đầy đủ luôn nằm trong danh mục tìm kiếm của cả người mua ở thực lẫn NĐT. Với mức giá dao động từ 20-30 triệu đồng/m2, có sổ riêng từng nền, gần các tiện ích, dân cư, đây là loại hình bất biến ngay cả thời điểm thị trường biến động mạnh.

Ông Nguyễn Văn V, một nhà đầu tư lâu năm BĐS khu Đông Sài Gòn chia sẻ, thị trường đất nền chia thành 2 cực phát triển. Một là, các khu vực thường xuyên biến động nóng, sốt lên xuống; gần như giá đất nền phụ thuộc phần lớn vào những cơn sốt đất chóng vánh; thanh khoản sau đó dễ lao dốc khi không còn thị trường. Một cực sẽ là những sản phẩm ở trung tâm hoặc ven trung tâm thành phố, thị trấn – nơi có hạ tầng hoàn thiện, cư dân ở đông đúc, dù giá không biến động nhanh chóng nhưng tính ổn định và an toàn rất cao. Đây là lý do các sản phẩm này có giao dịch khá tốt, ngay cả lúc thị trường biến động. Đặc biệt, hướng mạnh đến nhu cầu ở thực, buôn bán thương mại sầm uất ở các khu vực này nên nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền vào.  

Nhắc đến thị trường BĐS Đồng Nai, đặc biệt ở phân khúc đất nền, người ta thường nói nhiều đến khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, trong khi khu vực Thống Nhất hay Biên Hoà lại ít nhắc đến. Bởi lẽ, gần như những cơn sóng sốt đất bất thường ít diễn ra tại 2 khu vực này. Không phải vì nơi này không phát triển mà bởi sự ổn định về giá lẫn nhu cầu BĐS luôn ở ngưỡng cao. Cho nên, thay vì diễn ra việc thổi giá ở các đối tượng đầu tư, đầu nậu thì đất nền các khu vực này lại được dòng tiền ở thực hướng đến nhiều. Mà một khi, thị trường có nhu cầu ở thực phát triển mạnh thường rất ít "tạo sóng" hay làm giá, giá ảo, nhưng ngược lại tính bền vững, an toàn là rất lớn. Đó là lý do, đất nền Dầu Giây thời gian gần đây được nhiều nhà đầu tư săn đón. Đây cũng là khu vực được xem là đứng ngoài vòng xoáy của "sốt nóng rồi nguội nhanh" như diễn ra ở các thị trường đất nền khác.

Thực tế, làn sóng đầu tư vào những thành phố công nghiệp hay ở trung tâm thành phố của Đồng Nai để sinh lợi cao không phải diễn ra ở thời điểm này mà đã hình thành những năm trước, khi mà sản phẩm đất nền trung tâm đưa ra thị trường chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Trong khi nhu cầu mua của chuyên gia, chuyên viên trong các công ty, KCN; nhà kinh doanh có nhu cầu mua đất xây dựng nhà ở cao cấp, phát triển kinh doanh, cho thuê doanh thương vẫn còn rất lớn. Đây cũng là nguyên nhân, những BĐS ở vị trí tốt khu trung tâm Đồng Nai gần như nguồn cầu luôn cao hơn cung.

NĐT bất động sản chú ý đến các khu vực có hạ tầng phát triển. 

Do là thị trấn huyện lị của huyện Thống Nhất, gần như cơ sở hạ tầng, dân cư đã đồng bộ cho nên bất động sản khu vực Dầu Giây nhận được sự chú ý của nhà đầu tư. Đây cũng là khu vực được hưởng lợi từ hệ thống giao thông như cao tốc Long Thành – Tp.HCM – Dầu Giây đã hiện hữu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết sắp đưa vào vận hành, tuyến Dầu Giây – Tân Phú (dự án thành phần của Dầu Giây – Liên Khương) sắp khởi công…; chưa kể, cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu, vành đai 3, Hương lộ 2 đang rục rịch khởi động… đã và đang khiến thị trường đất nền nơi đây âm thầm tăng trưởng. Chính những yếu tố tác động thực, dự báo BĐS khu vực này sẽ tăng giá đều đặn 2 lần/năm, khác với việc tăng giá ảo ở một số thị trường đất nền khi mà thông tin hạ tầng hay quy hoạch chỉ mới nằm "trên giấy" hoặc do đầu cơ thổi giá mà ra.

