Đề xuất quy định suất đầu tư hạ tầng cho các dự án đặc thù

Bất cập chi phí hạ tầng được trừ để tính giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA tiếp tục đề xuất nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng “bảng giá đất” và “hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Đồng thời, kiến nghị xử lý bất cập trong quy định về “chi phí hạ tầng được trừ” để khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào các khu vực khó khăn để làm tăng giá trị về đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, tại điểm d khoản 1 và điểm e khoản 2 Điều 5 của dự thảo Nghị quyết đang được lấy ý kiến, quy định “chi phí xây dựng hạ tầng đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước” là một trong các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là đúng hướng, nhưng chưa đủ rõ do việc xác định “chi phí xây dựng hạ tầng” hoàn toàn phụ thuộc theo quy định của pháp luật về xây dựng .

Do đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định giao Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và suất đầu tư xây dựng hạ tầng làm căn cứ xác định chi phí hạ tầng trong các dự án đặc thù – như dự án trên nền đất yếu, dự án lấn biển, hoặc vùng sâu vùng xa có chi phí hạ tầng cao.

Việc bổ sung này được cho là cần thiết để bảo đảm công bằng và minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, đồng thời tạo động lực đầu tư phát triển tại các khu vực khó khăn, vùng chưa có hạ tầng kết nối.

Theo ông Châu, hiện việc xác định “chi phí xây dựng hạ tầng” được dẫn chiếu theo “quy định của pháp luật về xây dựng ”. Tuy nhiên, pháp luật xây dựng hiện hành chưa quy định đầy đủ và chi tiết về cách tính chi phí này.

Mỗi năm, Bộ Xây dựng chỉ công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp cho năm liền kề, như Quyết định 409/QĐ-BXD ngày 11/4/2025. Theo quyết định này, suất vốn đầu tư cho công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị dao động từ 7,5 – 8,5 triệu đồng/ha, tùy quy mô dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật của các dự án thường cao hơn khoảng 30% so với định mức trong quyết định của Bộ Xây dựng. Đáng chú ý, suất vốn đầu tư trong Quyết định 409/QĐ-BXD lại giảm khi quy mô dự án tăng, trong khi thực tế nhiều khu đô thị quy mô lớn có chi phí hạ tầng cao hơn do phải đầu tư kết cấu hạ tầng xã hội, hạ tầng "mềm" cũng rất cao.

Cần cơ chế riêng cho dự án đặc thù

Ông Châu cho rằng, điều này dẫn đến bất hợp lý đối với các dự án có điều kiện địa chất đặc biệt, chẳng hạn dự án trên nền đất yếu, dự án lấn biển hoặc dự án ở vùng sâu vùng xa – nơi chi phí vận chuyển vật tư, nhân công và đầu tư hạ tầng thường cao hơn nhiều so với các khu vực thuận lợi.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung giao Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, suất đầu tư xây dựng hạ tầng để làm cơ sở xác định chi phí xây dựng hạ tầng đối với các dự án đầu tư xây dựng có tính đặc thù tại các khu vực có kết cấu nền đất yếu, dự án lấn biển hoặc dự án vùng sâu vùng xa chưa có cơ sở hạ tầng kết nối.

Việc hoàn thiện quy định về chi phí hạ tầng được trừ và cơ chế xác định suất đầu tư hạ tầng phù hợp thực tế sẽ khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển tại các khu vực khó khăn, qua đó làm gia tăng giá trị đất đai.

Ông Châu cũng cho biết, Hiệp hội bày tỏ sự ủng hộ việc Chính phủ trình Quốc hội ban hành Luật Xây dựng (thay thế), đồng thời kỳ vọng các văn bản dưới luật sẽ khắc phục những bất cập, bất hợp lý hiện nay, góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch và bền vững, hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số từ năm 2026 trở đi.