Xử lý chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì: Chế tài có nhưng thực thi yếu

Hàng trăm tòa nhà có tranh chấp về quỹ bảo trì

Dự án chung cư Star City tại 81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư được hoàn thành và bàn giao cho người dân từ năm 2014. Nhưng đến năm 2018, quỹ bảo trì cho cư dân không được bàn giao.

Người dân đã làm đơn kêu cứu các cấp, căng băng rôn để yêu cầu chủ đầu tư trả quỹ bảo trì cho cư dân. Đoàn kiểm tra của Thanh tra Sở Xây dựng sau khi kiểm tra kết luận, chủ đầu tư mới bàn giao hơn 2,4 tỷ đồng trên khoảng 30 tỷ đồng quỹ bảo trì phải bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bàn giao toàn bộ tiền quỹ bảo trì.

Chung cư Star City tại 81 Lê Văn Lương chỉ là một ví dụ điển hình, thành phố Hà Nội còn hàng loạt chung cư khác đang trong tình trạng tranh chấp về quỹ bảo trì như: chung cư Hateco Hoàng Mai, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza…

Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội trên địa bàn có hơn 270 tòa chung cư thương mại đã đưa vào hoạt động nhưng có nhiều vướng mắc như chưa thành lập ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì, chưa phân định được diện tích chung riêng…

Trong đó, hơn 150 chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì, nhà chung cư không có quỹ bảo trì sẽ gặp khó khăn trong công tác vận hành, bảo trì sửa chữa lớn trong toàn nhà (như hệ thống thang máy, chiếu sáng…) gây ra tình trạng mất an toàn.

Ông Nguyễn Hoài Nam, Trưởng ban Ban Pháp chế, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng, các vấn đề của dự án chung cư đang rất nóng, hàng ngày Ban Pháp chế nhận được hàng tập thư gửi về của các tòa nhà chung cư khiếu kiện, kiến nghị, trong đó quỹ bảo trì cũng là một trong những vấn đề được đề cập nhiều. Nếu không giải quyết các vấn để này sẽ dẫn đến nguy cơ mất ổn định, mất an ninh trật tự.

“Mâu thuẫn người dân với chủ đầu tư khi xung đột về hợp đồng, quỹ bảo trì, vận hành chung cư… trách nhiệm của Nhà nước phải xử lý. Quỹ bảo trì không trả cho cư dân nơi đã thành lập ban quản trị thì ai chịu trách nhiệm? Trong Nghị định 99 (Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) điều 37 nêu rất rõ nếu đây là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, thành phố phải cưỡng chế 70% giá trị quỹ bảo trì còn lại thu hồi nốt khi quyết toán dự án” – ông Nam nói.

Ông Nam phân tích thêm, khi xảy ra hỏa hoạn, xảy ra tai nạn tại các nhà chung cư, hỏng hóc thang máy rơi khiến chết người… tất cả điều này trước hết là trách nhiệm của UBND thành phố. Do đó, thành phố cần nhìn nhận, quyết liệt giải quyết các mâu thuẫn phát sinh tại các nhà chung cư.

Chưa có chủ đầu tư bị khởi tố vì “ôm” quỹ bảo trì

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì để sử dụng nguồn vốn này đó là sử dụng trái phép tài sản của người mua nhà. Chủ đầu tư đã đưa vào đầu tư kinh doanh nên không có tiền để trả.

Luật sư Trương Anh Tuấn

Chủ đầu tư trả tiền bảo trì chậm có thể xử phạt theo Nghị định 139 với mức phạt từ 100-150 triệu đồng. Chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng sẽ bị truy tố theo Điều 177 về tội sử dụng tài sản trái phép của Luật Hình sự. Khi chủ đầu tư không có tiền để trả quỹ bảo trì thì có dấu hiệu của lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản xử lý theo quy định ở điều 155 của Luật Hình sự.

“Việc xử lý chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì đã có đầy đủ các quy định pháp luật nhưng việc thực thi các quy định mới là vấn đề để giải quyết các tranh chấp. Về lâu dài, nên tách bạch khoản tiền mua nhà nộp cho chủ đầu tư riêng, tiền bảo trì 2% nộp vào một tài khoản ủy thác của ngân hàng, không để chủ đầu tư thu chung như hiện nay. 

Khi bàn giao dự án chung cư, thành lập xong ban quản trị tòa nhà số tiền này sẽ được chuyển từ tài khoản ủy thác ở ngân hàng cho ban quản trị, như vậy chủ đầu tư sẽ không thể sử dụng được trái phép tiền quỹ bảo trì” – luật sư Tuấn nói.

Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Trong đó, Bộ Xây dựng đã kiến nghị với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm.

Tình trạng chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì đang là hiện tượng “phổ biến” và việc khởi tố các chủ đầu tư mới đủ sức răn đe buộc phải thực hiện đúng quy định của pháp luật. Về lâu dài cần tách phần tiền quỹ bảo trì riêng để chủ đầu tư không có cơ hội được sử dụng trái phép./.