Người mua chuộng đất nền đáp ứng 3 yếu tố này

Nhìn vào những cơn sốt đất ở các địa phương những năm qua, nhiều người đặt câu hỏi, thị trường đất nền liệu tăng trưởng bền vững?.

Quả thực, với việc giá biến động tăng nhanh khi những thông tin hạ tầng, quy hoạch bất biến giữa vòng xoáy của thổi giá, tăng ảo đã khiến niềm tin vào thị trường đất nền phần nào hao hụt. Còn nhớ, những cơn sốt đất chóng vánh đi qua các địa phương như Bình Phước, Tây Nguyên, Hà Tĩnh, Thanh Hoá, Bắc Giang… để lại hậu quả không nhỏ cho nhà đầu tư, cho sự phát triển bền vững của chính địa phương đó. Từ đó, cho thấy, BĐS an toàn chính là "bảo chứng" niềm tin lớn nhất, quyết định việc xuống tiền của nhà đầu tư.

Có thể thấy, sau sự biến động lên xuống bất thường của phân khúc đất nền, thị trường BĐS đang chứng kiến sự thoái trào của các dự án sốt ảo hay "sốt nhanh rồi nguội nhanh", hướng đến những sản phẩm đáp ứng 3 thật: Pháp lý thật (pháp lý hoàn thiện, sổ đỏ trao tay khách hàng); tiềm năng tương lai thật (các hạ tầng, đô thị nhìn thấy rõ trong 1-2 năm tới); giá trị khai thác thật (dân cư hiện hữu, giao thương nhộn nhịp, nhu cầu cho thuê cao…

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân từng khẳng định, dù đầu tư bất cứ phân khúc nào thì yếu tố pháp lý vẫn bất biến trong quyết định của nhà đầu tư. Pháp lý luôn được coi là yếu tố cốt lõi khi dẫn đến quyết định lựa chọn mua đất nền. Đầu tư đất nền dù vị trí có đẹp, giá có rẻ, chiết khấu ưu đãi nhiều, nhu cầu cao nhưng không rõ ràng về pháp lý đặc biệt không có sổ đỏ riêng từng nền cũng sẽ dễ "mất điểm".

Đất nền pháp lý chỉn chu, gần các khu vực tiềm năng, cư dân hiện hữu vẫn được người mua săn đón.

Chia sẻ tại toạ đàm trước đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, đất nền ven đô, nhất là đất có sổ đỏ, đất nền đầy đủ pháp lý vẫn sẽ là "con gà đẻ trứng vàng" của thị trường BĐS trong các năm tới.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, 2 phân khúc đáng để đầu tư nhất, không lỗi thời chính là căn hộ chung cư bình dân và đất nền ven đô, đất nền có sổ đỏ. Đất nền ven các TP lớn như Hà Nội, Tp.HCM, nhất là các dự án đất nền pháp lý đã hoàn chỉnh, có sổ đỏ vẫn được người mua ưa chuộng.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, một phân khúc BĐS được dự báo sẽ tiếp tục là xu hướng và ưa chuộng của người mua có thể kể đến đất nền. Dù không còn đa dạng sự lựa chọn như trước đây nhưng loại hình này vẫn được nhà đầu tư "săn lùng" để sở hữu, nhất là dự án đất nền có pháp lý chuẩn chỉn, toạ lạc ở các khu vực tiềm năng phát triển về hạ tầng, quy hoạch.

Ghi nhận cho thấy, những dự án đất nền ven Sài Gòn có mức giá từ 1.5-2 tỉ đồng/nền gần như trở nên hàng hiếm của thị trường BĐS. Bởi, tại Tp.HCM hai năm qua, không xuất hiện nguồn cung mới đất nền. Xu hướng dịch chuyển về vùng lân cận để mua đất nền đầu tư trở thành xu hướng thấy rõ ràng nhất.

Tuy nhiên, trước thực trạng sốt đất ảo hay thổi giá tại một số nơi, các chuyên gia BĐS khuyến cáo nhà đầu tư nên xem xét kỹ lưỡng các dự án đất nền trước khi đầu tư để tránh những rủi ro đáng tiếc.