10 dòng tiền chủ lực đổ vào thị trường BĐS đã bị dịch Covid-19 làm lệch pha như thế nào?

Thứ nhất, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại.

Việc đại dịch tác động đến hệ thống ngân hàng chưa thể tính hết được. Tuy nhiên, cùng với việc chuẩn bị gói 250 nghìn tỷ, có thể nói, hệ thống ngân hàng có thể đáp ứng được luồng tiền cho nền kinh tế . Tuy nhiên, bất động sản có nằm trong danh mục được hỗ trợ từ nguồn này hay nguồn nào khác hay không thì thực sự chưa có câu trả lời.

Việc hệ thống ngân hàng, cuối năm 2020, có những tính toán, gộp tất cả các luồng tiền từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản đã làm rõ bức tranh tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nó có nhược điểm là không phân biệt được luồng tiền kinh doanh và luồn tiền tiêu dùng trong thị trường bất động sản. Điều này dễ gây nhầm lẫn, khó tính toán, dự báo cho luồng tiền kinh doanh của thị trường bất động sản.

Thứ hai, luồng tiền từ đầu tư công.

Đầu tư công nói chung và đầu tư công cho phát triển cơ sở hạ tầng nói riêng vẫn luôn có tác động đến thị trường bất động sản. Năm 2020, một luồng tiền khá lớn từ đầu tư công sẽ vận hành vào nền kinh tế, đặc biệt là cho các công trình hạ tầng. Dự kiến là luồng tiền này sẽ có tác động lớn đối với thị trường bất động sản.

Theo đó, trong kỳ họp cuối năm 2019, Quốc hội thông qua kế hoạch chi đầu tư phát triển từ nguồn ngân sách năm 2020 là 470.600 tỷ đồng. Số vốn này bao gồm vốn trong nước là 410.600 tỷ đồng (trong đó, vốn chương trình mục tiêu quốc gia là 23.756,273 tỷ đồng); vốn nước ngoài là 60.000 tỷ đồng .

Thứ ba, luồng đầu tư nước ngoài.

Có hai xu hướng ngược chiều nhau sẽ tác động đến luồng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam. Xu hướng thứ nhất – thuận lợi. Đó là kết quả của việc dịch chuyển đầu tư, doanh nghiệp rời khỏi Trung Quốc và Việt Nam là một điểm đến. Cho dù tình hình sẽ tốt đẹp hay rất tốt đẹp thì đây là xu hướng thuận lợi cho bất động sản Việt Nam. Đặc biệt là bất động sản công nghiệp. Trong đó, các khu công nghiệp và hạ tầng khu công nghiệp là thuận lợi hơn cả.

Xu hướng thứ hai – bất lợi. Đó là do ảnh hưởng của đại dịch, các doanh nghiệp, do suy giảm bởi đại dịch, có xu hướng cơ cấu lại sản xuất, các sản xuất ở trong nước cần được ưu tiên trước. Hệ quả là, nguồn vốn tại Việt Nam của các doanh nghiệp này bị thu hẹp.

Thứ tư, luồng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.

Do ảnh hưởng trực tiếp từ đại dịch, do doanh nghiệp không thể triển khai như mong muốn trong 4 tháng đầu năm 2020, luồng tiền của doanh nghiệp bất động sản vào thị trường sẽ suy giảm. Mặc dù năm 2020 còn 8 tháng, bên cạnh đó, năm âm lịch Canh Tý là năm nhuận, do đó, thời gian kinh tế của năm Canh Tý còn 9 tháng nữa, nhưng sự suy giảm này vấn ít nhất là 3 tháng. Do vậy, lượng vốn vận hành vào thị trường không thể như mong muốn.

Thứ năm, luồng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng (đầu tư thứ cấp).

Đây là luồng vốn khó dự báo nhất trong bối cảnh đại dịch SARS-COV-2. Các nhà đầu tư tiềm năng, do rất đa dạng, phong phú, nên tác độngc ủa đại dịch đến các chủ đầu tư này cũng rất khác nhau. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, sẽ có rất ít nhà đầu tư tăng được luồng vốn trong khi rất nhiều nhà đầu tư luồng vốn bị suy giảm do suy giảm về thu nhập.

