2 loại hình bất động sản “không lỗi thời” với túi tiền của nhà đầu tư

Dòng tiền nhà đầu tư hướng vào các khu đô thị quy hoạch bài bản

Trong báo cáo BĐS mới nhất của Hội môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra, hiện nay các dự án đại đô thị ven Tp.HCM đang thu hút dòng tiền đầu tư. Mặc dù xa trung tâm, nhưng với chất lượng xây dựng tốt, cùng với hạ tầng đồng bộ, các dự án đại đô thị quanh Tp.HCM thường có mức giá thấp nhất khoảng 25 - 40 triệu đồng/m2, các dự án cao cấp có giá lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2.

"Các dự án đại đô thị với diện tích từ 100 ha trở lên được triển khai tại các quận, huyện xa trung tâm hoặc lân cận Tp.HCM đang là nguồn cung chủ yếu cho thị trường bất động sản", đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh.

Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm. Với hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, nhu cầu sống rộng rãi, thoáng đãng, đang khiến cư dân các thành phố lớn có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Ghi nhận cho thấy, tại Tp.HCM, các dự án đại đô thị có diện tích trên 100 héc-ta hầu hết đều ở Thành phố Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... Tương tự, tại Hà Nội, khi các dự án đại đô thị đang được định vị tại các huyện Gia Lâm, Đông Anh... hoặc tỉnh Hưng Yên, Hòa Bình, Vĩnh Phúc...

Các đại đô thị tại khu lân cận Tp.HCM thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư thời gian qua, trong bối cảnh BĐS Tp.HCM khan hiếm nguồn cung mới.

Tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM, hiện Long An, Đồng Nai là 2 địa phương sở hữu quỹ đất rộng lớn, một số dự án khu đô thị quy mô hàng trăm ha tại đây đang gây chú ý trên thị trường BĐS. Chẳng hạn, tại khu vực Bến Lức, Long An có dự án Waterpoint của Nam Long Group với hàng ngàn sản phẩm từ chung cư vừa túi tiền (Ehome); nhà phố biệt thự giá tầm trung (Valora) đến các sản phẩm biệt thự cao cấp Grand villa ven sông giá hàng chục tỉ đồng/căn.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, một số dự án khu đô thị quy mô hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta cũng đang định vị thị trường khu vực này trở thành nguồn cung bổ trợ rất lớn cho BĐS Tp.HCM. Phải kể đến loạt dự án gây chú ý như Izumi City 170 ha tại Biên Hòa của Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản); Aqua City của Novaland quy mô 1.000 ha. Hay một số dự án KĐT trước đó như Long Hưng City, Sơn Tiên, Swan Bay, Swan Park, Angel Islan… đã từng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại Tp.HCM, các dự án khu đô thị nổi bật phải kể đến Mizuki Park 26ha, Vạn Phúc City 198ha, Khu đô thị An Phú - An Khánh, Laimian City, Đông Tăng Long, Vinhomes Grand Park, Zeitgeist Nhà Bè,... Việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm như đường cao tốc, cầu, cầu vượt, mở rộng các con đường hiện hữu... đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển các dự án đại đô thị. Tuy nhiên, theo đơn vị này, vấn đề thời gian cấp phép các dự án cũng như thủ tục phức tạp đối với các dự án bất động sản đang là một cản trở chính cho các chủ đầu tư trong ít nhất một năm tới.

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, sự phổ biến của mô hình Khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang xuất hiện trên thị trường đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư thời gian qua. Càng bỏ ra nhiều tiền để mua nhà ở, người mua sẽ càng chú trọng đến việc được an cư trong không gian xanh với chất lượng không khí tốt kèm theo kết nối tiện ích công cộng xung quanh.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: "Bất động sản đóng góp mỹ quan cực kỳ lớn của đô thị và kiến trúc thành phố, nâng tầm khu vực. Trước khi cấp quyền sử dụng đất công, bên cạnh việc đánh giá năng lực chủ đầu tư, chúng ta cần đánh giá thêm về năng lực đóng góp mỹ quan, kiến trúc của đô thị cho TP. Tiềm năng thị trường bất động sản Tp.HCM rất to lớn, và việc quy hoạch đúng đắn sẽ là nền tảng tốt để nước ta vươn lên tầm cao trong khu vực".

Các dự án đại đô thị ven Tp.HCM đang thu hút dòng tiền đầu tư.

Cùng quan điểm, bà Ginny Nguyễn, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills Tp.HCM cho hay, sau dịch Covid-19, nhu cầu nhà ở của 1 bộ phận người dân và tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn hơn căn nhà hiện tại của họ vì xu hướng sống xanh, xa chốn đông người. Trong đó, nhu cầu biệt thự hạng sang sau dịch càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi nguồn cung giới hạn và không có dự án mở bán mới.

