Vướng mắc về pháp lý, quỹ đất hạn hẹp đẩy giá căn hộ TP.HCM đạt đỉnh trong 10 năm qua

Theo báo cáo của Đất Xanh, nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM quý 1/2022 ghi nhận ở mức 2.166 căn hộ, giảm 55% so với quý 4/2021, trong đó, tập trung chủ yếu tại Bình Chánh (39%), Thủ Đức (29%), Bình Tân (22%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.401 căn hộ.

Mặt bằng giá thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước. Với nhu cầu mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt 88% tại TP.HCM.

Số lượng các dự án mở bán mới tại TP.HCM giảm đáng kể nguyên nhân do quá trình cấp phép cho các dự án mới chậm và quỹ đất hạn chế. Khi quỹ đất tại TP.HCM hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá bất động sản ngày càng leo thang đi đôi với áp lực hạ tầng do gia tăng dân số và nhu cầu tách khẩu của khu vực này.

Ngoài ra, theo Cushman & Wakefield, thị trường đón nhận nhiều sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang thậm chí siêu sang đã thúc đẩy giá nhà trung bình toàn thị trường lập đỉnh. Bên cạnh việc giá nhà leo thang theo quý và theo năm, giá chào bán căn hộ tại thị trường TP.HCM cũng liên tục đạt đỉnh trong 10 năm qua.

Cushman & Wakefield dự báo, đến cuối năm nay, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM có thể sẽ đạt 10.000 căn, chủ yếu đến từ mô hình khu đô thị phức hợp quy mô lớn. Các căn hộ siêu sang sẽ tiếp tục xuất hiện. Tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tính từ năm 2004 đến nay đạt 315.000 căn. Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành, các dự án được tung ra đều lập mặt bằng giá mới.

Theo Giám đốc cấp cao CBRE Dương Thùy Dung, dự kiến giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn nhiều hạn chế.

Loạt doanh nghiệp xin gỡ vướng

Trước tình trạng nguồn cung hạn hẹp, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có báo cáo tổng hợp từ 57 doanh nghiệp địa ốc trên địa bàn TP.HCM gửi đến UBND TP.HCM với mong muốn gỡ vướng cho 64 dự án bất động sản (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…).

Cụ thể, đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không bị rà soát pháp lý. HoREA cho rằng, đây là nhóm dự án không vướng quy định kiểm tra, thanh tra, điều tra, TP.HCM cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án. Cấp bách nhất là hoàn thiện các bước thủ tục nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà.

HoREA kiến nghị UBND TP.HCM cùng các sở ngành giải quyết dứt điểm các thủ tục chấp thuận đầu tư, tính tiền sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch 1/500... Trong đó, cần đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Hiện nay, còn khoảng hơn 20.000 căn hộ dự án nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM chưa được cấp sổ hồng thuộc nhóm này.

Đối với các dự án nhà ở xã hội, cần phải giải quyết hồ sơ nhanh nhất. HoREA cho biết, nhiều năm qua, các doanh nghiệp tự thương lượng giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch và tự bỏ vốn (kể cả vay với lãi suất thương mại) để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội nhưng vướng pháp lý.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, bên cạnh một số sai sót của các chủ đầu tư, có nhiều nguyên nhân khác dẫn đến 64 dự án bất động sản vướng pháp lý kéo dài cả thập kỷ qua như chồng chéo một số điều trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013…; thời gian tiến hành rà soát lại pháp lý, thanh kiểm tra hàng loạt dự án, khiến thủ tục đầu tư bị đình trệ; Khâu thực thi pháp luật nhà đất vài năm gần đây xuất hiện tình trạng một số cán bộ sợ trách nhiệm, "sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ".

Hàng loạt dự án vướng mắc đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản TP.HCM, là nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm mạnh trong khi giá bán nhà tăng liên tục 2-3 năm qua. Ngoài ra, nhiều dự án không thể hoàn thành việc cấp sổ hồng gây bức xúc cho hàng chục nghìn hộ dân trong thời gian dài.

"TP.HCM cần đẩy mạnh giải quyết các vướng mắc pháp lý cho 64 dự án này nhằm thúc đẩy tốc độ triển khai xây dựng trước 6 tháng đầu năm. Đây cũng là cách giúp tăng nguồn nhà ở phục vụ nhu cầu rất lớn của thị trường, giảm thế độc quyền tăng giá bán và tăng nguồn thu cho ngân sách từ việc các doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất", ông Lê Hoàng Châu cho hay.