Vỡ mộng ôm đất nông nghiệp trong cơn sốt đất

Đất nông nghiệp bị thổi giá

Sau khi quyết định 60/2017/QĐ-UBND ra đời và có hiệu lực, tình trạng phân lô bán nền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được kiểm soát chặt chẽ trên địa bàn TP. HCM. Theo đó, đối với loại hình đất nông nghiệp, đất vườn, việc chuyển đổi mục đích lên đất thổ cư sẽ gặp khó khăn. Hoạt động phân lô bán nền ra sổ hồng cũng không còn dễ dàng như trước. 

 Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay, trên địa bàn Q.9, rất nhiều nhà đầu tư (NĐT) và người dân có đất vườn, đất nông nghiệp tranh thủ đẩy hàng và nâng giá bán ra. Cụ thể, tại các khu vực như P.Long Trường, P.Long Bình, P.Phú Hữu, P.Trường Thạnh, P.Long Phước (Q.9), nguồn hàng đất chưa thổ cư được chào bán khá nhiều ở thời điểm này.

Mua mảnh đất vườn 1.000m2 tại P.Long Phước với giá 500 ngàn đồng/m2 vào năm 2004, đến nay, thấy đất nóng sốt, anh Nguyễn Phùng bán ra với giá 5,5 triệu đồng/m2. Vào đầu năm 2014, chị Ngọc Vân mua đầu tư mảnh đất 3.600m2 với giá 5.5 triệu đồng/m2. Đến nay, thấy thị trường sốt nóng, chị chào bán với giá 10 triệu đồng/m2.

Không chỉ NĐT, trước thực tế đất sốt, nhiều người dân bản địa cũng tranh thủ bán đất vườn, đất nông nghiệp để hưởng giá cao. Sở hữu mảnh đất rộng 20.000m2 tại P.Long Bình, chọn thời điểm đất lên giá, anh Vũ Văn Đoài quyết định rao bán với giá 90 tỉ đồng. Trường hợp khác là anh Duy (ngụ đường Tam Đa, P.Trường Thạnh) cũng đang chào bán mảnh đất vườn diện tích 4.000m2 với giá 33 tỉ đồng. Mới đây, chị Hồ Thị Mai cũng quyết định rao bán mảnh đất nông nghiệp rộng 1.500m2 tại đường Lã Xuân Oai với giá 18.5 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, các trường hợp nêu trên dù đã rao bán rầm rộ hoặc nhờ môi giới tìm khách nhưng hiện vẫn chưa chốt được giao dịch.

Theo ghi nhận của PV, lợi dụng đất nền đang nóng sốt, nhiều NĐT ôm đất nông nghiệp trước đó đã hét giá lên cao. Phần lớn mỗi m2 đất nông nghiệp đều tăng thêm từ 10-20% so với thời điểm 4-5 tháng trước.

Cụ thể, tại P.Long Trường, đất chưa thổ cư tăng giá từ 8-8.5 triệu đồng/m2 lên 10-10.5 triệu đồng/m2. Tại P.Long Phước, tùy vị trí mặt tiền – nội bộ, giá đất nông nghiệp dao động tăng từ 4.5 -6 triệu đồng/m2 lên 5-7 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 12/2017. Những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp tại P.Trường Thạnh đang được rao bán cũng ghi nhận tăng thêm 15% so với giá chào bán vào tháng 1/2018, từ 4.5-8 triệu đồng/m2 tăng lên 5.5-9.5 triệu đồng/m2 (tùy vị trí đường, khu vực).

Vỡ mộng vì ôm đất nông nghiệp 

Theo ông Vũ Văn Thoàn, một NĐT lâu năm sống tại P.Trường Thạnh, Q.9, đất chưa thổ cư ghi nhận tăng giá nhưng mức tăng ổn định không đột biến như đất thổ cư. Một phần do đất vườn – nông nghiệp có diện tích lớn nên giá khá cao, chỉ phù hợp với một số đối tượng nhất định như NĐT dày vốn hoặc doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Phần nữa, chi phí cho đất nông nghiệp không phát sinh đột biến như loại hình đất thổ cư nên giá giao dịch cầm chừng.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho rằng, đất Q.9 sốt nóng thời gian gần đây chủ yếu là ở phân khúc đất thổ cư lẻ và đất dự án đã có sổ. Riêng đất nông nghiệp vẫn có hiện tượng dân xẻ đất để bán kiếm lời trước cơn sốt nhưng giao dịch ở loại hình này không đáng kể, chỉ xuất hiện ở các mảnh đất vị trí đẹp, có thể lên thổ cư được.

Trên thực tế, việc chính quyền siết chặt tách thửa, phân lô tràn lan đã ảnh hưởng phần nào đến nhu cầu tìm đất của doanh nghiệp và các NĐT “cá mập”. Họ lo ngại rằng, nếu chính quyền mạnh tay với phân lô thì có thể mua đất nông nghiệp xong sẽ khó xin lên thổ cư để tách nền bán sau đó. Dòng vốn vì thế bị chôn lại.

Ngoài ra, trong cơn sốt đất, để lướt sóng an toàn, nhiều NĐT không chọn đất nông nghiệp. Một phần vì giá trị miếng đất lớn, khó lướt như kỳ vọng. Phần vì giá biến động tăng không bằng đất thổ cư. Cho nên, theo ông Chánh, so với đất thổ cư lẻ, phân khúc đất nông nghiệp nhìn chung lép vế ở thời điểm thị trường nóng sốt.

Anh Vũ Trần, chuyên viên môi giới Công ty Gia Hưng Real cho hay, hầu hết các mảnh đất nông nghiệp, NĐT hoặc dân gửi môi giới bán ở giai đoạn này ít khách hỏi mua. Nếu cách đây 2 – 3 năm, đất nông nghiệp diện tích từ 500-2.000m2 bán ra khá nhanh do nhiều doanh nghiệp BĐS tư nhân gom đất để xin lên thổ cư phân lô bán nền, thì hiện tại hoạt động này không còn dễ dàng nên nhiều doanh nghiệp, NĐT “né”, chờ thời điểm. Đặc biệt, nhiều người dân sở hữu đất nông nghiệp diện tích lớn trên 4.000m2 rao bán đã lâu nhưng vẫn chưa thu được tiền về.