"Thị trường BĐS khu đô thị của các thị trường vệ tinh Tp.HCM trong thời gian tới chắc chắn sẽ phát triển hơn do quỹ đất trung tâm để phát triển dự án nhà liền thổ không còn nhiều và do quy trình phát triển dự án khó khăn và phức tạp. Các chủ đầu tư chắc chắn sẽ dịch chuyển nguồn lực sang thâu tóm các quỹ đất sạch tại các thành phố vệ tinh để phát triển dự án nhằm cắt giảm chi phí và đón đầu xu hướng. Việc các chủ đầu tư đổ bộ đã kéo theo nhu cầu đầu tư cá nhân tăng lên những năm qua", bà Ginny Nguyễn nhấn mạnh.

Căn hộ vừa túi tiền không "lỗi thời"

Đây có lẽ là phân BĐS vẫn "sống khoẻ" nhất suốt thời gian qua. Ngay cả khi thị trường chứng kiến những biến động liên quan đến dịch bệnh, lạm phát... Trong khi phân khúc cao cấp khó ra hàng, thanh khoản chậm, căn hộ giá tầm trung vẫn đón lượng khách nhất định. Minh chứng là loạt dự án BĐS chào sân có mức giá từ 40-50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM và tỉnh lân cận đều hút dòng tiền của nhà đầu tư. Chẳng hạn như mới đây, tại Q.Bình Tân, giai đoạn 2 dự án Akari City có giá từ 45 triệu đồng/m2 chào bán hết 80% giỏ hàng, đem về cho CĐT 410 tỉ đồng. Hay, tại khu vực Dĩ An – giáp Tp.Thủ Đức, dự án Sky Garden của Phú Đông Group dù chỉ mới giới thiệu ra thị trường nhưng lượng quan tâm dự án đã gấp nhiều lần số lượng căn trong rổ hàng. Được biết, dự án này CĐT chào giá 40 triệu đồng/m2 (đã VAT)…

Nhìn nhận về xu hướng dòng tiền sẽ đổ về loại hình BĐS nào vào thời gian tới, các chuyên gia nhận định, trong môi trường lạm phát tăng thì mức độ phục hồi, tăng trưởng của từng phân khúc sẽ rất khác nhau. Với phân khúc chung cư, tốc độ phục hồi là khá nhanh, nhất là loại hình căn hộ giá vừa túi tiền vì phân khúc này có tỷ lệ giao dịch thành công cao và tỷ lệ người mua ở thực lớn. Tiếp sau là đất nền, nhà phố. Tuy nhiên, khi dòng tiền chảy vào các kênh có khả năng sinh lời cao như BĐS thì tất yếu dẫn đến biến động về giá.

Căn hộ vừa túi tiền vẫn dẫn dắt thị trường BĐS.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, hiện nhu cầu về nhà ở có giá vừa túi tiền tại các đô thị như Tp.HCM, Hà Nội vẫn là rất lớn. Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục nhỏ giọt và giá bán không ngừng tăng thì những dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được săn đón.

Báo cáo quý 2/2022 của Bộ Xây dựng chỉ ra, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 -30 triệu đồng/m2; khoảng giá này chỉ xuất hiện nhỏ giọt tại khu vực ven xa của các quận/huyện. Trong khi, căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường, được chú ý. Chẳng hạn, tại Hà Nội một số dự án còn trong khoảng giá này như Keangnam, (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Melody Residences (quận Hoàng mai) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) giá khoảng 36 triệu đồng/m2. Còn tại Tp.HCM có một số dự án như CityLand Park Hills (quận Gò Vấp) có giá khoảng 49 triệu đồng/m2; Akari City giá 45 triệu đồng/m2; Flora Panorama (thuộc Mizuki Park 26ha, Bình Chánh, Tp.HCM) giá 50 triệu đồng/m2….Tại Đà Nẵng, dự án The Sang Residence (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 46 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM hiện chào bán rất cao như Heritage West Lake (quận Tây Hồ, Hà Nội) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2, dự án T-Place (quận Hoàn Kiến, Hà Nội) có giá khoảng 325 triệu đồng/m2, Dự án Grand Marina Saigon (quận 1, Tp.HCM) giá khoảng 300 triệu đồng/m2, Dự án Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1, Tp.HCM) 170 triệu đồng/m2, Dự án M Landmark Residence (quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) nằm ở mức 120 triệu đồng/m2….

"Nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế. Nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít", báo cáo Bộ xây dựng chỉ ra.

Cùng nhận định, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ vừa túi tiền, đất nền, và nhà phố những sẽ được nhà đầu tư quan tâm lựa chọn do nhu cầu ở thực còn rất cao. Những dự án đưa ra thị trường gần đây, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền có tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt trên 80%.

Cũng theo vị chuyên gia này, xu hướng BĐS vùng ven sẽ là sự lựa chọn của các nhà đầu tư trong năm 2022 vì đáp ứng được nhu cầu nguồn cung và giá cả. Trong bối cảnh, quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm và giá BĐS đã đẩy lên quá cao thì việc chuyển dịch ra vùng ven là điều tất yếu. Trong đó, những địa phương lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường.