Amazon - đại gia bất động sản 'ngầm': Âm thầm xây dựng, 'gom' hàng loạt mảnh đất đắc địa ở khắp nước Mỹ

Khu đất rộng hơn 78 ha bên ngoài Round Rock (Texas) đang được một số nhà phát triển lớn nhất nước Mỹ săn đón. Nằm cách thành phố Austin vài chục km về phía bắc, mảnh đất này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích theo đúng luật của tiểu bang.

Vì vậy, khi gia đình nhà Robinson bắt đầu niêm yết khu đất trên thị trường vào năm ngoái, một số doanh nghiệp có tiếng đã để mắt, bao gồm các công ty xây dựng nhà, công ty quản lý quỹ Blackstone và hãng cho thuê nhà kho khắp nước Mỹ Prologis. Song, người giành chiến thắng trong cuộc đấu thầu lại không phải một công ty bất động sản mà lại là công ty thương mại điện tử lớn nhất thế giới: Amazon.

Từ khoảng 3 năm trước, Amazon đã âm thầm săn lùng bất động sản ở những thị trường trọng điểm tại Mỹ như Nam California, Texas, Illinois, Florida và Vùng Vịnh. Từ năm 2020 đến 2022, Amazon đã tăng số lượng không gian nhà kho mà họ sở hữu ở Bắc Mỹ.

Hãng nghiên cứu bất động sản CoStar cho biết Amazon đôi khi mua cả những tòa nhà đã xây dựng, nhưng cũng mua cả khu đất trống, bao gồm một khu rộng hơn 1.600 ha. Theo nguồn tin thân cận, Amazon đang ấp ủ dự án xây dựng một chuỗi các trung tâm xử lý và hoàn thành các đơn hàng (fulfillment center) để lưu trữ nhiều sản phẩm khác nhau ở địa điểm gần với những khu dân cư đông đúc.

Mua đất là một chiến lược thay đổi lớn đối với Amazon. Công ty này trước đây vốn hợp tác với các nhà phát triển để tìm bất động sản, xây dựng các nhà kho đơn giản và thuê lại từ họ. Giờ đây, Amazon ngày càng can thiệp nhiều hơn vào quá trình phát triển nội bộ, thường trực tiếp đấu thầu với đối tác lâu năm để có được bất động sản tốt nhất.

Khu đất rộng hơn 78 ha bên ngoài Round Rock (Texas).

Đây là một chiến lược tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến Amazon phải đối mặt với những biến động của thị trường bất động sản công nghiệp. Công ty này đã tăng quy mô quá nhiều trong thời kỳ đại dịch và đang đối mặt với tình trạng sở hữu quá nhiều không gian nhà kho trong khi tốc độ mua sắm online đã giảm tốc. Bởi vậy, Amazon đang tìm cách cho thuê lại không gian mà họ không dùng đến và giảm tốc độ mở rộng kho hàng.

Song, Amazon cho biết sẽ không thay đổi chiến lược dài hạn về mảng bất động sản. Các giám đốc điều hành vẫn cam kết theo đuổi tầm nhìn của nhà sáng lập Jeff Bezos về việc mang đến trải nghiệm mua sắm online hài lòng như tại cửa hàng. Nếu không tiến đến gần hơn với khách hàng, rất có thể Amazon sẽ tụt hậu so với những đối thủ như Walmart.

John Blackledge - nhà phân tích tại Cowen and Co., nhận định: "Những khoản đầu tư này sẽ mang lại sự khác biệt đối với trải nghiệm của người tiêu dùng. Họ sẽ mua nhiều hàng hơn trên Amazon khi nhận ra có thể nhận được trong 5 giờ, thay vì 2 ngày."

Theo CoStar, Amazon đã chi ít nhất 2,2 tỷ USD để mua đất hoặc bất động sản nhằm tái phát triển trong 2 năm qua. Tháng 3/2020, công ty này đã đầu tư 30 triệu USD để mua khu đất công nghiệp hơn 25 ha giữa San Diego và biên giới Mỹ - Mexico. Sau đó, họ xây dựng một cơ sở hiện đại, cao 40m có thể xử lý một lượng lớn hàng hóa để vận chuyển trong ngày. Khi đó, Amazon mở rộng các cơ sở logistics với tốc độ khoảng 1 cơ sở/24 giờ.

Trước đây, Amazon không muốn chi quá nhiều tiền cho bất động sản. Bezos luôn có những kế hoạch khác để sử dụng tiền mặt. Ông muốn đầu tư vào những dự định dài hạn, có sự đột phá như điện toán đám mây, trợ lý ảo Alexa hay xây dựng một xưởng phim.

Nguồn tin thân cận tiết lộ, quan điểm này của Bezos khiến một số giám đốc điều hành bộ phận bất động sản của Amazon bối rối, đặc biệt là khi công ty phát triển hơn và nhu cầu thay đổi. Những đối thủ cạnh tranh như hãng bán lẻ Walmart đều sở hữu gần như toàn bộ cửa hàng của họ tại Mỹ, giúp họ có nhiều nhiều quyền kiểm soát hơn và bất động sản được định giá cao hơn. Khu đất mà họ xây dựng siêu thị có thể được bán lại và cho thuê sau này, trong trường hợp công ty gặp khó khăn.