Tuy nhiên, đại dịch không tác động đến nguồn dự trữ của chủ thể này nên nếu nửa cuối năm 2020, nền kinh tế khởi sắc thì luồn vốn dự trữ của chủ thể này sẽ được huy động. Và sự suy giảm thu nhập trong 4 tháng đầu năm có thể được thay thế bởi luồng tiền dự trữ.

Thứ sáu, luồng tiền từ thị trường chứng khoán.

Trong bối cảnh đại dịch, VNIndex đã có lúc tụt xuống mức dưới 650 từ mức đỉnh 1199 tháng 4 năm 2018. Hiện (ngày 20 tháng 4 năm 2020) đang ở mức 789. Như vậy, thị trường chứng khoán đã có mức giảm 1/3 so với mức đỉnh. Xét tổng thể, thị trường chứng khoán chưa đổ vỡ và có nhiều triển vọng xác lập mức 900 trong năm 2020. Tuy nhiên, luồng tiền chốt lời ở thị trường chứng khoán hoặc rút vốn khỏi thị trường chứng khoán để đầu tư bất động sản là hạn chế.

Thứ bảy, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp.

Năm 2020, nguồn trái phiếu sẽ rất khó thu hút do nguồn trong dân đang có xu hướng quay về dự trữ. Nguồn vốn nhàn rỗi ở các doanh nghiệp có xu hướng phòng bị cho những bất trắc. Do vậy, luồng tiền cho trái phiếu chỉ còn từ hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, các ngân hàng cũng rất khó chuyển vốn sang cho trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ tám, luồng tiền kiều hối.

Vốn dĩ, đây là luồng tiền an toàn nhất. Tuy nhiên, cùng với đại dịch, người Việt Nam ở nước ngoài cũng bị ảnh hưởng lớn. Luồng tiền tiết kiệm, dự trữ bị thu hẹp nên rất nhiều khả năng, luồng kiều hối sẽ không được như kì vọng, thậm chí có thể giảm so với 2019.

Thứ chín, luồng vốn đầu tư gián tiếp.

Đây là luồng tiền rất quan trọng trong những năm gần đây của thị trường bất động sản. Dẫu rằng còn có nhiều quan điểm khác nhau đối với luồng vốn này, tuy nhiên, đây là một luồng vốn thực tế trong thị trường bất động sản Việt Nam. Trong năm 2020, do tính không chắc chắn của kinh tế thế giới, luồng tiền này khó dự báo nhất. Xu thế chung rất có thể là luồng vốn này sẽ bị ảnh hưởng bởi đại dịch và sẽ giảm tốc vào Việt Nam.

Thứ mười, các luồng vốn khác.

Ngoài những luồng vốn chủ yếu trên, còn có một số luồng vốn khác, tuy rất khó quan sát hoặc nhỏ nhưng cũng phải tính đến: Một là, luồng vốn đầu tư tư nhân – chủ yếu là cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Đây là một luồng không lớn và chỉ tập trung tại những địa bàn đắc địa, có mãi lực lớn. Nhưng do tác động của đại dịch, luồng này nhiều khả năng sẽ thu hẹp.

Hai là, luồng từ các quỹ đầu tư: Năm này, các quỹ đầu tư sẽ tái cơ cấu danh mục đầu tư dưới tác động của đại dịch. Bất động sản, vì là mảng đầu tư trung và dài hạn, do đó, lợi ích ngắn hạn có thể thấp, vì vậy, các quỹ sẽ chỉ đầu tư ở một mức nhất định, không lớn. Ba là, các luồng tài chính phái sinh khác: Chẳng hạn quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống tái thế chấp bất động sản… Mặc dù các văn bản về các hệ thống này chưa được ban hành nhưng nếu được ban hành trong năm thì các nguồn này cũng sẽ đóng góp cho thị trường bất động sản.