Xuất hiện 3 trạng thái tâm lý khó hiểu của giới đầu tư địa ốc

Đó là nhận định của ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư BĐS kì cựu. Theo ông Kiên, phần lớn các nhà đầu tư đã dồn tiền mua bất động sản trong 2020-2021, giai đoạn dịch bệnh không sản xuất kinh doanh làm ăn được gì nên họ thủ tiền vào bất động sản. Quý 1/ 2022, đánh giá tình hình dịch bệnh được kiểm soát và cần chuyển dòng tiền quay về lại sản xuất kinh doanh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chốt lời và bán bớt tài sản thu hồi tiền. Đặc biệt các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đã phải tranh thủ bán bớt tài sản vì áp lực lạm phát sẽ có nguy cơ tăng lãi suất.

Với tình hình thị trường đang trầm lắng sau thời gian tăng giá liên tục nhưng không có thanh khoản, cộng với các chính sách kiểm soát nhằm hạ nhiệt của cơ quan nhà nước (hạn chế phân lô, kiểm soát pháp lý dự án, thắt chặt tín dụng, hạn chế trái phiếu, siết thuế mua bán, các dự thảo luật thuế,...), thị trường đang có 4 nhóm nhà đầu tư chính sau:

Nhóm thứ nhất, nhà đầu tư đã mua bất động sản, đã hết tiền, nhưng không sử dụng đòn bẩy, hoặc sử dụng đòn bẩy trong khả năng thu nhập cho phép. Theo ông Kiên, trừ khi có nhu cầu dồn tiền sang hoạt động sản xuất kinh doanh, hoặc mục đích đầu tư/chi tiêu khác, nhóm nhà đầu tư này không có nhu cầu giảm giá bán thu hồi tiền, cũng không còn tiền để mua thêm BĐS.

Nhóm thứ hai, nhà đầu tư đã mua bất động sản, đã hết tiền, sử dụng đòn bẩy vượt quá khả năng thu nhập hoặc bị sụt giảm thu nhập so với kế hoạch đòn bẩy ban đầu. Nhóm này đang tích cực bán ra để thu hồi tiền trả ngân hàng vì có rủi ro cực lớn về "đáo hạn" khi ngân hàng siết chặt tín dụng. Đương nhiên họ cũng không còn nhu cầu mua bất động sản.

Ảnh minh hoạ

Nhóm thứ ba, nhà đầu tư đã bán chốt lời từ cuối 2021 đầu 2022, đang giữ tiền mặt chờ cơ hội đầu tư mới. Nhóm này hiện tại cũng chỉ thăm dò giá thị trường, nhưng chưa xuống tiền mua vì kỳ vọng thị trường sẽ còn xuống tiếp, đặc biệt các khoản vay đáo hạn của nhóm thứ 2 chuẩn bị đến vào quý 3 quý 4 năm nay.

Nhóm thứ tư, một số ít nhà đầu tư vẫn giữ tiền mặt từ 2020 chờ thị trường xuống giá để mua, thì khi thị trường 2020 - 2021 sôi động họ đã không mua, nay cũng không có lý do gì để vội vàng xuống tiền mua ngay trong giai đoạn thị trường đang trầm lắng và có nhiều dấu hiệu giảm giá tiếp.

"Hiện cung bán đang hơn cầu mua rất nhiều, chỉ còn nhóm ít nhà đầu tư còn còn khả năng tài chính để mua BĐS. Tuy nhiên, trừ khi có BĐS giảm giá đột biến 10%-20% so với giá thị trường để họ xuống tiền, nếu không tâm lý chung sẽ cùng chờ đến cuối 2022 để quan sát các chính sách quản lý nhà nước và kỳ vọng có được giá tốt nhất", ông Kiên phân tích.

Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, tình hình kinh tế vĩ mô và những biến động lớn trên thế giới đương nhiên có ảnh hưởng nhất định đến tâm lý của các nhà đầu tư. Trên quy mô toàn cầu, nhiều nền kinh tế đang gặp khó khăn do giá nhiên liệu tăng và chuỗi cung ứng bị gián đoạn. Tính đến quý II năm 2022, lạm phát toàn cầu là 7,8%, là mức cao nhất kể từ năm 2008.

Lạm phát, lãi suất tăng, giá cả tăng… làm hạn chế các điều kiện tài chính cho bất động sản và giảm hiệu ứng đòn bẩy tiềm năng. Trong bối cảnh đó, nhìn chung các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với các hình thức chi tiêu và các khoản đầu tư lớn.

Tuy vậy, kinh tế Việt Nam vẫn đang có đà hồi phục tốt và một số đơn vị, ví dụ như VinaCapital, đã nâng dự báo tăng trưởng kinh tế năm nay lên mốc 7,5% (thay vì mốc 6,5%). Và thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được cho là điểm sáng trong khu vực với cầu vượt cung trong tất cả phân khúc.

"Từ những dữ liệu này kết hợp với quan sát thị trường, chúng tôi cho rằng không ít nhà đầu tư tiếp tục tin tưởng rằng bất động sản (BĐS) là "hầm trú ẩn" giúp họ bảo toàn tài sản. Nhu cầu "nắm chắc" tài sản chừng như đang được nhà đầu tư đề cao trong giai đoạn này. Với những nhà đầu tư có thực lực, trường vốn và tầm nhìn dài hạn, đây sẽ là thời cơ tích lũy BĐS của họ và chờ đợi thời điểm thuận lợi để thu về lợi nhuận trong tương lai", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.