Do đó, việc Amazon muốn thúc đẩy dịch vụ giao hàng trong ngày cho khách hàng là thời điểm lý tưởng để cân nhắc lại chiến lược của Bezos. Công ty cần những khu đất gần địa điểm có nhiều khách hàng, đó là những nơi quỹ đất khan hiếm và có sự cạnh tranh gay gắt.

Hiện tại, việc sử dụng những khu đất ở ngoại ô để làm kho hàng không còn hiệu quả. Amazon cung cấp thêm nhiều sản phẩm đến các khu đô thị nhỏ hơn, nên họ buộc phải xây dựng những tòa nhà cao, tách biệt và đắt đỏ hơn. Trong khi đó, nhiều ông lớn khác như United Parcel Service hay FedEx cũng nhắm đến những khu bất động sản như vậy. Bởi vậy, tỷ lệ bất động sản trông được sử dụng cho không gian công nghiệp tại Mỹ đang ở mức thấp nhất mọi thời đại là 3,4%.

Fulfillment center (trung tâm xử lý và hoàn thành các đơn hàng) của Amazon ở San Diego.

Theo Bloomberg, việc mua và phát triển đất mang lại nhiều rủi ro vì những quy định khắt khe của từng địa phương. Song, Amazon không còn lựa chọn nào khác vì họ cần xây dựng nhiều fulfillment center trên khắp cả nước.

Những cơ sở này có thể cao hơn 30m trở lên, được trang bị hệ thống tự động hóa và cần sử dụng lượng điện lớn. Chi phí xây dựng các khu như vậy có thể cao gấp đôi với nhà kho thông thường, hiện tốn khoảng 2.000 USD/m2. Do đó, Amazon đang tìm kiếm nhóm nhà đầu tư mới để huy động vốn cho việc mở rộng, ngoài các nhà phát triển khác với mục đích xây dựng vì lợi nhuận. USAA Real Estate Co., Fortress Investment Group LLC và GLP Capital Partners LP là các bên đang tham gia tài trợ cho Amazon.

Không như các nhà phát triển khác - họ lo ngại về việc liệu tòa nhà này sẽ có tìm được người thuê sau hay không, các nhà đầu tư này tập trung nhiều hơn vào mức độ tín nhiệm của đối tấc. Theo Eric Frankel, nhà tư vấn bất động sản thương mại và giám đốc của Validus Capital, các nhà đầu tư này thường sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp hơn (được Amazon trả trong khoảng 20 năm) vì loại bất động sản có mức thuế thấp hơn những khoản đầu tư khác.

Đương nhiên, không phải cuộc đấu thấu nào Amazon cũng giành chiến thắng. Công ty này đã thua cuộc khi đấu giá một khu đất ở ngoại ô Chicago và khu đất khác rộng 40 m2 ở gần Miami. Song, họ vẫn là công ty thường xuyên chiếm ưu thế, có tiềm lực để củng cố quan hệ lâu dài với các công ty giàu có thường đấu giá những khu đất tốt nhất.

Bên ngoài công trường đang xây dựng trung tâm khai thác ở San Diego.

Một câu hỏi được đặt ra là Amazon sẽ điều chỉnh chiến lược ở thời kỳ bùng nổ như thế nào để thích ứng với điều kiện kinh tế ở thời điểm hiện tại. Tăng trưởng doanh số bán hàng trực tuyến đang chậm lại, lãi suất tăng và một số nhà phân tích kinh tế Mỹ sẽ suy thoái trong vài tháng tới. Amazon đã giảm số lượng nhà kho cao tầng trong những năm tới từ 40 xuống 10. Trong khi đó, các giám đốc điều hành cũng đang tranh luận về việc bán một số khu bất động sản mà họ chưa cần đến hay giữ lại cho đến khu nhu cầu hồi phục.

Khu đất hơn 78 ha ở Round Rock là một địa điểm tiềm năng những cũng tiềm ẩn cả rủi ro. Việc xây dựng nhà kho thế hệ mới gần thành phố Austin sẽ giúp Amazon đáp ứng nhu cầu của một khu vực đang phát triển nhanh. Trong khi đó, nếu suy thoái kinh tế xảy ra và tăng trưởng doanh số bán hàng online tiếp tục giảm tốc, Amazon có thể sẽ mắc kẹt với một mảnh đất đắt đỏ.

Dường như, Amazon vẫn chưa "liều" với khoản đặt cược của mình. Công ty này đã khẩn trương xúc tiến hoạt động xây dựng cơ sở mới, tổ chức các cuộc họp với người dân gần khu vực để thuyết phục họ và dự kiến sẽ xin giấy phép khởi công vào mùa hè này. Song, hôm 19/5, một giám đốc bộ phận phát triển kinh tế của Amazon thông báo với giới chức thành phố rằng họ tạm dừng dự án vô thời hạn.

Bà Jessica Breaux cho biết: "Như đã đề cập trong báo cáo kết quả kinh doanh gần đây, nhu cầu của khách hàng đã ổn định và điều này phù hợp hơn với năng lực, nhu cầu của chúng tôi. Chúng tôi sẽ thông báo lại với thành phố và cộng đồng cư dân khi có kế hoạch rõ ràng khác cho khu đất."

Tham khảo Bloomberg