Xu hướng mở rộng mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn: Dịch chuyển ra các cực đô thị mới

Đổi chiến lược để "1 mũi tên trúng 2 đích"

Quỹ đất khu vực trung tâm ngày một khan hiếm và đắt đỏ trong khi những mặt bằng nhỏ, hẹp đang dần trở nên không phù hợp với xu hướng mua sắm trải nghiệm ngày càng cao của khách hàng.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, rất nhiều thương hiệu, đặc biệt là các nhãn hàng lớn đều đặt ra yêu cầu về mặt bằng diện tích với các chỉ số cụ thể, từ chiều rộng, cao đến độ sâu để tạo ra những trải nghiệm đáng giá cho người dùng. Nhà mặt phố "tấc đất tấc vàng" với diện tích khiêm tốn rất khó để đáp ứng được yêu cầu này. Ngoài ra, với giá thuê tại các con phố trung tâm cao ngất ngưởng, các thương hiệu cần tính toán để có thể đứng vững trên thị trường trong thời gian thuê ít nhất là 10 năm để đảm bảo bài toán kinh tế.

Những năm trở lại đây, thị trường chứng kiến xu hướng mặt bằng bán lẻ dịch chuyển khỏi các CBD (Central Business District) - quận kinh doanh trung tâm. Mặt khác, khu vực vùng ven đang ngày một phát triển, thu hút lượng lớn cư dân, được đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị thuận lợi đã kéo theo sự hình thành của các trung tâm kinh tế mới ở vùng ven và trở thành “miền đất hứa” mới cho các doanh nghiệp bán lẻ.

Các trung tâm thương mại ở vùng ven thu hút lượng lớn khách hàng

Theo đó, quy mô của các trung tâm thương mại (TTTM) vùng ven thường lớn hơn khoảng 2 - 3 lần so với trong trung tâm, giúp các thương hiệu bán lẻ dễ dàng thiết kế cửa hàng, nâng tầm trải nghiệm cho khách mua sắm.

Đặc biệt các TTTM này thường tích hợp nhiều dịch vụ vui chơi, ăn uống, mua sắm, mang tới nhiều trải nghiệm và thúc đẩy khách hàng chi tiêu nhiều hơn. Trong giai đoạn sau dịch Covid-19, khi người tiêu dùng có xu hướng hạn chế tiếp xúc công cộng, các TTTM “all-in-one” này càng trở nên hút khách, là điểm đến lý tưởng cho các thương hiệu bán lẻ.

Bà Hà Linh Chi, chuyên gia độc lập về bất động sản (BĐS) thương mại cho biết, dù mặt bằng ở các khu vực "vùng ven" có diện tích lớn hơn so với khu vực lõi nhưng lại chưa đáp ứng được nhu cầu.

Bà lấy ví dụ về khu vực các quận như Nam Từ Liêm, Gia Lâm tại Hà Nội, mặt bằng bán lẻ cho thuê xuất hiện nhiều nhưng phần lớn là địa điểm thiếu quy mô và ở vị trí thiếu sự đảm bảo về lượng khách hàng thường xuyên. Điều tương tự cũng xuất hiện ở Thành phố Hồ Chí Minh với những khu vực xa trung tâm như Thủ Đức hay quận 9. Những mặt bằng ở đẳng cấp quốc tế theo bà thực tế chỉ đếm trên đầu ngón tay và chưa đủ để giải nhiệt cho thị trường.

Chính vì vậy, các dự án quy mô lớn ra mắt mới tại các khu đô thị mới đã thu hút được sự chú ý không nhỏ của các doanh nghiệp và nhà đầu tư, điển hình như Vincom Mega Mall Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) vừa ra mắt cuối năm 2020 với rất nhiều thương hiệu đình đám nhanh chân đổ bộ về đây như FILA, Skechers, Under Armour, Crocs, Haidilao,...

Thương hiệu The Face Shop xuất hiện tại Vincom Mega Mall Ocean Park

Xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm của các nhãn hàng theo bà đánh giá cũng phù hợp với quy hoạch đô thị trong thời gian tới. Các trung tâm hành chính hiện đang có xu hướng di chuyển ra các quận xa, rõ nét là cuộc đại dịch chuyển của các bộ, ngành về phía Tây ở Hà Nội hay việc thành lập thành phố Thủ Đức ở phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh.

"Các thương hiệu đang thay đổi chiến lược, điểm đến là những vùng đất mới, để một mũi tên trúng hai đích, vừa tiết kiệm chi phí, vừa đón trước làn sóng quy hoạch", bà Chi nói

"Thỏi nam châm" đại đô thị sẽ xoay trục thị trường bán lẻ

Nhìn nhận về xu hướng thị trường thời gian tới, giới chuyên gia đều chung nhận định: thị trường bán lẻ đã sẵn sàng phục hồi trở lại, đón đầu nhu cầu mua sắm, đặc biệt là khi dịch Covid-19 đã cơ bản được kiểm soát, nhiều thành phố - trong đó có Hà Nội đã nới lỏng giãn cách.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Việt Nam phân tích, thị trường bán lẻ đang đón nhận nhiều nguồn đầu tư ngoại với rất nhiều giao dịch mở mới trong chuỗi ngành ăn uống, thời trang, phụ kiện.

Chuyên gia Hà Linh Chi cũng cho biết, các thương hiệu sẽ ưu tiên các tổ hợp trung tâm thương mại - nơi sở hữu hệ sinh thái kinh doanh hoàn chỉnh. Bà Hà Linh Chi chỉ ra cụ thể, điểm đến của thị trường bán lẻ sẽ ở những đại đô thị tại các khu vực ngoài trung tâm. Vị này lấy ví dụ về Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) với diện tích mặt bằng khủng, lên tới 49.000 m2 có thể đáp ứng được nhu cầu lớn từ các thương hiệu.

Vincom Mega Mall Smart City dự kiến khai trương trong năm 2021 là tâm điểm chú ý của thị trường bán lẻ

Theo bà, những đại đô thị như Vinhomes Smart City sẽ được các đại gia lớn nhắm tới đầu tiên bởi những lợi thế mà ngay cả khu vực trung tâm cũng khó sánh kịp."Thuê mặt bằng tại các đại đô thị thuộc các khu đô thịvệ tinh lớn như Vinhomes Smart City sẽ hứng trọn được 3 dòng khách. Một là nguồn khách ổn định từ cư dân của dự án. Hai là người dùng tại các quận khác dễ dàng di chuyển tới đây nhờ hệ thống giao thông được đầu tư lớn, hiện vô cùng thuận lợi. Cuối cùng là ngay cả khách ở các tỉnh lân cận, với các tuyến đường huyết mạch lớn, hoàn toàn cũng có thể đổ về đây để vui chơi, giải trí, mua sắm", bà Chi đánh giá.

Không chỉ có lượng khách lớn, “chất lượng tiêu dùng” chính là yếu tố thu hút các thương hiệu đầu tư mặt bằng tại Vincom Mega Mall Smart City, đặc biệt đến từ “người tiêu dùng quốc tế”.

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở tại Hà Nội, hiện đang có một “làn sóng” cộng đồng người nước ngoài dịch chuyển từ các địa bàn truyền thống như Ba Đình, Tây Hồ sang khu vực phía Tây. Đây phần lớn là các chuyên gia, tri thức, lao động chất lượng cao đến từ nhiều quốc gia, làm việc tại Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và các cơ quan, doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài tại Hà Nội.

Cộng đồng “người tiêu dùng quốc tế” với nhu nhập, mức chi tiêu cao cùng nhu cầu tiêu dùng phong phú sẽ “mở lối” cho sự phát triển của các thương hiệu bán lẻ. Bên cạnh đó, phía Tây thành phố từ lâu đã là “đại bản doanh” của cộng đồng người Hàn Quốc tại Việt Nam – nơi tập trung văn phòng của nhiều doanh nghiệp lớn và các dịch vụ lưu trú, ẩm thực, vui chơi đậm chất Hàn.

Các thương hiệu quốc tế đầu tư vào các mặt bằng vùng ven đô thị

Những đại đô thị, theo lời bà, sẽ khiến thị trường bán lẻ xoay trục, với xu hướng di chuyển ngày càng xa khỏi trung tâm. "Ở đâu có những siêu dự án, những đại đô thị, ở đó sẽ có thị trường bán lẻ sôi động nhất", vị chuyên gia đánh giá.