Vừa "ngậm ngùi" cắt giảm hơn 3.000 nhân sự, "anh cả" môi giới Đất Xanh sẽ đối mặt những thách thức nào trong năm tới?

Những khó khăn trên thị trường bất động sản đã bao phủ lên toàn ngành và biểu hiện rõ nét trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong quý 4 và cả năm 2022. Không ngoài xu hướng, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), một trong những đơn vị môi giới bất động sản hàng đầu vừa phải trải qua một năm kinh doanh không mấy lạc quan.

Riêng quý 4/2022, Tập đoàn báo lỗ ròng tới 460 tỷ đồng, nguyên nhân do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ giảm. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng chưa kịp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công. Lũy kế cả năm 2022, Đất Xanh ghi nhận lãi sau thuế chỉ 469 tỷ đồng, giảm 71% so với thực hiện năm trước, trong đó lãi ròng chỉ 149 tỷ đồng.

Không chỉ ở sự đi lùi của lợi nhuận, lượng nhân sự của Đất Xanh cũng rơi xuống mức thấp kỷ lục. Năm 2022, Tập đoàn Đất Xanh là doanh nghiệp bất động sản cắt giảm nhiều nhân sự nhất. Tại thời điểm cuối năm 2022, lượng nhân sự theo BCTC hợp nhất là 3.773 người, tương ứng giảm 3.191 người so với cuối tháng 9/2022 và giảm 2.660 người so với đầu năm. Nếu chỉ xét tại các thời điểm cuối quý thì số nhân sự cuối năm 2022 qua là con số thấp nhất kể từ cuối quý 1/2019.

Trước đó, quy mô nhân sự của Tập đoàn Đất Xanh đã ghi nhận đà tăng mạnh từ 6.433 người ở cuối năm 2021 lên đỉnh 7.392 người vào cuối quý 2/2022 tuy nhiên sau đó đã liên tục giảm mạnh trong nửa cuối năm.

Áp lực vẫn còn bủa vây Đất Xanh trong hai năm 2023-2024 tới

Trong báo cáo mới cập nhật, Chứng khoán VNDIRECT đánh giá hai mảng kinh doanh cốt lõi phát triển bất động sản và dịch vụ bất động sản của Đất Xanh đều ghi nhận mức giảm mạnh trước những khó khăn toàn thị trường chung. Cả năm 2022, hoạt động kí bán và bàn giao của Đất Xanh cũng tương đối ảm đạm khi các dự án trọng điểm như Gem Skyworld và Opal Skyline đều bàn giao chậm hơn so với kì vọng.

Đặc biệt, dự án được mong chờ là DXH Riverside đã tiếp tục lỡ hẹn mở bán trong năm 2022. Theo VNDIRECT, tiến độ xây dựng của dự án DXH Riverside vẫn còn đang rất chậm. Với tiến độ hiện nay, thủ tục pháp lý vẫn chưa hoàn thiện cùng với ngành bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức, đội ngũ phân tích đánh giá việc mở bán dự án DXH Riverside thậm chí sẽ khó có khả năng xảy ra trong năm 2023.

Do cần chọn lọc hơn trong việc triển khai dự án, doanh số kí bán mới của Đất Xanh có thể giảm 3 4% so với cùng kỳ trong năm 2023 với việc chỉ có dự án DXH Parkview được mở bán bởi điều kiện không thuận lợi của thị trường bất động sản. Tới năm 2024, kì vọng doanh số kí bán mới sẽ hồi phục với mức tăng 8 4% với sự đóng góp từ mở bán dự án DXH Park City (9,5ha), thậm chí tăng 176% trong kịch bản DXH Riverside được thông qua pháp lý và mở bán trong năm 2024.

Từ đây, VNDIRECT dự phóng doanh thu mảng phát triển bất động sản của Đất Xanh trong năm 2023 sẽ giảm 3 % và sẽ chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 nhờ bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline.

Báo cáo cũng hạ dự phóng doanh thu mảng dịch vụ môi giới BĐS năm 2023-2024 lần lượt 70% và 76% so với dự phóng trước đó tới từ việc lo ngại hoạt động môi giới bán hàng sẽ khó có thể bật tăng trưởng mạnh trở lại khi nguồn cung mở bán mới sẽ hạn chế trước những khó khăn của thị trường bất động sản.

Kết quả, VNDIRECT giảm dự phóng lợi nhuận ròng Đất Xanh trong năm 2023 và 2024 lần lượt giảm 87% và 88% so với dự phóng trước đó, còn 574 tỷ đồng và 948 tỷ đồng. Trước đó, VNDIRECT từng tự tin dự báo lãi ròng của Đất Xanh có thể vượt mức 4.400 tỷ trong năm 2023 và tiếp tục lên sát 8.200 tỷ trong năm 2024.

Một số rủi ro đối với doanh nghiệp liên quan đến quá trình phê duyệt thủ tục pháp lý tiếp tục chậm trễ làm chậm tiến độ mở bán, bàn giao các dự án cộng thêm ngy cơ lãi suất vay mua nhà cao hơn sẽ ảnh hưởng tới quyết định mua nhà.

Nguy cơ áp lực thanh toán

Về sức khoẻ tài chính doanh nghiệp, thực tế Đất Xanh có cơ cấu nợ vay đang được duy trì khá tốt, tỷ lệ nợ vay/VCSH được duy trì ở mức khá thấp chỉ 0,4x lần. Song, dòng tiền kinh doanh của DXG tính tới hết năm 2022 đã ghi nhận mức thâm hụt kỉ lục, lên tới âm 3.873 tỷ đồng do việc đầu tư hàng loạt dự án BĐS mới với tham vọng mở rộng quy mô phát triển. Ngoài ra, giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và 2024 của DXG lần lượt là 863 tỷ đồng và 251 tỷ đồng.

VNDIRECT cho rằng tạm thời DXG sẽ không phải chịu áp lực quá lớn bởi đáo hạn trái phiếu trong năm 2023. Tuy nhiên, nếu tình hình mở bán các dự án mới và tiến độ bàn giao kém khả quan kéo dài những năm tới sẽ tạo áp lực lớn lên khả năng thanh toán của Tập đoàn. Bên cạnh đó, huy động vốn thông qua trái phiếu với giá trị 300 triệu USD không thành công cũng tạo áp lực lên thanh khoản của DXG trong thời điểm này.

Mới đây công ty con của DXG là Đất Xanh Miền Nam cũng đã chậm thanh toán hơn 3 tỷ đồng và xin điều chỉnh thay đổi thời gian thanh toán. Động thái này cho thấy các công ty con của DXG cũng đang chịu áp lực thanh toán là rất lớn.