6 yếu tố khiến thị trường bất động sản nông nghiệp sẽ bùng nổ

Phát biểu tại Hội thảo PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương trình bày tham luận khẳng định cần dần xây dựng được các khái niệm về bất động sản nông nghiệp và thị trường bất động sản nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam là một bộ phận của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Bất động sản nông nghiệp được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch", ông Chung nhấn mạnh.

Ông Chung cũng khẳng định thị trường bất động sản nông nghiệp có thể phân loại thành 3 thị trường bộ phận: Thị trường bộ phận thứ nhất là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là phần căn bản nhất. Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền, đổi thửa, tập trung hóa, tích tụ ruộng đất; không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.

Thị trường bộ phận thứ hai là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu làm chỉ thay đổi chủ sử dụng đất hoặc loại đất (từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị).

Thị trường bộ phận thứ ba rất quan trọng là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng

Đánh giá về tiềm năng bất động sản nông nghiệp TS. Nguyễn Minh Phong nêu quan điểm về lý do khiến thị trường bất động sản nông nghiệp hấp dẫn với 6 yếu tố khiến thị trường bất động sản nông nghiệp bùng nổ. 

Đầu tiên, sự hấp dẫn của thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là giai đoạn bắt đầu nhảy từ bao cấp sang cơ chế thị trường, giá đất tăng...

Thứ hai, thị trường bất động sản nông nghiệp còn mới, nhiều tiềm năng, cơ hội đầu tư triển vọng.

Thứ ba, hiện đã xuất hiện nhiều tập đoàn kinh doanh nông nghiệp, tạo ra cơ cấu ngành. Sự tham gia của các tập đoàn lớn tạo ra sức hút với ngành nông nghiệp.

Thứ tư, chính sách của nhà nước theo 3 hướng: góp đất là công ty cổ phần, khuyến khích nông dân tích tụ theo cơ cấu thị trường, tái cơ cấu nông nghiệp.

Thứ năm, người nông dân đang thiếu vốn, không có gì hấp dẫn hơn bằng phát triển bất động sản nông nghiệp để huy động vốn. Thứ sáu, nông nghiệp Việt Nam ngày càng phát triển theo hướng hiện đại, theo hướng 4.0, áp dụng khoa học kỹ thuật.

Mặt khác, TS. Nguyễn Minh Phong cũng chỉ 6 hạn chế về phân khúc bất động sản nông nghiệp: Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, cơ chế chuyển đổi còn nhiều rào cản.

Thứ hai, kỳ vọng khai thác hệ thống sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến hạn chế giá thị trường của đất nông nghiệp không bằng các loại đất khác.

Thứ ba, bất động sản nông nghiệp có xu hướng phát triển mạnh, khó quay trở lại trạng thái ban đầu, dẫn đến những mâu thuẫn tranh chấp của người nông dân, khiến doanh nghiệp ngại ngần . Thứ tư, giá bất động sản nông nghiệp khó tiếp cận giá thị trường. Tính thị trường bị hạn chế. Thứ năm, cơ chế xử lý tranh chấp trong bất động sản nông nghiệp khá phức tạp. Cuối cùng, hệ số, kỳ vọng cũng như hạn điền còn hạn chế.

Bàn về bất động sản nông nghiệp, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng nêu quan điểm để thị trường phát triển đúng hướng, bền vững, đầu tiên cần định hướng quy hoạch, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp.

Thứ hai là khung pháp lý, trong đó cần làm rõ nội hàm bất động sản nông nghiệp, có bao gồm bất động sản lâm và ngư nghiệp không.

Thứ ba là về định hướng quản lý đất nông nghiệp. Chiến lược an ninh lương thực và Chính sách xuất khẩu lúa gạo Việt Nam là những ràng buộc hạn chế trong tháo gỡ rào cản quản lý đất nông nghiệp.

Việc sửa đổi các nội dung đảm bảo an ninh lương thực (ANLT) là vấn đề cấp thiết cần được xem xét ưu tiên trước khi nghiên cứu các chính sách sửa đổi, cải cách về đất nông nghiệp và bất động sản nông nghiệp. Những thay đổi về ANLT cần được tính toán kỹ, đưa ra các mức giới hạn sản xuất, dự trữ, xuất khẩu cho từng thời kỳ 10 - 30 năm.

Thứ tư là cần phát triển triển các yếu tố thị trường, định hướng theo giá trị trường như thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục quy trình giao dịch đất nông nghiệp; Điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát thị trường và tuân theo quy luật thị trường; Cần có cơ chế đền bù, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường; Xem xét khả năng gia tăng thời gian giao sử dụng đất nông nghiệp có thể kéo dài từ 70 đến 99 năm tùy trường hợp; Hạn chế các chính sách thu hồi đất bắt buộc của Nhà Nước, chỉ nên giới hạn việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ cho các dự án lợi ích cộng đồng.

Thứ năm là tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp. Thái Lan thành công với tích tụ đất đai, chính phủ đứng ra hỗ trợ, quy hoạch tích tụ và đưa ra mức giá thị trường. Ít nhất, 1 khu tích tụ của họ ít nhất là 4ha. Thái Lan thành công với mô hình đó và không hề xảy ra kiện tụng, chúng ta có thể học theo.

Thứ sáu, Chính phủ cần chỉ đạo tập trung xây dựng, làm giàu và chuẩn hóa CSDL quốc gia về đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng. Đây là tiền đề cho khâu quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Cuối cùng, công cụ thuế cần làm rõ hơn.